原告郑州中方园建设发展股份有限公司，住所地，郑州市文化路北段。
法定代表人陈永康，董事长。
委托代理人杜月霞，该公司法律顾问。
委托代理人李静，该公司法律顾问。
被告王启明，男，1945年6月12日出生，汉族，无业，住郑州市金水区北环路62号院西区38号楼306号。
委托代理人王强，无业，住郑州市金水区文化路118号院5号楼1单元13号。
原告郑州中方园建设发展股份有限公司因与被告王启明买卖合同纠纷一案，本院于2006年3月28日受理后，因须调查核实有关事实，经本院院长批准，本案延长审限3个月。本院依法组成合议庭，于2006年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜月霞、李静，被告王启明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年6月，原告经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼，同年12月，取得了这两栋楼的销售许可证，
并开始销售房屋。2005年12月，原告在准备资料为购房业主办理房产证时发现，在销售过程中，工作人员误将这两栋楼两头的两个单元即1单元和3单元的单元号标反，在售房合同中将1单元的房屋实际面积96.42m2写成了3单元的面积104.07m2，而将3单元房屋的实际面积104.07m2写成了1单元的面积96.42m2，由此造成37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层4个单元，每个单元10户，共计40户业主的房屋面积互错，即20户104.07m2的房子当作96.42m2销售，而20户96.42m2的房子当作104.07m2销售。被告王启明于2004年4月24日与原告签订了商品房买卖合同，购买了38号楼南3单元3层东户的房屋，此套房屋面积与该栋楼南1单元互错，被告所购买房屋面积实际为104.07m2，在商品房买卖合同中被写成了96.42m2。原告认为，原、被告双方所签订商品房买卖合同有关面积条款是因原告重大误解而订立的，不是原告的真实意思表示。请求：1、将原、被告双方所签商品房买卖合同中的房屋面积由96.42m2变更为104.07m2；2、请求判令原、被告双方按变更后的房屋面积条款履行合同。
被告辩称：1、原告作为专业房地产开发商，对其销售房屋的面积应是熟知的，且原、被告双方在商品房买卖合同中对面积误差的约定明确具体，应按此约定处理面积误差产生的问题，原告的行为不应认定是重大误解。2、在本案中，被告所购房屋
合同面积为96.42m2，原告要求变更的合同面积为104.07m2，原告的损失为1万元左右，构不成较大损失，从而也构不成重大误解。3、原告从售房到起诉已达3年之久，按《民法通则》意见第七十三条第二款的规定，其要求变更合同面积条款的权利因除斥期间已超过一年而消灭，故请求驳回原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，合议庭经征询当事人均无异议后，确定本案的争议焦点如下：1、原告要求变更合同面积条款所依据的重大误解理由是否成立；2、原告起诉是否已超过法定的除斥期间。
原告为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：
1、2003年10月制作的37号、38号楼房屋面积测绘图，证明37号、38号楼在销售前经测量南1单元面积为96.42m2，南3单元面积为104.07m2。
2、原告销售房屋时预售动态图，证明37号、38号楼销售中，工作人员将南1单元与南3单元标反，导致南1单元房屋面积成了104.07m2，南3单元房屋面积成了96.42m2。
3、2004年3月至2004年11月签订的37号、38号楼南1单元与南3单元40份商品房买卖合同，证明37号、38号楼南1单元与南3单元房屋面积整单元互错。
4、2005年8月19日的郑州市商品房屋产权登记备案证，证明37号、38号楼产权登记备案证是2005年8月取得，在取
得备案证后，为业主准备办理房产证资料时，才发现面积错误。
被告未向本院提交证据。
本院调查收集的证据有：2006年10月24日，根据案情的需要，我院依职权到郑州市郑房测绘队调取了中方园小区西区37号、38号楼的郑房测字（2004）第038332、038336号郑州市房屋面积测绘报告书，报告书中显示37号、38号楼2至6层房屋的产权登记面积1单元为96.31m2、3单元为102.55m2。
经组织质证，对原告提交的证据1，被告对其真实性有异议，认为该房屋面积测绘图是原告单方测量的，商品房面积测绘应是相关部门依规定的程序进行。对证据2、证据3、证据4，被告对其真实性均无异议，但对证明的问题有异议，其中，对证据2、证据3，认为不能证明原告将37号、38号楼南1单元与南3单元标反，也不能证明该两个单元的房屋面积整单元互错 ；对证据4，认为不能证明原告2005年8月才知道面积互错。对本院调取的证据，原、被告均没有异议。
根据双方当事人的质证意见，本院全面、客观审核证据并综合全案后认证如下：对原告提交的证据2、证据3、证据4及本院调取的证据，因双方未对真实性提出异议，本院予以采信。对原告提交的证据1，被告对真实性提出异议，加之该测绘图是原告单方测绘的，故本院不予采信。
本院根据双方当事人的陈述、举证和质证意见，对本案事
实确认如下：2003年，原告经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼，该两栋楼为6层商住楼，一层为商业用房，二层至六层为住宅用房，每栋楼有3个单元，每个单元1梯两户。在售楼过程中，原告的工作人员误将该两栋楼两头的两个单元即1单元和3单元的单元号标反，由此造成了37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层4个单元（每个单元10户），共计40户业主的房屋面积互错。其中，2004年4月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告将位于北环路116号西区38号楼南3单元4层东户的房屋售给被告，但由于上述原因，原告方工作人员误将房屋建筑面积104.07m2写成为96.42m2，合同第5条同时约定了面积确认以及面积差异处理条款，即根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人等。合同签订后，原、被告双方均未发现房屋面积互错。至2005年8月，原告取得上述房屋的产权登记备案证后，准备为被告办理房产证时，才发现房屋面积互错，原告遂于2006年3月1日起诉来院。另查明：本案诉争的房屋产权登记面积为102.55m2。
