【法官简介】    

    刘文辉：郑州市中级人民法院民一庭副庭长，中国政法大学毕业，法学硕士。

【案    情】

    张海有一栋闲置的门面房一直想找机会卖掉。2005年的9月，一个叫刘东的找到张海，说想买下那栋房子。经过一番商量，以20万元成交。他们两人签订了房屋买卖合同，并且办理了公证手续，刘东交纳了全部房款后，就把房子重新装修了一遍，做起了服装生意，但是双方一直没有办理过户手续。半年后，当地房价上涨，张海觉得自己的房子卖亏了，后悔不已。这时，正好又有一个做水果生意的李伟找到他，商量买房子的事。张海就和李伟签订了买卖合同，以25万元的价格把房子卖给了李伟，并对李伟说：做服装生意的刘东只是租用房子。李伟向张海支付了一半的房款后，双方办理了房屋过户手续。可后来，当李伟前去接收房子的时候，才知道张海已将房子卖给了刘东。李伟非常生气，就把房主张海和做服装生意的刘东一起告上了法庭，要求法院确认他们两人之间没有办理房屋过户手续，签订的买卖合同是无效的，那栋门面房应该属于自己。刘东知道后也是气得不得了，转而向法院提起了反诉，刘东认为：自己和张海之间签订的房屋买卖合同已经办理了公证手续，交付了全部房款，并且已经开始使用，我理应拥有。

【问   题】：

    一、两份房屋买卖合同哪一份有效呢？房子的所有权到底应该归谁？为什么？

    二、没有取得房屋所有权的一方，应该采取什么样的补救措施来弥补自己的损失呢？

    三、房主张海的行为属于什么行为？应该承担什么样的责任呢？

【法官解答】

    本案属于典型的一房数卖行为，对于此种行为处理的关键在于确定各个买卖合同的效力、标的物所有权的归属及对未取得标的物所有权一方的救济。

    一、本案两个买卖合同均应为有效合同。因为，在房屋买卖合同中，双方根据合同建立的是一种债权债务关系，出卖人负有交付房屋并协助办理过户手续的义务，买受人并不能因为合同的签订直接取得房屋所有权，其必须按照法律规定办理不动产登记手续后才能取得房屋所有权。也就是说合同的成立与房屋所有权的取得是分离的。买卖合同的效力独立存在，其只要符合《民法通则》、《合同法》规定的生效条件，就应为有效合同。而合同是否履行，是否办理所有权变更登记并非合同生效的必要条件。本案两份合同的内容与形式均不违反法律法规的规定，均是当事人真实意思的表示，应为有效合同。即将实施的《物权法》第十五条规定：当事人这间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

    二、本案争议房屋的所有权应当归李伟，刘东应将房屋交付给李伟。理由在于：由于买卖合同的成立与房屋所有权的取得是分离的，买卖合同的成立并不意味着所有权的转移。根据《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条以及《城市房地产管理法》第六十条之规定，房屋做为不动产，其所有权的转移不以交付占有为条件，而是以办理法定的登记手续为要件。即将实施的《物权法》第九条对此作了详细规定。本案中刘东虽然签订合同在先，交付了全部房款，并实际占有使用了房屋，但因其未及时办理过户登记，而不能产生所有权转移的效果，相反，李伟作为善意受让人，虽然合同在后但办理了登记过户手续，因此依法取得了房屋所有权。

    三、刘东不能取得房屋所有权，但其与张海之间的合同是合法有效的，其可以请求解除合同，要求张海承担违约责任。张海一房两卖的行为属于恶意违约，致使刘东的合同目的不能实现，依照《合同法》的规定，其应承担退还房款及相应利息，支付合同约定违约金，并赔偿刘东房屋装修及经营损失

    四、一房数卖的情况在现实生活中时有发生，做为购房者在购房时一定要注意两个问题：一是在签订合同前要到房地产管理部门查询一下欲购房屋的所有权状况，及是否进行了抵押，做到心中有数；二是在购房后及时前往房地产管理部门进行过户登记，以防止出现节外生枝的变故。

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