6月24日,郑州市最大宗业主集体起诉开发商案在郑州市金水区人民法院审结，法院支持了业主们的部分诉讼请求，认定被告河南新明辉置业有限公司（以下简称新明辉）在售楼宣传说明书中作了虚假承诺。这个案件在郑州市尚属首例，参加诉讼的业主认为，这个判决对规范本市房地产市场影响深远。
1998年，新明辉在金水区优胜南路开发了名为明辉城市花园的高层住宅楼。为…了让该楼尽快销售出去，新明辉在新楼宣传资料中写道：“地下一层为近千平方米的停车库，可停放220辆汽车；地上12层，第一层架空，用于配套设施建设”；小区内建有“小型便利店、诊疗室、托儿所、阅览室、健身房”等配套设施；小区“所有公共建设均采用全方位电子安全监控系统（包括电梯、围墙、主要通道、地下车库、门厅等公共场所），让你安全无忧”……看到这样的宣传资料，正准备买房的牛占法、翟秀霞等35人动了心。
1998年11月至2002年7月，牛占法等35人相继与新明辉签订了商品房买卖合同，购买了新明辉2号、3号楼的房子，双方在合同对标的物所在位置、价款、履行期限和方式、逾期付款和交房的违约责任等进行了约定。合同的第二十二条明确约定，新明辉不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。牛占法等4位业主还特别谨慎的把宣传资料中的承诺写入合同，作为补充约定，指明“售楼说明书中甲方（新明辉）承诺的所有条款及配套设施作为合同附件与合同具有同等法律效力。若因甲方责任未能兑现，乙方（业主）有权按合同约定追究甲方违约责任（停车位数量除外）”。
合同签订后，双方分别履行了相应的义务。1999年年底，35位业主陆续入住该小区。2001年6月，意外事件发生了，在未经业主们同意的情况下，新明辉擅自将2号楼、3号楼的一楼架空层里的配套设施拆除，将架空层封闭成房屋，公共出售，业主对此非常不满。2002年7月，新明辉又将明辉城市花园东侧和南侧的围墙拆除，这样原本承诺的围墙监控系统成了一纸空谈。更令业主们不能接受的是，围墙一拆，原本与小区一墙之隔的另一家企业便与小区连通了，严重破坏了小区的完整和业主们的安宁生活。
此外，新明辉还置业主们的质疑于不顾，将小区地下停车库的部分车位面向社会公共出售，导致部分业主无法通过购买或租赁使用小区地下停车位。
在多次协商无果的情况下，35位业主一纸诉状将新明辉告上了法庭，提出了5项主张，请求人民法院判决。1、新明辉限期将擅自拆除的明辉城市花园小区东侧、南侧围墙恢复原状；2、履行承诺，恢复架空层建设与使用原状，限期修建有关配套设施；3、履行承诺，修建有关诊疗室、阅览室、围墙监控系统等配套设施；4、限制其向社会销售小区地下停车位，确认全体业主对小区地下停车库有优先购买与承租权；5、新明辉向35位业主公开赔礼道歉。
法庭上，新明辉辩称：1、售楼宣传资料中关于“一层架空，用于配套设施”及其他宣传，内容不具体确定，是要约邀请，不是要约，不应当视为合同内容，对新明辉没有约束力。作为宣传资料的要约邀请不是订立合同的法定有效方式。2、明辉城市花园规划并未有围墙，当时建围墙是为了防止闲杂人员误入施工区域。现在将砖结构围墙拆除改建为铁艺结构围墙，是为了美观、透绿，故被告并未擅自拆除小区东、南围墙。3、被告没有向新明辉业主之外人员销售小区地下车位。原告没有获得全体业主授权，不能代表全体业主要求确认全体业主对被告所有的停车位享有优先购买权及承租权。法律对地下车位也没有规定原告可以享有其诉称的优先购买及承租权。4、原告要求被告修建诊疗室、围墙监控系统的诉请没有事实依据，且围墙监控系统已经存在，不用再行修建。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
