[案例索引]

    一审：郑州市二七区人民法院（2006）二七民二初字第621号民事判决

    二审：郑州市中级人民法院（2007）郑民三终字第138号

[案   情]

    原告：李某，女，1962年5月13日出生，汉族，住郑州市金水区文化路48号院12号楼19号。

    被告：河南省东方房地产有限公司（化名），住所地：郑州市嵩山南路1号。

    2003年6月1 8日，李某与东方房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：李某购买东方房地产公司开发的位于二七区康复前街25号2号楼东一单元一层40一42号房，建筑面积84.05平方米，单价为每平方米7000元，总金额588350元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3％时，李某不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由东方房地产公司返还李某；绝对值超出3％部分的房价款由东方房地产公司双倍返还李某。付款方式为分期付款：2003年6月16日支付总房款的50％为298350元；于2003年7月30日支付总房款的25％为150000元；于2003年8月3 1日支付25％为140000元。东方房地产公司应在2004年3月31日前将该商品房经验收合格交付李某使用。东方房地产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由东方房地产公司提供的资料报产权机关备案，如因东方房地产公司的责任，李某不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，李某不退房，东方房地产公司按已付房价款的0．1％向李某支付违约金。合同签订后，李某依约支付了全部房款，并于2003年5月28日、2003年8月1日分别交纳了维修款和购房契税。李某于2006年5月取得房屋产权证时，发现所购房屋面积为77．34平方米，小于合同约定的面积84.05平方米，面积误差为6.71平万米，误差比为7.98％。李某要求东方房地产公司按照合同约定办理面积误差的退款手续，但东方房地产公司拒不退还。李某诉至原审法院，要求东方房地产公司支付逾期办证违约金588.35元；要求东方房地产公司支付面积差款76300元。原审另查明：逾期办证违约金为总房款588350元的0.1％，计款588.35元。总房款588350元的3％面积差款为17650.5元，超出部分4.98％的面积差款的2倍为58599.66元，合计76250.16元。

[审  判]

    郑州市二七法院经审理认为，李某与东方房地产公司在自愿平等、协商的基础上签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定，具有法律效力，双方应当履行。李某依据合同约定，向东方房地产公司支付了购房款，东方房地产公司未按约定完全履行其义务，属违约行为，应承担违约责任。李某要求东方房地产公司支付面积差款的请求正当，原审法院予以支持。李某没有证据证明因东方房地产公司的责任使其不能在规定期限内取得房屋所有权属证书，故其要求东方房地产公司支付逾期办证违约金的请求不成立，原审法院不予支持，由此产生的诉讼费用，由李某负担。东方房地产公司的辩称理由不足，原审法院不予支持。对形成本案纠纷，东方房地产公司承担全部责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、东方房地产公司于判决生效后十日内返还李某面积差款76250.16元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李某要求东方房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。案件受理费3000元，李某负担50元，东方房地产公司负担2950元。

    一审判决后，东方房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉。

    郑州中院经审理作出判决：驳回上诉，维持原判。

[评  析]

    本案主要涉及以下问题：

    一、东方房地产公司交付的房屋实际面积是否小于约定购买面积？

    合同明确约定：建筑面积84.05平方米，单价为每平方米7000元，总金额588350元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3％时，李某不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内部分的房价款由东方房地产公司返还李某；绝对值超出3％部分的房价款由东方房地产公司双倍返还李某。该份商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应当履行。

    李某于2006年5月取得房屋产权证时，发现所购房屋面积为77．34平方米，小于合同约定的面积84.05平方米，面积误差为6.71平万米，误差比为7.98％。房屋产权证是国家法定部门测量后发放的产权凭证，可以作为认定交付面积小于约定面积的书面证据。因此一二审法院均明确认定东方房地产公司交付的房产面积小于合同约定面积。

    二、交付面积小于约定面积应承担什么样的赔偿责任？

    李某依据合同约定，向东方房地产公司支付了购房款，已履行了合同义务。东方房地产公司未按约定完全履行其义务，属违约行为，应承担违约责任。交付面积误差比绝对值超过3%，超出部分应当按照合同约定承担双倍返还的责任。东方房地产公司上诉称误差是房管部门测量方法存在重大误解与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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