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“国家标准”与“合同约定”之争

  发布时间:2006-04-13 16:55:21


    一个背靠“国家标准”言之凿凿,一个抱着“合同约定”义正辞严。为了二点八米的房屋层高,房地产商和购房者各执一词,互不相让,而最终走上法庭,打起连环官司来。你告我毁誉,我告你欺诈,让并不糊涂的旁观者看得一头雾水。

                                  层高不够业主贴“欺诈”标语

    2004年12月8日,马先生与某房地产公司签订商品房买卖合同一份,约定该公司出售位于郑州市金水区翠华路三室两厅商品房一套给马先生,合同约定该商品房用途为住宅,层高2.8米。

    买卖成功后,马先生却发现客厅、餐厅、卫生间的层高均达不到合同约定的2.8米,特别是卫生间以马先生1米76的个子,伸手就能摸到天花板。合同约定双层落地玻璃阳台也成了三块单层落地玻璃,而自己已经交过房款的地下室,房地产公司竟无声无息又卖给别人,更让他气愤的是和自己购房日期仅相差8天的另一业主,竟以低于自己房价百分之十七的价钱购买了和自己同样的房屋,马先生认为自己受到了愚弄,便于2005年5月14日在其所购商品房的阳台玻璃上贴出“购房者请注意!!!”、“欺诈”、“售房有严重欺诈”等内容的标语。原告就此问题依据《建设部关于国家标准住宅设计规范局部修订的公告》和施工图及合同等向马先生进行解释。2005年6月28日,被告又增加内容为“房价随意降1-11%点,看咋谈!!!”的标语,并拒不撤除。房产商认为马先生的商品房层高完全符合国家标准,通过了综合验收,并且与合同约定相符,其行为严重侵害了原告的企业声誉,遂将马先生告到了法院,请求判令被告立即停止侵权,公开赔礼道歉,赔偿原告名誉损失100000元,经济损失300000元。

    一审法院审理后认为,被告如果认为原告售给自己的商品房不符合合同约定,应通过法律途径解决,在其阳台上贴相关标语,侵犯了原告的名誉权,对原告的名誉造成了一定影响。2005年12月29日判令被告马先生赔偿原告某房地产公司经济损失20000元。

    接到这样的判决马先生甚为不服,随即上诉到了郑州市中级人民法院。2006年4月13日,郑州市中级人民法院对此案进行了审理。

                                 房地产公司搬出“国家标准”

    尽管两方都是律师出庭,但却带着浓厚的火药味。一方律师因言辞超出“范围”而被法官提醒。双方围绕2.8米的房屋层高进行了激烈的辩论,被上诉人某房地产公司称:上诉人马先生“纯属无知”才认为房地产公司违约,上诉人提交给法庭用以证明层高的照片,且不说其测量主体是否合法,测量程序是否正确,单就表象就可清楚地看出,他要么不懂层高与净高的概念,要么是在恶意误导法庭。因为他的测量方式是从其铺设了地板砖的地面到其吊过顶的底面的垂直高度。显然,这一高度即非净高,更非层高。这一高度不是2.8米才是对的,若是2.8米,则恰恰证明卖给上诉人的房屋层高是超高、不符合约定的房屋,房产公司反倒违约了。很显然,是上诉人误解和缺乏基本常识导致其做出侵权举动。而事实上,上诉人所买的房屋层高既符合国家规范,又严格按图纸施工,且通过了法定验收,与合同约定也是一致的,并为此被上诉人还向法庭提交3份相关证据:

    一是国家标准《住宅设计规范》第2.0.10目规定“层高:上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”第2.0.11目规定“室内净高:楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”第 3.6.1目规定“普通住宅层高宜为2.8米”。第 3.6.2目规定“卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.4Om,局部净高不应低于2.10m。”第3.6.4目规定“厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。”二是郑州市建设委员会批准的马先生所购买楼房的施工图显示,其所购买房屋的层高为2400mm十400mm(即2.8m),即该房屋的起居室、卧室、厨房、卫生问的层高均为2.8m,设计完全符合国家规范。 三是该楼房通过了勘察、设计、施工、监理、建设五大主体的联合验收,验收结论为合格,即马先生所购商品房是严格按图施工的,层高符合设计规范和施工图纸。

