一、当事人的基本情况

    上诉人（原审原告）赵金玲，女，1966年5月7日出生，汉族，个体工商户。

被上诉人（原审被告）郑州天荣房地产有限公司天荣时装城，住所地，郑州市北乔家门路1号。

    原审第三人郑州天荣房地产有限公司。法定代表人梁中民，董事长。

    原审第三人郑州天荣物业管理有限公司。

    原审第三人张书强，男，1970年12月4日生，汉族，个体工商户。

    二、一审查明的事实认定与判决

    2004年8月20日，原告赵金玲与被告天荣时装城签订《合同书》一份，合同的主要内容为：1、被告将天荣时装城376号临建营业房提供给原告经营服装、服饰使用；2、合同期限一年（2004年9月1日至2005年8月31日）3、收费标准为4500元/月，国税、地税以及工商管理费原告自行缴纳；4、被告收取原告经营保证金30000元。关于违约责任，合同约定：“1、乙方（赵金玲）出现如下之一行为，甲方（天荣时装城）有权解除合同，乙方未使用期限部分的费用或经营保证金不予退还：……（5）私自转让或转租营业房引起纠纷造成不良后果。合同的其他条款规定：……“ 4、本合同期满后乙方若无违反合同规定、守法经营，在同等条款下，可按甲方制定的新政策优先续约。”

    合同签订后，被告按期将天荣时装城376号临建营业房交付原告经营使用。后原告与李为国签订租赁协议一份，约定原告将天荣时装城376号营业房租赁给李为国使用，期限从2005年3月1日至2006年3月1日。原告收取李为国大包费9000元/月，并收取李为国押金10000元。

    2005年6月15日，原告向被告交纳了92天场租费12900元，并向天荣物业公司交纳了2005年7月至9月物业费600元。

    2005年7月18日，被告下发《天荣时装城关于续签一期营业房合同的通知》，原告的续约期限为2005年7月28日。该通知还规定：“超出此日期未办理合同续签手续的，天荣时装城视为商户主动放弃营业房使用权，该房天荣时装城将另行安排。”2005年8月2日和5日被告又两次张贴公告，通知签订合同事宜。其中，2005年8月2日公告的主要内容为：“凡未按《天荣时装城关于续签一期营业房合同的通知》规定续签合同的营业房视为商户自动放弃，自2005年8月2日起天荣时装城将停止续签合同。”2005年8月5日公告的主要内容为：“自2005年8月5日起停止续签合同工作，凡未按《天荣时装城关于续签一期营业房合同的通知》规定续签合同的营业房视为商户自动放弃，天荣时装城不再给予续签。”2005年8月3日，天荣物业公司与张书强签订合同一份，将天荣时装城376号一期营业房租赁给张书强使用，使用期限为二年，自2005年10月1日起至2007年9月30日止。2005年8月8日，郑州市公安局管城分局南关派出所接处警登记表显示：2005年8月8日上午，原告因租房问题与天荣时装城发生纠纷。

    另查明，原告于2005年9月30日从376号营业房退出。从2005年10月1日至今该房屋由张书强使用，相关费用亦由张书强缴纳。因原告对376号营业房进行了装修，原告在退出该房屋后，向李为国收取3000元人民币。

    一审法院认为，原、被告所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，原、被告所签合同于2005年8月31日到期后，双方未续签合同。原告又使用原承租房屋一个月，从2005年9月起，双方之间应视为不定期租赁关系，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。双方订立合同约定：“本合同期满后乙方若无违反合同规定、守法经营，在同等条件下可按甲方制定的新政策优先续约”由此可见，原、被告双方约定的优先续约权系附条件之权利。根据法律的规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告在2005年与李为国签订租赁合同，从2005年3月起将376号营业房转租给李为国使用，每月收取李为国9000元。，原告的转租行为违反了相关法律规定，亦违反了原、被告签订的租赁合同中相关约定。原告无证据证明其转租行为取得了被告同意，而被告亦就此提出异议。故原告主张享有优先承租权，本院不予支持。天荣物业公司与张书强签订的合同从2005年10月1日开始履行，张书强通过合法方式成为天荣时装376号房屋的承租人，其享有的权利依法应受到保护。故原告要求撤销张书强与天荣时装城签订的合同，主张2005年10月1日之日的损失赔偿本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告赵金玲的诉讼请求。

