今天研讨会的议题围绕小产权房进行，小产权房近两年来已成为社会关注的焦点，司法实践中也不断有案例出现，围绕小产房产生的纠纷如何解决，理论界尚无定论，立法机关还没有明确的法律出台。各省各地区对此类纠纷处理结果也不相同。我想要解决此类纠纷，必须了解、研究小产权房的历史演变、成因、及其法律地位，下面我就从这几个方面谈一谈个人看法。

    一、历史演革

    “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指农村集体组织未经国有化征收，在其自有土地上自行建设的房屋。小产权房的出现已有10多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。但很快大家发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚。同时小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，成为少数人用来攫取暴利的工具。

    二、小产权房现象的成因：最直接的原因莫过于巨大的经济利益驱动。在目前国内许多大城市规模迅速扩张的环境下，城郊的经济也迅速繁荣，许多原来的郊区已经和市中心没有太大差别，在这些地方同样聚集了大量人口，形成了新的经济中心。但是，这些地方的土地性质依然是农村土地，对于农民来说，用土地进行耕种所得的收益已远远不如租房或卖房所得收益高，对于城市居民来说，与正规商品房的昂贵售价相比，小产权房的售价仅为同类商品房的1/3左右，而实际居住条件则相差无几。当二者的迫切需求找到完善的契合点时，交易是必然要发生的，即使此种交易存在巨大的风险也再所不惜。另一方面，国家管理机构和法律监管机制的缺失也是促使小产权房现象形成的重要原因。对于城市的商品房开发，国家行政机关专门设有国土资源部、建设部及其下属机构进行专门管理，并已经形成了相对完善的监管机制。但是这些部门的职权仅限于城市国有土地，对于广大农村集体土地，其监管权限十分有限。当然，这些部门可以通过收归国有的方式对原农村集体土地进行管理，但征收也必须符合政府的土地利用总体规划，对于农村土地整体而言，更大的决定权利还在于农村地方乡、镇政府甚至是村委会。由于缺乏有效的制约机制，在巨大的经济利益面前，村委会乃至乡镇政府与农民形成了利益共同体。非法进行房屋建设，使农民可以坐收丰厚利益；对于地方政府来说，也可以促进本地的经济繁荣，做出政绩，更不要说其中的灰色利益关系。当然，这些只是表面的原因而已，小产权房现象产生的深层次原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位。对于城郊集体土地来说，其使用价值上来说与国有土地完全相同，但是，由于法律禁止其流转上市，形成了“值钱”而又“换不来钱”的尴尬局面。当所有合法的途径都被堵死后，经济利益只能以违法的形式得以实现。小产权房问题的解决，还得依赖法律合理的疏导，一味的强行禁止恐怕不能解决问题。

    三、关于小产权的法律地位

    所谓的小产权或乡产权是指由乡或村出据的认可买受人买房的文件，由于其违背法律的规定，实际上是没有产权效力的。小产权房又可细分为两种：第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。对于这种情况来说，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能用于上市流转，不能出租、出售给集体组织以外的人，法律仅仅不保护非法买受人的权益，但对于集体组织来说，其对房屋所享有的权益是受到法律保护的。第二类是集体组织未取得任何批准手续，擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。对于这种情况，由于房屋本身不合法，法律不保护此房屋上所附的任何权益。这两类小产权房有共同的特点：由于集体组织不用向国家缴纳土地使用权出让金，也不用向国家缴纳商品房买卖中涉及的所有税费，因而房屋建设成本低廉、售价较低，往往只有同类商品房的1/3至1/2。另外，对于集体组织以外的买受人来讲，由于违反法律的规定，两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。不管买受人是否取得所谓的“乡产权”或是“小产权”，这些文件都没有法律依据，不具有法律效力。

    法律法规的制定不可能脱离现实的需要，就目前的形势来看，随着城市规模不断扩大，将集体建设用地纳入市场流转体制已经势在必行。近几年来，许多地方政府已经出台了集体建设用地使用权流转管理办法，突破了《土地管理法》的规定，如广东省、北京市， 将来的国家立法会不会对村民宅基地流转问题有所突破？这个问题还有待实践的检验。值得一提的是，今年刚刚颁布的《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这也给未来宅基地使用权流转放开留下了法律空间。

    责编/小黄