在刚结束不久的十届人大四次会议上，有33位代表签名的议案建议修改《城市房地产管理法》，取消商品房预售制度，由此导致对期房预售的争议再度升温。的确，这种“楼花”交易履行周期长、市场风险大，容易引发过分的投机、欺诈等违法行为。在现实生活中，一些开发商大玩“空手套白狼”，携款潜逃，留下“烂尾楼”的现象时有发生。购房者权利一次又一次的遭受侵害，不但体现了商品房预售机制中开发商与预购人的极不平等性和对预购人权利保障力度的薄弱，更突显了立法上的纰漏：

   （1）商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如《但保法》规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的预购人的房屋期待权未能得到更切实保护。当商品房预售登记对一个合同的效力并不产生任何影响的时候，它就显得不那么重要了，于是商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就司空见惯了。

    （2）对于如何保证监督商品房预售款使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用处于无人监督的混乱无序状态。这一漏洞使得商品房预售为筹集资金不足的真正目的被扭曲成了开发商变相套取资金的手段甚至诈骗购房人预交的款项的良机。预售款管理的立法空白，使得我国相关法律法规对房地产开发商预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款的有效监督下，成了无本之木，无源之水。上周媒体报道的万辉置业公司携款潜逃导致时代骏庭二期“烂尾”就是典型。

    （3）对于开发商违反登记备案制度以及预售款项专用制度如何处罚，处于法律的空白。《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违法本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，给开发商以可乘之机，为其恶意侵害购房者合法权益的行为打开了方便之门。

    （4）现行法律对预购人的消费者身份态度模糊，从而使预购人权利遭受侵害后的救济显得软弱无力。很长时间以来，我国法院对商品房纠纷的审理是不适用《消费者权益保护法》的，也不承认购房者的消费者地位，而主要运用《民法通则》和《合同法》的一般规定。对开发商往往适用民法的过失责任原则，而非《消费者权益保护法》的严格责任，亦谈不上保护重点向购房者倾斜。

    2003年5月7日最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然规定了适用惩罚性赔偿责任的几种情况，但并没有明确购房者的消费者地位，并非购房者的“保护神”，而且与《消费者权益保护法》和以往有关司法解释存在不协调甚至矛盾之处。

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