【要点提示】
1、在商品房买卖过程中出卖人在哪些情况下需对买受人承担返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
2、关于商品房买卖中“一加一赔偿”在审判实务中如何具体运用。
【案件索引】
一审:河南省郑州市二七区人民法院（2006）二七民二初字第697号
二审：河南省郑州市中级人民法院（2007）郑民三终字第207号
【案情】
原告：莫敬韬
被告：河南长宏房地产开发有限公司
2001年8月1日河南长宏房地产开发有限公司与杨娟签订了一份商品房买卖合同，约定河南长宏房地产开发有限公司将位于南阳路296号3幢东1单元3层西户房屋一套卖给杨娟，并于2001年8月28日办理了房地产备案手续。该合同签订后杨娟将该房屋抵押给了银行并办理了抵押权登记，河南长宏房地产开发有限公司作为担保人为其进行担保。在2004年莫敬韬与河南长宏房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，所买之房屋与杨娟所购房屋系同一套住房。河南长宏房地产开发有限公司随后将该套房屋钥匙交于莫敬涛，莫敬韬对该套房屋以实际占有至今。2005年5月16日，双方当事人约定了付款时间及办理房产证时间，莫敬韬按时交纳了住房款，但河南长宏房地产开发有限公司却未为其办理房产证。莫敬韬经查发现该套房屋已被出售、抵押而致使其无法取得房产证，故诉至法院，请求撤销双方所签订的房屋买卖合同，返还购房款并进行一加一赔偿。
原告莫敬韬诉称：在2004年同河南长宏房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定其以318 890元购买对方位于南阳路南阳路296号3幢东1单元3层西户房屋一套。2005年5月26日，双方又签订了《协议书》一份，对NO.0411189号《商品房买卖合同》约定的权利义务等内容进行补充。我方案依约履行了自己的义务，河南长宏房地产开发有限公司却故意隐瞒合同约定的房屋已被出售、抵押的事实，直接导致我们无法取得产权证件，使我方购房目的不能实现，故诉至法院请求撤销原合同，退还购房款318 890元，并赔偿318 890元。
被告河南长宏房地产开发有限公司辩称：因我方已经采取了及时必要的措施，已将与莫敬韬签订的商品房买卖合同进行了备案，是合同撤销的阻却事由发生，因此请求驳回其诉讼请求。
【审判】
河南省郑州市二七区人民法院经审理认为：于2004年莫敬韬在与河南长宏房地产开发有限公司签订的合同时，隐瞒了已于2001年8月1日将该房屋卖给杨娟和该房屋已抵押给中信实业银行郑州分行的事实，违反了诚实信用原则，故莫敬韬要求撤销合同并退还房款的诉讼请求该院予以支持。但莫敬韬于2004年11月19日实际占有该房屋，应向河南长宏房地产开发有限公司支付相应的使用费，该费用应参照莫敬韬对外出租的价格计算，从房款中相应扣减。对莫敬韬要求河南长宏房地产开发有限公司赔偿318890元的诉讼请求，因河南长宏房地产开发有限公司已于2004年11月19日将该房交付莫敬韬使用，且在本案诉讼过程中也积极采取补救措施将与莫敬韬所签的商品房买卖合同进行了备案，使莫敬韬的购房目的能得以实现，但莫敬韬坚持要求撤销合同，应减轻河南长宏房地产开发有限公司的赔偿责任，故河南长宏房地产开发有限公司向莫敬韬支付的赔偿金的数额本院酌定为159445元。形成该案纠纷，河南长宏房地产开发有限公司承担全部责任。莫敬韬承担其诉讼请求中未被支持部分的诉讼费。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：一、撤销莫敬韬与河南长宏房地产开发有限公司签订的NO.0411189号商品房买卖合同；二、河南长宏房地产开发有限公司在判决生效后10日内退还莫敬韬购房款276890元,并支付莫敬韬赔偿款159445元;三、莫敬韬于判决生效后十日内退还河南长宏房地产开发有限公司所有的位于郑州市南阳路296号3幢东1单元3层西户房屋一套;四、驳回莫敬韬的其他诉讼请求。案件受理费11570元,由莫敬韬负担3702元，河南长宏房地产开发有限公司负担7868元。