    三、二审查明的事实认定与判决

    二审查明的事实同一审法院查明的事实相一致外。另查明上诉人赵金玲在租赁房屋期间每月交纳房屋国税900元、地税620元、工商管理费360元。天荣物业公司与张书强签订的合同约定张书强每月交纳租金6000元。

    二审法院认为，上诉人、被上诉人所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。上诉人、被上诉人所签合同于2005年8月31日到期，本案中，被上诉人于2005年6月又收取了上诉人9月份的租赁费，而天荣物业公司于2005年8月3日与原审第三人张书强签订了房屋租赁合同，将赵金玲正在承租的天荣时装城376号一期营业房租赁给了张书强。根据上诉人、被上诉人双方订立合同的第9条第4项：“本合同期满后乙方若无违反合同规定、守法经营，在同等条件下可按甲方制定的新政策优先续约。”的约定，被上诉人在上诉人、被上诉人双方合同未履行期满时，将上诉人正在承租的天荣时装城376号一期营业房又租赁给了张书强，违反了双方合同中的相关约定，侵犯了上诉人的优先续约权。被上诉人辨称上诉人将其承租的房屋私自转租，违反了合同约定，上诉人就不再享有优先续约权。但上诉人、被上诉人双方签订合同的第8条第1项第5款约定上诉人“私自转让或转租营业房引起纠纷造成不良后果”的被上诉人有权解除合同。在本案中，虽然上诉人将其承租的房屋转租给了他人，但其转租行为并未引起纠纷或造成不良后果，其转租行为并未违反双方的合同约定，故对被上诉人的辨称，本院不予认定。被上诉人又辨称被上诉人已通知上诉人续签合同，而上诉人未按照被上诉人要求的时间续签，被上诉人并未侵犯其优先续约权。上诉人对此并不认可，现仅就被上诉人提交的公告及现有证据，不能证明被上诉人已明确告知并要求上诉人续签合同，对被上诉人的此辨称理由，本院亦不予支持。故上诉人上诉主张享有天荣时装城376号临建营业房的优先承租权的请求，本院应予支持。因上诉人并不是天荣物业公司与原审第三人张书强房屋租赁合同的主体，其无权主张撤销天荣物业公司与原审第三人张书强签订的房屋租赁合同，故其上诉要求撤销被上诉人与张书强签订的房屋租赁合同的请求，本院不予支持。因上诉人与李为国签订的租赁协议约定的履行期限为2005年3月1日至2006年3月1日，每月租金为9000元，因被上诉人侵犯了上诉人的优先承租权，致使上诉人与李为国签订的协议履行至2005年9月后无法再继续履行，因此给上诉人造成的经济损失，被上诉人应予赔偿。因天荣物业公司与张书强签订的合同约定每月租金为6000元，故上诉人每月的实际损失为1120元（9000元－6000元－900元－620元－360元），时间应从2005年10月计算至上诉人与李为国签订的合同履行期满止2006年3月1日计5个月，共计损失为5600元。一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：（一）撤销郑州市管城回族区人民法院（2006）管民初字第972号民事判决。（二）上诉人赵金玲享有天荣时装城376号临建营业房的优先承租权。（三）被上诉人郑州天荣房地产有限公司天荣时装城于本判决生效后十日内赔偿上诉人赵金玲经济损失5600元。（四）驳回上诉人赵金玲的其他诉讼请求。

    四、关于本案的评析

    本案在二审审理期间，主要围绕以下三个问题进行讨论：一是原告赵金玲是否私自转租违反合同约定；二是被告天荣时装城续签合同的《通知》及《公告》是否有效；三是被告转租牟利是否违法。

