“小产权房”即没有规划、销售许可证的房屋或者村民在宅基上修建的房屋。近年来，因该类房屋引发的诉讼时有发生，主要表现为要求办理房产证、要求确认房屋买卖效力及交房或退房，但归根到底是如何确认该类房屋买卖合同的效力问题。对此，主要有两种观点，一种认为合同无效，另一种认为合同有效。由于我国目前对这类问题法律还没有特别明确的规定，所以，在审判实践中也就出现了好几种判决结果。下面主要对在农村集体土地上所建房屋的买卖合同效力问题谈一点看法。

    这类纠纷的根源在于土地问题，我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业。因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。对集体所有的土地的使用基本也就是这些规定，而“小产权房”占用的正是集体所有的土地。

    对于这类房屋的买卖是否有效，两种观点的主要理由是：

    第一种观点：由于这类房屋是建在村集体所有的农业用地上，在没有进行土地变更手续和没有取得规划许可证的情况下擅自修建，严重违反了我国土地法的规定，应为无效。如果认定有效，将会对保护农业用地产生不良影响，我国是人口大国，农业用地本就不多，目前，乱占农业用地的现象还比较严重，如果我们在法律上用法院的判决容忍这种占地行为，将产生不良的社会效果。

    第二种观点：虽然这类房屋没有相应的手续，但它是村集体财产，村里有权进行处置，只要买卖房屋是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和法规的强制性规定，就应认定为有效，就应对双方产生法律约束力，当事人就应按约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，以更好鼓励人们诚实信用，更好维护交易秩序的稳定和安全。

    本人同意第一种观点，那么关键在于认定买卖无效后，是否对人们的诚实信用、交易秩序的稳定和安全产生不良影响，对买房人的利益如何保护？这确实也值得大家思考，对于我们在审理和执行案件中如何更好的保护好各方的合法权利，也值得探付。这类案件，多是因买房人要求办理房产证或要求交付房屋，卖房人不能办证或不愿交付房屋，或是因房屋涨价，卖房人想把房屋收回，从而要求确认房屋买卖无效而引起的。这类房屋买卖无效，完全是因卖房人的过错造成的，确认无效后，买房人可要求卖房人赔偿其损失。若房屋已经交付，损失应为当前该房的市场价减去已付的房款；若房屋还未交付，损失应包括从买房之日起的房租、当前该房的市场价减去已付的房款。若卖房人现无力赔偿损失，应将该房屋暂交由买房人继续使用（居住、出租等）一直到履行完赔偿义务。这样，可使卖房人不会因其反悔而得到好处，不讲诚信，也不会有任何利益可得。同时，买房人的损失也得到了弥补。再者，还告诫人们，买房时一定要看其手续是否完备，这样的“小产权房”不要购买，这类房屋买卖慢慢就没有了市场，在一定程度上可以遏制这种乱占土地建房现象的蔓延，土地也得到了更好保护，还减少了对正规房地产企业的冲击，从而促进房地产市场的健康发展，更有力的维护了交易秩序的稳定和安全。目前，至所以有人购买该类房屋，主要是市场房价太贵，低收入人买不起，无奈才购买“小产权房”，但目前国家和各地政府已采取不同措施解决低收入人群的住房问题，如果我们再认定这类房屋买卖有效，与国家的政策也不一致，不符合大局意识的要求，所以，应认定为无效更合适。

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