一审判决宣判后，莫敬韬不服原审判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。莫敬韬上诉称：1、原审法院随意改变庭审程序，程序违法；2、原审法院认为河南长宏房地产开发有限公司所提供的证据是在超出举证期限提供的新证据，据此认定无法律依据；3、原审判决基本事实没有查清，认定事实错误。原审法院在河南长宏房地产开发有限公司对房屋租金未提出反诉的情况下作出认定，违反了不诉不理的原则。并且原审法院应依法律规定判决河南长宏房地产开发有限公司进行一加一的赔偿。综上，原审法院判决程序违法，基本事实不清，使用法律错误，请求二审查明。
河南长宏房地产开发有限公司答辩称：1、对方所称原审擅自改变庭审程序，程序违法这一事实不存在；2、关于证据方面，我方之所以超出举证期限提供新证据是对方的行为造成的。莫敬韬在一审中当庭增加新的诉讼请求，我方是在增加新的诉讼请求的情况下又重新提出举证期间，是在此期间提出的证据；3、我方认为原审法院判决应当驳回莫敬韬的诉讼请求。我方已采取足够措施能够使其完全取得房屋产权，根据最高院的司法解释在已经采取足够措施的情况下，不应进行一加一赔偿。
郑州市中级人民法院经审理认为：莫敬韬与河南长宏房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同因河南长宏房地产开发有限公司在签订合同时隐瞒了将该案所涉的房屋已出售给他人并办理抵押登记的事实而被撤销。本案中，对于莫敬韬购房后将该房屋进行出租所获得的收益问题，由于本案双方当事人对此项请求均未提出主张且河南长宏房地产开发有限公司对此也未提出答辩要求撤销反诉的情况下，依据民事案件适用不诉不理原则，故对此不在莫敬涛诉请的范围内。莫敬韬上诉所称原审法院在河南长宏房地产开发有限公司未提及反诉的情况下把出租的房屋所得从房款中扣除是错误的上诉请求，本院予以支持。对于莫敬韬所称依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求河南长宏房地产开发有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，其并非指所有的案件一律赔偿已付购房款一倍的损失，而是法院依据不同的案件情况以及出卖人的过错程度、情节轻重、所造成的损失大小等情况来决定赔偿数额。结合本案，河南长宏房地产开发有限公司在原审案件诉讼过程中，已采取了积极的补救措施，将杨娟所贷银行的贷款还清并且将其与杨娟所签订的商品房买卖合同作废，使得莫敬韬所购房屋其上没有其他权利瑕疵。同时也将同莫敬韬的商品房买卖合同进行了备案，使其购房目的可以实现。另外，由于莫敬韬对该案所购房屋已出租的事实无异议，其从中也获得了一定的收益，故原审法院对此赔偿数额酌定并无不当，据此对莫敬涛的此项上诉请求，本院不予支持。关于本案由简易程序转为普通程序是否违法问题，原审法院依法转为普通程序审理且在开庭审理中双方对此并未提出异议，故对莫敬涛所称程序违法的上诉理由，本院不予采信。对于莫敬韬所称的涉及本案的证据河南长宏房地产开发有限公司超出举证期限内提供不应认定为新证据问题，由于本案所涉证据是在举证期限之后形成，符合最高人民法院《证据规则》中关于新证据的规定，属于诉讼中的新证据，据此原审认定并无不当。综上，原审判决查明事实基本清楚，但对案件实体处理稍有不妥。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2006）二七民二初字第697号民事判决的第一项、第三项。
二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2006）二七民二初字第697号民事判决的第二项主文为：判决河南长宏房地产开发有限公司在判决生效后10日内退还莫敬韬购房款三十一万八千八百九十元，并支付原告莫敬韬赔偿款十五万九千四百四十五元。
三、驳回莫敬韬的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【评析】