金水区人民法院经审理认为：35位原告与新明辉签订的《商品高度买卖合同》及新明辉与牛占法、翟秀霞、李建颖、王霞在合同中的补充约定，均系当事人真实意思反映且不违反法律、法规，合法有效。赵倩等另外31位原告与新明辉虽未对售楼说明书的效力进行约定，但新明辉在售楼说明书中对一层架空、修建配套设施的约定具体明确，这对双方房屋买卖合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管赵倩等另外31位原告就售楼说明书中的部分内容未附属在双方签订的房屋买卖合同中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。该小区售楼说明书中的规划平面示意图及新明辉承诺均显示一架空用于修建配套设施；开发商未经业主们的同意，将一层封闭建房后出售，属违约行为。故原告要求恢复一层架空，修建有关配套设施，理由正当，法院依法予以支持；关于原告要求限期将擅自拆除的东、南围墙恢复原状的诉讼请求，由于双方在合同中并没对此进行约定，被告的售楼说明书中亦未显示，该项诉讼请求，依法不予支持；关于原告要求确认全体业主对小区地下停车位有优先购买及承租权的诉请，因35位原告并没有得到全体业主的授权，其无权代表全体业主主张权利。且原告也没有提供证据证明被告侵犯其优先购买及承租权，故该项诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国》、《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决：1、被告于判决生效后六十日内恢复明辉城市花园2号、3号楼的一层架空。2、被告于本判决生效后六十日内在明辉城市花园内修建一个篮球场、小型便利店、诊疗室、托儿所、阅览室、健身房、酒吧等配套设施。3、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费250元，由被告负担。
说法一，从民事诉讼程序方面谈一下本案所涉共同诉讼的问题
首先，所谓共同诉讼，是指当事人一方或双方为二人或二人以上，诉讼标的是共同的或者是同一种类的，从而合并在一起进行审理的诉讼。在共同诉讼中参加诉讼的诉讼主体称为共同诉讼人。在民事诉讼理论中，原告方为二人或二人以上的称为积极的共同诉讼，被告方为二人或二人以上的称为消极的共同诉讼，原、被告均为二人或二人以上的称为混合的共同诉讼。在一般情况下，民事诉讼主体是单一的，原告和被告的主体都是一个人，即为一对一的诉讼，但有时一方的诉讼主体是二人或二人以上，这就产生了共同诉讼的问题。这里需要广大读者注意的是，共同诉讼是将多数当事人纳入同一诉讼程序进行诉讼，因而本质上讲，其属于诉讼主体的合并。它不同于诉讼客体的合并，后者是指将数个诉讼请求纳入同一诉讼程序审理。共同诉讼合并审理的目的在于便利诉讼的进行，提高诉讼效率，简化诉讼程序，防止人民法院作出相互抵触的裁判。
其次，我国《民事诉讼法》第五十三条明确规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”。与当事人为一对一的诉讼相比，共同诉讼具有下列显著特征：（一）当事人一方或者双方主体为二人或者二人以上。这是共同诉讼的主体人数上的特征，也是区分共同诉讼与单独诉讼的标准。（二）诉讼标的是共同的或者是同一种类的。简析之，共同诉讼人与对方之间必须存在一个共有法律关系，共同诉讼人在这一法律关系中要么共同享有权利，要么共同负有义务，或者之间的诉讼法律关系是类似的，经当事人和人民法院同意，合并在一起审理。（三）共同诉讼人不同于诉讼代理人和第三人。相较与诉讼代理人，共同诉讼人是以自己的名义进行诉讼，受到人民法院裁判的约束；相较与第三人，一方共同诉讼人之间的利害关系是一致的，并居于同一的诉讼地位，不是以本诉讼的原告与被告为被告而起诉的。
