在破产案件的审理中，破产企业普遍存在破产企业房屋被他人租赁使用的问题，在企业被宣告破产后，管理人在财产处置时，为了保证破产财产价值的最大利益实现，往往采取解除租赁合同的方式处理租赁关系，对于因合同解除给承租人造成了损失，一般是由承租人向管理人申报债权处理，但是对于承租人在订立租赁合同时提前交纳的租金在租赁合同被解除后如何处理，往往成为破产案件审理中最棘手的问题，因为在实际案件审理中，承租人很多都一次性交纳了租金，有时甚至是数十年的租金，对于在租赁合同解除时，承租人提前交纳的租金如何处理，审判人员有不同的认识。
在破产程序中，对于破产人以外的其它民事主体，可行使的权利主要有以下几种构成：破产债权；优先受偿权；抵销权；取回权。
破产债权，是指破产宣告前成立的无财产担保的债权和放弃了优先受偿的有财产担保的债权。主要是债权人由于与债务人因债的原因形成的债权债务关系，在企业破产时，具有债权请求权，成立于破产受理前，无财产担保或者放弃财产担保的民事权利。
优先受偿权，是指破产受理前形成的有抵押财产的债权，这种权利是一种担保物权的性质，取回权，是财产的权利人可不依破产程序,从管理人占有管理的财产中,取回原不属于债务人财产的权利。
抵销权，在破产程序中抵销权是指债权人在破产申请受理时，对债务人负有债务，可以不按破产程序，以自己的破产债权与自己所负债务的相应数额相互抵销的权利。
首先必须明确的是租赁合同被解除后形成的承租人预先缴纳，未使用完毕的租金作为权利不具有抵押的性质，不属于优先受偿权，是否符合破产程序中的其他三种权利表现形式，破产债权、取回权、抵销权等，我们可以看到，抵销权必须以双方互负债务为前提，如果租金权不属于取回权，则必然属于破产债权，在这样的情况下，则存在作为抵销权的可能。因此，对于这种租金权利如何定性，不同的审判人员有不同的观点。
一种观点认为，对于破产人和承租人订立的房屋租赁合同，在我国目前的合同法中有明确的法律规定，属于合同法调整的法律关系，应当依据合同之债处理，承租人提前交纳的租金，应视为预付款，在破产程序中可以和承租人与管理人解除租赁合同给其造成的损失一起申报债权，作为破产债权处理，有关人审查后，编制到债权表中，交由债权人会议审核，以最终确定的债权数额，作为破产债权参与破财产分配。
第二种观点认为，租赁合同虽然由合同法调整，但是其租赁合同形成的租赁使用权同时具有的用益物权，并没有因法律的规定而消灭，具有《物权法》列明的特点，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”并且在破产程序中，虽然租赁合同被解除了，但是形成租赁权的用益物权依旧存在，并且提前支付租金的承租人所享有的权利相对应的“租金”应当可以视为“物”而存在，因此应当依照取回权的规定，将其剩余未使用的“租金”作为“物”取回。
第三种观点认为，在破产程序中，管理人为了维护全体债权人的利益，在处理破产财产时，对于附有租赁合同的房屋不动产，如果对于租赁合同不解除，对于租赁物的变现价值必然造成影响，任何竞买人都不会购买一个附有租赁合同约束的不动产，因此对于租赁合同解除形成了租赁物变现价值的增加，对于承租人预付的未使用完毕的租金，可以参照最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》中第八十八条第五项关于共益债务的规定“为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用”，比照《破产法》中创设共益债务的立法目的，是否可以将租赁合同解除时承租人未使用完毕的租金作为公益债务，从破产财产中支付。
对于三种不同的观点，笔者从法律意义上较倾向于第一种观点，不论承租人预付的租金尚未使用的数额有多少，这种租金法律关系都属于租赁合同关系，属于目前我国法律制度中债法的调整范围，在破产程序中对于债权的处理方式是作为破产债权参与破产财产的分配。但是在实际生活中，存在这种承租人提前预付长达十几、二十几年的租金，承租人为了更好地发挥承租物的价值，在租赁物上添加、增设附属设施，投入费用有的多达几百、甚至上千万元，企业破产时，其对于租赁物刚刚使用不到1、2年，如果依据债权申报，参与破产财产分配，考虑到我国目前企业破产的债权人债权受偿比例普遍过低，甚至大多为零。对于目前承租人而言，其作为破产债权受偿所承受的直接损失巨大，甚至存在承租人的一生积蓄都会化为乌有，会引起承租人极大不满，出现信访情况，承租人甚至采取过激行为“报复”这样的法律处理结果。
在这样的情况下，就出现了基于法律价值和社会价值的综合考虑，如何在目前的社会现实情况下，实现社会价值与法律价值的有机统一结合，如果对于未使用完毕的租金作为全体债权人的共益债务进行处理，一方面提高了租赁物的变现价值，同时降低承租人的直接损失，对缓和严格按照法律规定处理“形成”社会矛盾具有一定的积极意义，比较符合我国目前社会现状，但是这种缓和是一种无奈的妥协，是对法律价值的毁损。
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