[法官简介]

    安军，毕业于西南政法大学法律系，现任郑州市中级人民法院助理审判员。参加工作后一直从事民事审判业务，几年来注重理论联系实际，强调法律效果与社会效果的统一，办理了数百件民事案件。

[案情介绍]

    荆某于今年3月与某建材市场口头约定，承租建材市场门面房1间，租期是半年，每月租金是800元。荆某当天就向建材市场交纳了房屋押金2000元和3月份的租金800元，并办理了经营燃气、燃油壁挂炉等个体工商户营业执照。此后，荆某多次找建材市场索要房屋钥匙，但是，对方都拒绝交付。建材市场认为，双方只是在房屋租赁的事情上进行过口头商谈，对具体的事项并没有达成最后的共识，因此荆某与建材市场之间的租赁合同还不能算是成立。但是荆某却认为，自己已经按照双方口头约定的内容去做了，双方之间的约定就应该算是生效了，于是，他向法院提起诉讼，请求判令建材市场履行合同。

肖月：

    双方的房屋租赁协议是否成立？为什么？

    焦点问题：（书面合同与口头合同是不是具有同等的法律效力？）

安军：

    双方的房屋租赁协议依法成立。

    荆某按照协议约定向建材市场交纳了房屋押金和2003年3月房屋租金，建材市场应当将房屋交给荆某使用，其辩称的理由不成立。

    一般情况下，口头合同适用于能够即时履行或是内容十分简单的合同。对于象房屋租赁这样的合同，要求采用书面合同，否则，一旦发生纠纷，当事人很难证明合同的存在，更不要说去证明合同的主要条款了。这种情况下，主张权利是十分困难的。本案具有特殊性，即承租人向出租人交纳了1个月的房租800元，出租人接受了，给承租人出具了收据，并且在收据上注明所要租赁的房屋，这样一来，该房屋租赁合同的标的、价款等主要条款均已明确，原告凭此收据就可以证明双方之间口头合同确实存在。其实，与其说本案当事人之间成立了口头合同，倒不如说他们之间达成了简单的书面合同，出租人发出要约邀请，承租人要求租赁房屋并交纳租金即是要约，出租人接受租金即是承诺，租金收据就是一份书面合同。若没有这份收据，原告的权利很可能因举证不能而得不到法律的保护。

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