近年来，随着郑州市城中村改造、城市框架的拉大，近郊农村房屋交易所引起的纠纷日益增多。2007年郑州中院受理的农村房屋买卖纠纷达41起，比2006年增加15起，今年第一季度已受理11起。

    通过对受理案件的整理分析，此类纠纷具有以下特点：

    1、交易主体呈现出多元化。原来，农村房屋买卖一般只发生在本集体经济组织内部，而近年来，交易在本村村民之间、本村村民与外村村民之间、农村村民与城镇居民之间以及城镇居民相互之间广泛进行。

    2、交易方式呈现多样化。在农村村民之间或者亲戚朋友之间，大部分交易行为采用书面形式进行，少量以口头方式进行交易。而在农村村民与城市居民之间则往往采取名为赠与、实为买卖的形式进行，以规避相关政策的约束。

    3、房屋出卖方悔约现象严重。法院所受理的案件大多数都是出卖方事后反悔而主动诉至法院，要求判决双方房屋买卖行为无效从而收回已交付的农村房屋。

    4、法院审理中存在法律适用难的现象。目前针对农村房屋买卖多为政策性规定，缺乏法律、行政法规和司法解释的明确规范，这给法院正确处理此类案件带来了法律适用上的困难。在审判实践中，甚至出现同案异判的现象。

    5、生效判决执行难。许多纠纷发生在房屋已经交付给买受人实际居住多年之后，买受人大多进行了装修或改造投入，互相返还起来难度较大，且双方矛盾特别尖锐，执行中协调难度大。

    农村房屋买卖纠纷增多的主要原因在于：

1、随着市场经济的快速发展，城市和农村之间的人口流动显著增加，使农村房屋的供需关系发生变化。大量的农村居民流向城市，并在城镇购置房屋居住生活，农村出现了许多闲置住房；而部分城市居民为改变生活方式或出于经济利益的驱动，到近郊的农村购买农民闲置住房，交易量的增加导致纠纷不断增多。

    2、近年来郑州大力实施城中村改造，推进城市化进程，使近郊农村房屋因拆迁而身价陡增。当初以较低价格卖掉农村房屋而尚未办妥相关过户手续的出卖方，出于经济利益考虑而故意毁约。

    3、相关法律法规及相关政策不够协调、统一。关于农村房屋是否允许自由转让，我国《土地管理法》一方面规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；一方面还规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。实践中，农村房屋买卖行为发生后，房管部门和土地管理部门也区分情况为部分农村房屋办理了相关权属过户手续。但2004年11月国土资源部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》，明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，导致许多城镇居民已购买的农村住房不能办理土地使用权过户手续，从而导致农村房屋买卖合同纠纷增多。

    责编/小黄