2004年10月22日，郑州市中原区人民法院一审判决：娄学东与汇通公司签订的商品房买卖协议无效，汇通公司于本判决书生效之日起十日内返还娄学东所付房款15000元。

    2001年1月，21岁的娄学东被一则售房广告吸引住了，在广告的售楼心语中写到：“我们知道：铺天盖地的房地产广告，精美的宣传手册，总让您有种‘房子虽好，价格太高’的感觉。但我们深信‘好的房子，总会赢得您的掌声’。古书云‘依山傍水，风水宝地也’，西湖花园正是把房子建在郑州市的风水宝地上－－西流湖旁边，让您尽享福禄无穷。‘西湖花园’位于西环道郑上路与中原路中间，小区占地15万平方米左右，绿化率高达40％以上，天然的自然环境，让我们感受到大自然的新鲜气息……”，而每平方米710元起售的价位，更使娄学东怦然心动。

    拿着售楼部袁小姐发放的“凭此单优惠”的宣传广告，2001年1月21日，娄学东向开发商郑州海亚房地产有限公司签订了商品房买卖协议书，并交付了首起房款15000元。2001年12月，娄学东再去看房时，房地产公司却换成了河南汇通置业有限公司。2001年12月25日，娄学东与河南汇通置业有限公司签订商品房买卖协议一份作为原告与郑州海亚房地产有限公司签订商品房买卖协议的替换本。协议约定:原告购买被告位于西湖花园第三幢东单元七层二室二厅住房一套，建筑面积90.8平方米，该商品房单价为每平方米660元。原告首付款为总房款的25%，主体封顶时付总房款的35%，交钥匙入住时付完剩余房款。2002年5月1日前，被告将约定的商品房交付原告使用。此外，协议注明，首期已付房款15000元，所打收据（郑州海亚房地产有限公司）在没更换前仍有效。等到了2002年5月1日交房时，汇通公司把交房时间一推再推。再后来，售楼部和房地产公司也找不到了。娄学东到郑州市房地产交易中心一打听，河南汇通置业有限公司未办理任何商品房预售的相关手续。无奈，娄学东只得于2004年3月29日，将河南汇通置业有限公司告到了郑州市中原区人民法院，要求要求确认原、被告签订的合同无效，判令被告退还原告预付的房款15000元。

    由于河南汇通置业有限公司下落不明，法院依法在报纸上向其公告送达了应诉手续及开庭传票。郑州市中原区人民法院经审理后认为，娄学东与被告汇通公司签订的商品房买卖协议已注明作为娄学东与郑州海亚房地产有限公司签订商品房买卖协议的替换本，且该协议注明原告首期已支付的房款15000元仍有效，因此汇通公司应作为继受义务的承担者向原告履行义务。由于汇通公司在销售房屋时，未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”的规定，娄学东与汇通公司签订的商品房买卖协议为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出了上述判决。

    在此，法院提醒购房者在购买商品房时，一定要看清房地产公司的土地使用证、规划许可证、商品房预售许可证等相关证件，以免掉入不法房地产公司的“购房陷阱”。

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