本院认为：
一、关于本案是否构成重大误解问题。
原告在销售本案争议的商品房37号、38号楼时，由于工作人员误将测绘图上的单元号标反，即从左到右3个单元南1、南2、南3顺序颠倒成了南3、南2、南1单元，造成了南1单元和南3单元的房屋面积互错，导致在签订商品房买卖合同时错误地填写了房屋面积，这种错误的结果是原告工作人员误解产生的，不是原告真实意思表示，且由于原告的误解行为，造成了4个单元40户房屋面积错误的严重后果，虽然对被告每一户来说，错误是个体的，但是基于原告一个误解行为产生了40套房屋面积错误的后果，这种后果是严重的，影响了当事人的权利和义务，且损失也是较大的。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民法通则》意见）第七十一条，即“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”，本案原告的误解行为符合重大误解的构成要件。被告方关于本案不构成重大误解、应适用双方在商品房买卖合同中对面积误差的约定的条款的答辩意
见，因原、被告双方所签的商品房买卖合同第5条约定的面积误差处理原则系双方在未发生重大误解的情况下面积误差的处
理依据，而在本案中，为充分体现合同的公平性，应优先适用重大误解进行变更，因此，本案不适用合同第5条的约定，被告的答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。
二、关于原告起诉是否已超过法定的除斥期间问题。
《中华人民共和国合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。该条虽仅就撤销权的除斥期间进行了规定，但变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容。因此，可变更合同的除斥期间为原告知道或应当知道撤销事由之日起一年。本案原告自知道合同面积错误的事实至起诉，并未超过1年除斥期间。被告称本案应适用《民法通则》意见第七十三条第二款的规定，民事行为的变更除斥期间应自民事行为成立之日起计算一年，依据新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，本案应适用《中华人民共和国合同法》中有关撤销权的除斥期间的规定，故被告称原告起诉已超过除斥期间的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
三、关于本案诉争房屋面积的确认问题。
原告诉请变更原、被告双方所签商品房买卖合同中的面积
条款，因该条款系原告基于重大误解而签订，且该变更权行使并未超过法定除斥期间，故其诉请与法有据。原告要求变更诉争房屋面积的数据，因系其单方测量结果，被告对之持有异议；
加之产权登记面积本院已依职权调取，原、被告对之均无异议，依照《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第七十七条规定“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，该产权登记面积系郑州市郑房测绘队依照有关规定测绘的数据，属于档案书证，其证明力大于原告单方测算的数据。故依照证据规则，本案诉争房屋面积应变更为房屋产权登记面积为宜。
此外，关于原告要求按变更后的房屋面积条款履行合同的诉讼请求，因本案系变更之诉，而该项请求属于给付之诉的内容，与本案不属同一诉，应另行处理，故该请求本院不予审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十五条第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、将原告郑州中方园建设发展股份有限公司与被告王启明所签商品房买卖合同中的房屋面积由96.42m2变更为102.55m2。
二、驳回原告郑州中方园建设发展股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，原告郑州中方园建设发展股份有限公司、被告王启明各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 乔 艳
审 判 员 姚 丽
人民陪审员 杨红朝
二○○六年十月三十日
书 记 员 许 菲
【专家点评】
该判决书除具有一般优秀文书所具有的结构清楚、事实叙述清晰简洁、说理透彻、逻辑严谨、语言流畅等特点外，还特别表现在，该判决书能够果断地适用“重大误解”的法律规定来正确地处理案件。重大误解是我国《民法通则》和《合同法》都明确加以规定的制度，用以调整当事人一方由于非处于自己故意的原因导致的意思表示不一致，该不一致使得自己的行为后果和自己内心对法律后果的期望发生明显背离。显然，重大误解情形，在必要时应当给予法律救济。可是，虽然法律上有规定，但该制度在操作上缺乏具体的、法律上的事实构成的规定，因此，在实践中具有一定的适用上的模糊性、不明确性，以至于很多法院实际上较少适用这一规定来调整当事人之间的关系。因此，当事人之间基于意思表示错误的利益关系的合理调整与保护，实际上沦为真空态。这既没能很好体现“司法为民”的精神，也是对法律严肃性的伤害。适用法律和尊重法律，是每一个法官的使命，该判决很好地体现了这一点，这是该文书最重要的意义。
当然，本文也存在有不足和尚值得商讨的地方。比如，在文学上，“《民法通则》意见”要使用《（民法通则）的意见》或者加引号为“《民法通则》意见”，似乎更规范些；关于原告的“按变更后的房屋面积条款履行合同”的诉讼请求，如果不按照“另行处理”，而是在本案中予以合并审理，是否更符合诉讼经济的原则，在理论和法律规定上，似乎也没有变更之诉和给付之诉必须分别审理之说，尽管实务中常有这一做法。
郑州大学法学院副教授 耿林
