近年来,我国城市商品房房价一直居高不下,导致许多城市居民在城乡结合带的农村购买房屋居住。这些房屋俗称小产权房或乡产权房,一般是由乡政府、村委会单独或者联合开发商,在农村集体土地上建设的房屋。这些房屋没有合法的由国家房管部门颁发的房产证,通常只有乡政府或村委会自己制作的房屋权属证明。
笔者认为,根据根据我国土地用途类型,可将目前的小产权房划分为两种类型:一是在农村村民建设住宅用地即宅基地上建设的房屋;二是在用于非农建设的农村集体土地上建设的房屋,包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋。
随着城市居民购买小产权房现象的激增,各种类型的纠纷逐渐产生,其中争议最多的问题莫过于小产权房转让合同的效力问题,对此,审判实践中各地法院判决结果不一。
从我庭审理的相关小产权房转让合同纠纷案件来看,大多数判决认定买卖合同无效。主要理由有:1、农民集体所有土地的使用权不得流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”土地是占我国人口最多的广大农民生存的基本条件。城镇居民在农村购买小产权房,按照房随地走的原则,实际占用了农民赖以生存的土地,是对我国现行农村土地制度的破坏。2、出卖人未取得该房屋的所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”。小产权房的出卖人没有合法的由国家房管部门颁发的房产证,依法不得转让。3、买卖合同违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定:“违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效”。
根据法律规定,我国现在实行并将长期坚持农村家庭承包经营制度。法律虽然赋予了农民土地承包经营权和宅基地使用权,农民对土地可以占有、使用、收益,但却没有赋予农民对集体土地的处分权。国务院2007年底发布的《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》明确规定了,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。可见,短期内我国还不会放开农村集体土地的流转。
所以,笔者同意绝大多数小产权房转让合同是无效合同。但在个别情况下,极少数小产权房转让合同可以被认定为有效,主要理由有:
1、极少数小产权房转让合同可以被认定为有效的前提条件:应当是符合土地利用总体规划和城市发展总体规划,并且已形成规模性入住的小产权房。近年来农村土地被大量用于非农产业建设的现象屡见不鲜,农民赖以生存的土地受到了威胁,影响了我国农业经济的可持续发展,所以我国一直实行严格的土地管理政策,只有建在符合我国土地利用总体规划和城市发展总体规划的土地上,并且已形成规模性入住现实的小产权房,才有“转正”的条件。
2、当事人之间自愿签订房屋合同,意思表示真实。
3、如果认定合同无效,则违反了《合同法》中的霸王条款—诚实信用原则。多数合同效力纠纷是因为小产权房的出卖人在卖出的房屋升值后反悔,以买卖小产权房为由主张合同无效,如果认定合同无效,损害最大的就是遵守诚实信用原则的一方。
4、我国现行法律没有明确规定城镇居民签订小产权房买卖合同无效。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。可见该法并未禁止农民出卖、出租住房,出卖、出租的后果只是再申请宅基地的不予批准。第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,该法并未明确规定城镇居民购买小产权合同无效。此外,上述法律均是部门的管理性的禁止性规范,而非效力性的禁止性规范,违反管理性禁止性规范的合同,并不当然导致合同绝对无效。
5、新出台的《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《物权法》在这里首次提到了宅基地的转让,可能会给将来宅基地使用权的流转预留法律空间。
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