                                       上诉人认死理拒绝调解

    对于在一审中某房地产公司的上诉请求,上诉方义正辞严一一进行了反驳,称:上诉人的言词主要内容真实而客观。2004年12月3日,上诉人购买了被上诉方开发的25-2-8号地下室房屋并己付款,而被上诉人在未经上诉人许可的情况下又卖给了他人,被上诉人一房二卖的事实在一审中上诉人进行了充分的举证和说明。而按照有关规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,属于故意欺诈行为。那么上诉人张贴被上诉人欺诈明显是与事实相符的。此外,被上诉人售给上诉人的房屋卫生间层高明显与合同约定不符,以及合同约定阳台应是双层玻璃而事实上为单层玻璃。这些事实用肉眼直观就能一目了然,一审法院承办人员也到过上诉人家里进行了实地观看。关于房价问题,消费者对产品价格评论的语意本身不是构成名誉侵权行为的范畴,即使是产品的成本价最多也只能作为生产方的商业秘密,上诉人售房价格的不稳定,如前述一房二卖的事实,同一间房屋卖给上诉人的价格与卖给第三人的价格相差17%,两者的时间仅有 8天之差。该事实在一审中上诉人也提供了相当充公分的证据,而被上诉人对此事实也是认可的。因被上诉人做出了种种不符合约定的事情,上诉人作出合法、合理、真实的言论和评价,是我国宪法赋予任何一公民的基本权利。更是对有可能看到标语的部分人作出了一个友善的富有爱心的提示,提醒他人注意保护自己的权利,这也是履行一种社会义务和道德义务。此外,最高人民法院于1998年7月14日、1998年9月15日两次在《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解释》中提到对产品质量、服务质量进行批评和评论引起的名誉纠纷,如何认定是否构成侵权的解释是:消费者对生产者、经营者的产品质量或者服务质量进行批评或评论,不应当认定为侵害他人名誉权,但借机诽谤、诋毁的除外。本案中,上诉人只是如实的陈述客观事实,没有借机恶意诽谤、诋毁的故意和目的。综上观点和事实以及相关法律规定,可以确切的说明,上诉人的行为不具有违法性也不构成名誉侵权。

    此外,在诉讼中,被上诉人的房屋销售量不仅没有受到任何影响,反而达到了前所未有的成交量。2005年7月被上诉人起诉至法院称名誉权受到侵害,2005月12月底一审法院才送达判决书,而在诉讼中的2005年9月8日,某知名报纸的“楼市风标”专刊上明确的报道了被上诉人十个月内三期楼盘(2004年2月开发)销售量达99%。并报道四期楼盘的销售接近尾声,四期楼盘销售接近尾声足以证明被上诉人的销售情况十分良好,不难看出,被上诉人的房屋销售状况是多么的红火。由此看来,被上诉人所谓的名誉侵权、经济损失以及向法院提供的虚假的合同和电话记录均不攻自破。上诉人贴标语的时间为2005年5月至2005年8月,在此期间,被上诉人有如此好的销售量,足以证明,上诉人的行为对被上诉人名誉上没有构成任何的侵害,被上诉人也没有因为上诉人的行为受到任何的损失。因此,上诉人行为不够成侵权。

    由于上诉人马先生一方拒绝调解,审判长宣布将在合议庭合议后择日宣判。而另一场马先生状告房产商一房二卖的“欺诈”案已在金水区法院开庭审理。

    是某房地产公司的所谓“国家标准”管用?还是马先生的所谓“合同约定”厉害,不久将见分晓。

    责编/小沈


 

 

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