共有房产是两个或两个以上民事主体对同一房屋共同享有所有权的一种状态。根据房屋权属登记制度，对共有的房屋，由共有人共同申请权属登记，共有房屋一般登记在其中一共有人(即持证人)的名下，如夫妻共同所购的房屋。随着人民群众生活和经济条件的提高，房屋买卖、交换、赠与等行为日益增多，以未经其他共有人同意的而要求主张共有房产买卖合同无效的案件将会增多，故对此类共有房产买卖合同效力确认以及其他权利的保障成为审判实践中需要面临和解决的问题。截止目前，上街区法院受理此类纠纷仅一件(属夫妻关系存续期间，双方发生矛盾，男方未经女方同意，擅自将共有的房产出卖给男方家人，女方主张买卖合同无效)，该案后经双方家人沟通，女方撤诉。现就此类合同的效力及其他权利保障问题谈一个人的看法。
一、未经其他共有人书面同意的共有房产买卖合同的类型
l、基于夫妻共同共有情况下一方擅自处分行为。如夫妻关系存续期间，双方发生矛盾，一方未经另一方同意，擅自将共有的房产出卖。
2、基于父母子女等亲属关系共有情况下的部分共有人的擅自处分行为。如法定继承中遗产开始至遗产分割期间，部分继承人擅自处分遗产。
3、基于投资关系形成的共同共有情况下的部分共有人的擅自处分行为。出资约定不名而共同购买的房产，一方未经另一方同意，擅自将共有的房产出卖。
4、有已经公示情况下的处分和未公示情况下的处分。即已经办理权属登记后 的擅自处分共有房屋和未办理房屋权属登记前擅自处分共有房屋。
5、有以自己名义擅自处分共有房产和以全体共有人名义擅自处分共有财产的行为。
二、现行立法的规定和实践中的观点
目前，我国对此类行为效力的认定直接作出规范的法律规定主要有三项：
1、《中华人民共和国房地产管理法》第37条第2项规定“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让”。该条属行政法律的规定，是作为认定合同无效的条件(情形)之一，即合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”。该条也是审判实践中对合同是否无效首先要审查的内容。
2、新公布的《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者作出重大修缮的，应当经站份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外”。该条书强制性规范，针对共有房产来说，一共有人或部分共有人处分时，应当经其他共有人同意。
3、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得共有物的，应维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。此属实体法的规范，即善意取得制度，同时涉及合同法的鼓励交易。
4、合同法第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。该条涉及效力待定的合同。
根据上述法律的规定，对共有房地产未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同效力存在以下观点：
l、合同无效观点：即擅自处分订立的合同一般认定无效，但不排除善意取得的适用。法律依据是《物权法》第97条和合同法52条。
2、合同有效观点：即以转让共有房产的买卖合同确认有效，在权利人不予追认或无权处分人不能取得处分权时，不发生权利变动的后果，无权处分人要承担违约责任。法律依据是若干问题的意见试行第89条。
3、合同效力待定观点：即擅自处分行为系无权处分行为的一种，而无权处分行为束效力待定的行为，经权利人追认或行为人于订立合同后取得处分权时，合同自始有效。法律依据是合同法第51条。
三、确认此类合同效力需要考虑的原则
共同共有的特点就是共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。所谓“共同的权利”指共同共有人应当共同地平等地对共有财产行使占有、使用、收益和处分的权利。其中对共同共有财产的处分，必须经共有人全体一致同意。因此，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定为无效。
但保护权利人的财产权利，是物权法的核心精神。基于所有权的排他性和支配性，权利人当可追及物之所在，要求占有人返还原物并得行使所有权的各项权能。但完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该不动产买卖关系无效，有可能损害善意买受人的合法权益。诚然，进行不动产交易活动，买受人首先应考察出让人对交易不动产的权利及范围，但如果出让人既能出示有效的权利证书，又能使受让人确信共同共有人一致同意出让，且又进行了产权变更登记，受让人就已经取得了标的物的所有权。在这种情况下，如果依然为保护全体共有人的共同利益而认定买卖关系无效，则会使善意受让人无端遭受损失，市场交易规则和交易秩序也会受到破坏。但是，如果完全从保护交易规则和交易秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，则牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场，因为共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权。
总上，处理此类案件应当从善意取得制度和鼓励交易的予以重点考虑。
四、擅自处分行为的合同效力认定和善意的认定
