转让购房指标纠纷案件的起因主要是，一些单位职工转让购房指标时的房屋价格很低，而近年来我国城市住宅价格一直大幅上升，导致出卖人反悔，主张转让协议无效，要求买受人返还房屋。随着房价的飞涨，因转让购房指标而引起纠纷的案件也越来越多。

    此类转让购房指标或资格纠纷案件该如何处理，审判实践中存在几种观点：

    一、根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，法院不应受理。

    二、购房指标不得转让，当事人之间转让购房指标的协议无效。

    三、购房指标是一种财产权利，可以转让，且法律没有明确规定禁止购房指标的转让，故转让购房指标的协议有效。

    笔者个人认为，对于单位集资房购房指标转让的受理及法律效力问题，应分两种情况区别对待：

    一、购房指标转让的双方当事人属同一单位的，人民法院不易受理。

    最高人民法院（1992）38号文件《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”

    单位对集资房的建设、分配或转让通常会制定内部的管理规定，与具有购房资格的职工之间存在着不平等的管理与被管理关系，对职工内部之间因建房、分房等引起的占房、腾房纠纷，属于集资建房单位内部管理范围内的事项，应按照单位内部的管理规定处理解决，实践中，很多单位对本单位职工内部的购房指标转让现象都睁一只眼闭一只眼，司法权更不应干涉单位内部的行政管理权，对此类纠纷人民法院不宜受理。

    二、购房指标转让的双方当事人不在同一单位的，人民法院应予受理，购房指标转让协议有效。

    1、购房指标转让的双方当事人一方为单位职工，一方为本单位职工以外的其他人，受让人不是单位职工，与单位之间不存在管理与被管理的关系，此种情况不适用最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》，人民法院应予受理。

    2、购房指标是一种可期待物权，可以转让。有人认为，单位就集资房的分配与职工之间形成一种合同关系，职工转让购房指标是合同权利义务的一并转让。根据《合同法》的规定, 职工一方经合同的相对人即单位同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。而笔者认为，各单位组织的集资建房，对象范围是由单位确定的，通常只针对本单位职工，是带有福利性质的，单位对集资房的建设分配具有管理权，与具有购房资格的职工之间存在着不平等的内部管理关系，故双方之间并非平等的合同关系。购房指标转让的不是合同的权利和义务，而是一种可期待物权。单位通过预先分房将职工的物权和物权期待权明确下来，物权归属关系此时可以确定到各职工名下，此时职工若将自己的购房指标转让，实际上是对其房屋的可期待物权的转让。

    3、我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，即便有些单位规定集资房不得转让，但这只是单位内部规定，不具有法律效力，不能对抗第三人。

    4、诚实信用是民法的基本原则。既然双方当事人根据意思自治的原则，在自愿平等的情况下达成了购房资格转让协议，就应按照诚实信用的原则全面履行自己的义务，承担自己应承担的风险。在房屋贬值的时候出卖人绝对不会反悔，若出卖人都在房屋升值的时候反悔，不仅违反了民最基本的诚信原则，也影响物的流转的稳定性，必会影响我国经济社会的稳定。

    所以，笔者个人认为此种情况下的集资房购房资格的转让应当有效。

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