2006年4月14日上午，一起由于非法转让单位内部集资房引发的民事纠纷在郑州高新区法院公开开庭审理，法院当庭做出判决：确认原告王某与被告阴某某签订的房屋转让协议属无效协议；被告阴某某于判决生效后十日内返还原告房款70 000元；二原告于判决生效后十日内将所占有的房屋返还给被告；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2874元由被告阴某某负担。

   基本案情：

   原告王某与原告邢某某系夫妻关系。2004年11月6日，原告王某与被告签订一份《房产转让协议》，约定“甲方阴某某将位于郑州市三十七中学院内家属楼二门洞六楼东户之房产(面积115.5㎡)所有权转让给乙方王某所有，共计价款人民币捌万伍仟元整（￥85 000.00）；乙方在签订协议时，应向甲方交纳定金，人民币柒仟元整（￥7000.00）；乙方在2004年11月10日前向甲方支付房款人民币陆万叁仟元整，甲方将房屋钥匙交给乙方，乙方拥有处置权；甲方在此后30日内将房本过户给乙方，同时乙方补齐剩余房款；该房产以后若出现质量问题，应由学校负责维修。”原告王某分别于2004年11月6日、11月10日支付被告房款共计70 000元，被告向其出具二份收条。二原告在取得房屋钥匙后对该房屋进行装修，入住至今。后因被告未能办理由郑州市房产管理局核发的独立房产登记凭证，二原告于2005年6月7日向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求被告办理由郑州市房产管理局核发的房产过户手续。郑州高新区法院以（2005）开民初字第629号民事判决书驳回了二原告的诉讼请求。二原告不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州中院以（2005）郑民二终字第1950号判决书驳回了二原告的上诉。2006年1月16日，二原告再次向郑州高新区法院起诉，要求确认原、被告之间房产转让协议无效，并要求被告返还房款和赔偿相关损失。

    庭审中法院查明，2000年9月25日，被告与郑州市第三十七中学签订一份《河南省郑州市第三十七中学教职工购房协议书》，约定“甲方为第三十七中，乙方为被告，甲方将学校大门东侧所建集资楼二单元六楼东户三室二厅总建筑面积为115.51平方米，住房一套出售给乙方；该住房为集资楼，乙方缴纳有关费用后，甲方负责办理集资住房证；乙方对房屋转让时要经甲方同意，并办理房产手续；乙方对该住房享有居住权、继承权。”

    原告：房屋买卖协议无效，购房款和定金应予返还

    二原告诉称：2004年11月6日，原告与被告签订房产转让协议，约定被告将位于郑州市三十七中院内家属楼2单元6楼东户的房产转让给原告，总价款85 000元，原告于2004年11月6日和11月10日依约向被告支付房款70 000元，并于此后装修入住，按照协议约定，被告应在原告支付上述款项后30天内为原告办理房产过户手续。但在约定的时间内被告未能为原告办理过户手续，已构成违约。根据法律规定，被告向原告所转让房屋系单位内部职工集资房，住户只拥有使用权，没有完全产权，该房屋不能在市场上自由转让，无法办理房屋过户手续。综上，被告冒用教师身份，采用欺骗手段，隐瞒事实真相，以有房本能办理过户手续为诱饵，使原告购买了没有任何合法登记的房产，故为保护原告合法权益，请求法院确认原、被告所签订的房产买卖协议无效；判令被告双倍返还已支付的定金7000元及购房款63000元；判令被告赔偿二原告房屋装修损失13987元及其他经济损失1789元。

    被告：房屋买卖协议有效，被告已履行协议

    原告歪曲事实，房屋买卖协议有效。双方所签订的协议约定：自协议签订之日起30天内被告将房本过户给原告，被告按约履行了协议，20天内给原告办理了过户手续，但原告未全面履行付款义务，并以不是房管局的房产证为由拒绝接受。原告拒绝接受房本，已构成违约，7000元定金不应返还。因此，被告不同意返还房款及定金，不同意赔偿原告损失。原告把房子住成了旧房，如退房必须赔偿被告的损失。

    法院判决：

    法院认为，本案中被告向原告王某所转让的房产系郑州市三十七中学所建的集资房。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，利用其所拥有的划拨土地使用权、单位资金及内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资方的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案被告向原告王某所转让的房产系被告在郑州市第三十七中学的集资房，被告在未能取得郑州市房产管理局核发的房产登记凭证情况下将该房产转让给原告王某，违反了法律的强制性规定，故原告王某与被告所签订的房屋转让协议应属无效协议。根据《合同法》的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，本案被告已收取二原告房款应当返还给二原告，故二原告要求被告返还63000元购房款的诉讼请求，法院予以支持；二原告要求被告双倍返还定金的请求，于法无据，法院不予支持，该定金应抵作房款返还给二原告；二原告在与被告订立房屋买卖合同的过程中，应当审查被告对所转让的房屋是否享有所有权、是否拥有房屋所有权证书。由于二原告未履行注意义务，对签订房屋买卖合同具有一定的过错，应当承担相应的法律责任。故二原告因对涉案房屋进行装修所造成的损失由其自行承担，二原告的该项诉讼请求法院不予支持。被告在庭审过程中要求二原告赔偿损失，但因未在法定期间内提起反诉，对其请求不予审理。郑州高新区法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款的规定，做出了上述判决。

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