擅自处分，是指未经其他共有人同意而一自己的名义或以全体共有人的名义对共有房产进行处分。个人认为，对行为人是否属于擅自，应当由擅自处分人提供其他共有人同意或知道处分的证据，否则应认定为擅自处分。
以自己名义擅自处分共有物与出卖他人之物在本质上没有不同。部分共有人对共有物的全部并不拥有完全的权利，在共同关系存续期间，共同共有人不得请求分割共有物，其权利及于共有物的全部；从法律逻辑和价值判断上看，以自己名义擅自处分共有物与出卖他人之物并无二致，没有区别的必要，故以自己名义擅自处分共有物均属于无权处分。
善意的认定：
在民法学上，“善意”主要指不知情，即行为人不知存在足以影响其法律行为效力的事实而为法律行为。善意取得制度的“善意”是指受让人(善意第三人)从客观表征相信处分人有处分权而不知其无处分权的事实。表见代理制度的“善意”是指相对人从客观表征相信代理人有代理权而不知其无代理权的事实。
“善意”是相对人的一种主观状态，需要一定的客观标准进行判断。善意的判断标准，个人认为：
(1)第三人对不动产所有权人的状况应通过登记机关进行查证，以确定交易人是否具有处分权，否则即有过失而不构成善意。对于不动产交易这一重要的民事活动，行为人应负更为谨慎的审查义务。
(2)相对人是否能够举出部分共有人具有其他共有人授权的代理权外观表．征的证据，如同时持有其他共有人的身份证、户口簿、印鉴等。
(3)转让时不动产的价格情况，如房屋价格明显低于市场价格，又缺乏正当理由的，则可根据具体情况确定第三人为恶意购买。
(4)第三人或相对人的专业及文化知识水平，如第三人或相对人系法律或房地产行业的专业人士，因其对交易中各项规定及风险较为熟知，对其善意的考量标准应更严格。
(5)第三人或相对人对处分人或代理人的熟悉和了解程度。比如第三人对处分人或代理人十分熟悉和了解，对于第三人在确定处分人是否具有代理权的判断标准上，应较一般人更为严格。
因擅自处分而签订的共有房产买卖合同是否有效，应视具体情况而定。根据不动产的公示、公信原则，共有房产经登记后，所有权转移。故对因擅自处分共有房产而主张合同无效的，如果买卖合同签订后，房屋尚未交付、房款也尚未支付的，即便买受人属善意，也应认定合同无效；如果买卖合同签订后，房屋尚未交付、而房款也已经交付或房屋尚已经交付、房款未支付，如果买受人属善意，应根据善意取得制度，认定合同有效；如果买卖合同签定后已经公示的，且属善意、支付或约定支付对价房款的，应当认定合同有效；否则应认定合同无效。
根据合同法第51条规定，权利人可以进行追认，目的是为了充分尊重权利人的意志和利益，鼓励交易。关于其他共有人的追认效力，应仅在于使无权处分人与第三人的合同由效力待定变为有效，但并不使其他共有人成为合同的当事人，也不负担促使无权处分人履行义务之义务。其他共有人的追认能有效地补正无权处分人处分权上的瑕疵，但无权处分中处分人是以自己的名义为法律行为，法律行为的当事人是处分人和相对人。在其他共有人作出追认行为以后，无论这种追认能否使相对人取得标的物，都应当由处分人向相对人履行合同义务或承担违约责任，绝不能因为权利人的追认而使其承担义务，使相对人直接向权利人提出合同上的请求。故对追认的，应当认定合同的效力。
五、权利救济
从法律效力上，买卖在当事人之间发生债权债务关系，出卖人一方应当按照双方的约定或者法律的规定转移标的物所有权给买受人。合同法第一百三十二条也规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人或者出卖人有权处分。”但是，法律同时又规定了合同一方当事人在履行不能等情况下应承担的各种违约责任，从而使买卖行为并不因为出卖方无处分权而无效。在买卖行为成立时，出卖方对标的物享有处分权，并不是买卖成立和有效的条件。特别是在市场经济条件下，由于流转关系的高效和经济，于买卖关系成立之时，出卖人并非都取得了标的物的所有权。与之相对应，法律规定出卖人不能转移标的物给买受人时，自应承担履行不能的违约责。
合同无效情况下的救济：
无权处分合同被其他共有人追认，合同有效，买受人可基于买卖合同请求取得或保有标的物及其所有权，无权处分人则可请求价款的支付或者违约损害赔偿。在无权处分合同不被其他共有人追认，合同无效的情况下，无权处分人与第三人发生各自返还财产的义务，并根据各自过错承担相应责任。但是，在合同无效的情形下，第三人依善意取得制度取得房屋所有权时，其他共有人的权利应如何救济?对此应区别分析：
第一，标的物已经交付，买受人已经支付价款且为善意场合，其他共有人只能向无权处分人主张不当得利的返还。若仍然受有损失时，再．基于侵权行为法向无权处分人主张损害赔偿。
第二，标的物已经交付，买受人未支付价款且为善意场合，买受人取得标的物的所有权，究竟谁可以向买受人主张不当得利返还请求权，个人认为，原权利人丧失其标的物的所有权，受有损害，得直接向买受人请求返还其所受利益。
第三，标的物已经交付，买受人未支付价款且为善意场合，买受人取得标的物的所有权，在无权处分人已经向买受人明确表示了放弃不当得利请求权场合，其他共有人不向无权处分人主张侵权损害赔偿请求权，而可直接向买受人主张不当得利请求权。
在请求不当得利的情形下，返还不当得利是否返还原物即房屋所有权还是原物的代价。如果出卖他人之物，买受人善意取得标的物所有权，尚未支付价款场合，不当得利自然是买受人取得的该所有权，故应返还该所有权。如此，不当得利制度一经发挥作用，善意买受人基于善意取得制度获得的所有权转瞬即逝，使得善意取得制度的功能丧失殆尽，意味着对善意取得是表面上肯定，实际上否定，这事实上违背了善意取得制度维护交易安全的立法意图，因此，在此情况下，不当得利的利益不必是原物，而可以是原物的代价。
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