    （一）原告赵金玲的转租行为是否违反合同约定

    依据原告与被告2004年8月20日所签订的《合同书》第8条约定，乙方（赵金玲）出现如下之一行为，甲方（天荣时装城）有权解除合同，乙方未使用期限部分的费用或经营保证金不予退还。该条第5款又约定：私自转让或转租营业房引起纠纷造成不良后果。从这一条的约定来分析，原告赵金玲的转租行为并不违反双方的合同约定。其理由是该条的约定有两层含义：一是原告将所承租的营业房私自转让或转租，被告方对原告的私自转租是默许的，在转租时不必取得被告方同意；二是原告方在转让或转租时不得引起纠纷造成不良后果。这对原告的私自转租行为附了一个必要条件。如果原告私自转租营业房，并引起纠纷造成不良后果的话，那么，被告方就可以依据该条的约定解除合同。2005年11月28日，原告虽然将其所承租的营业房转租给案外人李为国，但并未引起纠纷造成不良后果。因此，被告天荣时装城辩称原告私自转租房屋，违反了合同约定的理由是不能成立的。那么，依据双方《合同书》第9条第4款“本合同期满后，乙方若无违反合同规定、守法经营，在同等条件下，可按甲方制定的新政策优先续约”的约定，原告赵金玲不具备解除合同的条件，一审法院以原告赵金玲的转租行为违反了原、被告的合同约定，不予支持其优先承租权是不妥的。

    （二）被告天荣时装城的《通知》及《公告》续签合同是否有效

    2005年7月18日，也就是在原被告的合同履行尚未到期时，被告制定了《天荣时装城关于续签一期营业房合同的通知》，该通知规定，凡于2005年8月31日到期的租户，若有续租，须于2005年7月28日与其签订续租合同，逾期即视为商户主动放弃营业房的使用权，天荣时装城将另行安排。被告辩称该《通知》送到原告处，但又无提供有力的证据。2005年8月2日和8月5日，被告天荣时装城又两次公告称，凡未按7月18日的《通知》规定续签合同的视为商户自动放弃。8月3日，本案第三人天荣科物业公司即将原告所承租的房屋另行租给他人经营，时间自2005年10月1日起。对于该两份公告，被告天荣时装城辩称，曾在市场大门口张贴，但又未提供有关张贴的证据，仅仅向法庭提交了《公告》的原本。退一步讲，该公告即使在大门口张贴，那么，租户是否有义务每天都要到大门口予以张望查看，况且双方的合同中也未约定租户有此义务的相关规定。再则，被告天荣时装城在6月份收租金时，已将原告的租金收到9月份，多收了合同约定期限8月31日止的一个月的租金。这一个月是双方对合同期限的变更，还是不定期租赁暂且不论，那么，被告方该不该在双方约定的期限未到期时，就将原告仍在租用的房屋签约他人？

    （三）原告赵金玲转租并牟利是否违法

    原告在合同的履行期限内于2005年3月将所承租的房屋转租给第三人李为国，并收取租金每月9000元，除去交纳的4500元外，另有4500元盈利。一审法院在审理此案时，认为原告转租并从中牟利违反了法律的规定，因此，就引用了《民法通则》“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”和《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物第三人。”的规定，驳回其诉讼请求。这也是一审判决的主要理由和法律依据。二审法院却认为，原告赵金玲的转租并从中盈利，并不违反法律规定。同样一个事实，为何会出现两种截然不同的认识呢？这要从法律适用的基本规则上来判定。依据《立法法》第83条所确定“同一机关制定的法律…….，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”，即后法先于前法的规则。《合同法》是1999年10月1日施行，而《民法通则》是1987年1月1日施行。《合同法》第224条并未对承租人在转租时“不得牟利”作出限制性规定。因此，判定本案的依据应该适用《合同法》的有关规定，而不能适用《民法通则》的有关规定。

    关于原告赵金玲提出的赔偿损失问题，因不属本案的主要焦点，本文不再赘述。

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