本案是一起因商品房买卖纠纷所引起的诉讼。本案所围绕的焦点主要有两个：一为本案被告河南长宏房地产开发有限公司是否应退还莫敬韬购房款318890元；二为本案是否应当适用惩罚性赔偿及赔偿数额应当如何确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。针对本案来看，河南长宏房地产开发有限公司在本案中是否存在故意隐瞒以上事实的行为是其因否承担赔偿责任的关键所在。莫敬韬与河南长宏房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同是在2004年订立的，但河南长宏房地产开发有限公司却在2001年时就已将该套房屋出售给了第三人杨娟并由其作担保办理了房屋抵押手续，该情况在将该套房屋出售与莫敬韬时并未将此予以告知，且河南长宏房地产开发有限公司并未对其不存在隐瞒该项事实的行为予以举证说明。据此，河南长宏房地产开发有限公司在主观上存在着故意，该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项、第（三）项之行为要件。其次，河南长宏房地产开发有限公司的以上行为直接导致莫敬韬无法取得该房屋的房产证，莫敬韬主张要求撤销双方的商品房买卖合同及由河南长宏房地产开发有限公司退还其购房款应当得到支持。
本案值得关注的是两级法院对莫敬韬诉请除对所购房屋由河南长宏房地产开发有限公司退还318890元购房款以外要求其赔偿损失318890元，即所谓的一加一赔偿的判决处理问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，法律对此做出明确地解释即买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，故莫敬韬是可以要求河南长宏房地产开发有限公司承担该项赔偿责任的。但在此需要说明的是对于该项惩罚性的赔偿责任是完全按照一加一赔偿标准还是法院对此可以进行酌情认定，目前全国各地法院对此赔偿标准的做法不一，大部分的法院基本上是遵循着一加一赔偿标准。对此笔者有不同的看法。可以注意到的是，《规定》中并未确定赔偿标准的唯一性，而是使用了“不超过”这种仅附有上限的标准来描述赔偿金额。这就意味着“1+1”并不只是简单意义上的双倍赔偿，不能采取一刀切的方式。不同的案件情况，不同的当事人，不同的证据都会形成不同的判案环境。如果违约当事人在违约事实发生后采取积极的态度进行补救，使得另一方当事人合同目的得以实现或其损失减少到最低程度，此时对赔偿金额简单的定性为“1+1=2”势必影响到此类当事人对待案件的态度，并降低其对补救措施的积极性。所以，赔偿标准的唯一性否定了案件之间的差异，从而在一定程度上影响了法律公平公正原则的实施，损害了案件当事人的正当权益。
笔者认为针对上述情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定结合不同的个案情况在一倍范围内由法院予以酌情认定赔偿金额是合理的。酌定金额要需考虑到当事人的过错大小、是否存在故意隐瞒、恶意欺诈的行为，情节的轻重、造成的后果是否严重、损失的大小、社会的影响力程度等相关因素后综合认定。结合本案来看，河南长宏房地产开发有限公司在该案的诉讼中采取了积极的补救措施，将第三人杨娟的贷款还清并使双方签订的房屋买卖合同作废，使该房屋上它权利解除。同时法院也考虑到莫敬韬在占有使用该房屋时将其出租，也从中获得了一定的收益。据此，法院予以酌定159445元的赔偿损失是比较合理的。
随着目前国内社会经济的发展，房地产行业在全国范围内呈上涨态势。涉及房地产行业的法律纠纷也在逐年攀升。维护“诚信交易”也是审判案件中判案的一大准则，法院应对当事人平等的保护。在案件的处理过程中，既要注意保护处于弱势地位的购房人的合法权益，也不能因此而忽略了一些违约者所享有的正当权益。即所谓具体案件应做到具体分析，不可一概而论。处罚不是目的，一个完善的商品房市场诚信体系的建立才真正符合和谐社会的发展需要。
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