再次，按照诉讼标的不同，可以将共同诉讼分为必要的共同诉讼和普通的共同诉讼两种。必要的共同诉讼，是指当事人一方或者双方为二人以上，诉讼的标的是共同的，人民法院必须合并审理并在裁判中对诉讼标的合一确定的诉讼。而普通的共同诉讼，则是指当事人一方或者双方为二人以上，诉讼的标的是同一种类的，人民法院认为可以合并审理，并经当事人同意一并审理的诉讼。鉴于本案的实际情况，我们在这里主要解析一下普通共同诉讼这一法律问题。与必要的共同诉讼相比，普通的共同诉讼具有以下特征：（一）普通共同诉讼的诉讼标的是同一种类的，而必要共同诉讼的诉讼标的是同一的。（二）普通共同诉讼有数个诉讼请求，而必要共同诉讼只有一个诉讼请求。当然，必要共同诉讼虽然亦有数个当事人，但是他们却只有一个共同的诉讼标的，所以我们讲必要共同诉讼只有一个诉讼请求。（三）普通共同诉讼是可分之诉，而必要共同诉讼是不可分之诉。
第四，构成普通共同诉讼，必须具备下列要件：（一）诉讼标的是同一种类的。普通共同诉讼要求当事人之间争议的诉讼标的是同一种类的，具有共同的法律性质。所谓诉讼标的是“同一种类”，指的是必须是同一类型的民事法律关系。例如，五个承租人分别与同一房屋出租人发生房屋租赁纠纷；六户村民分别与村委会发生承包合同纠纷等等。这里必须指出，诉讼标的如果不是同一种类的，即使被告是同一个人，也不能构成普通共同诉讼。例如，甲因房屋租赁合同纠纷向丙提起诉讼，乙因房屋买卖合同纠纷也向丙提起诉讼，显然就不能构成普通共同诉讼。（二）归同一人民法院管辖，适用同一诉讼程序。当然，如果有的诉讼应适用简易程序，有的诉讼应适用普通程序，就不能将它们合并审理。（三）应当符合合并审理的目的。需要指出，普通共同诉讼的目的就是为了把几个案件合并在一起，简化程序，提高效率，避免无谓的重复性劳动，避免人民法院对类似案件作出矛盾的判决。但是，倘若合并审理达不到这样目的的话，也就没有必要合并审理。（四）人民法院认为可以合并审理。（五）当事人同意合并审理。我国《民事诉讼法》将当事人同意作为普通共同诉讼的构成要件之一，是为了充分尊重当事人的意愿。这实际上赋予诉讼当事人对人民法院合并审理的建议说“不”的权利，如果当事人认为合并审理会有损自己的利益，他们就有权拒绝。
最后，具体到本案，原告赵倩、刘占法等三十五名当事人分别对被告新明辉公司提出的将小区东、南两侧围墙恢复原状等诉讼请求，显然是属于同一类型的民事法律关系。同时，原告赵倩、刘占法等三十五名当事人均在郑州市金水区人民法院提起诉讼，其亦同意人民法院关于合并审理的建议。显然，本案是符合我国有关法律、法规关于普通共同诉讼的规定的，故郑州市金水区人民法院最终将其合并审理是完全正确的。
说法二:本案涉及的是要约还是要约邀请
首先，我们知道，合同订立的过程就是当事人各方就合同条款通过协商达成协议的过程，而这一过程在我国法律实务中可以分为要约和承诺两个阶段。所谓要约，是指缔约人一方向另一方发出订立合同的提议并提出合同条件的意思表示。我国《合同法》第十四条也规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”。在对外贸易中，要约又称为发盘、发价、出价或者报价。发出要约的一方叫要约人，接受要约的一方叫受要约人，简称为受约人。
其次，意思表示构成要约，必须具备如下条件：第一，要约必须是具有订约能力的特定人作出的意思表示，因为只有这样，他人才能对之承诺。第二，要约必须是向相对人发出的意思表示。要约必须待相对人承诺后才能发生要约人所希望的效果，即订立合同。因此，要约必须是向相对人发出的意思表示。至于相对人是特定的还是不特定的，则要看具体情况。市场上的交易，其要约是向特定人的；商店标明其商品价格出售，其要约则是面向任何顾客的，这是对一定范围的不特定人发出的要约。第三，要约必须是具有缔约目的且表明经受要约人承诺即受要约约束的意思表示。第四，要约必须是具体确定的意思表示。根据我国《合同法》第十四条的规定，要约的内容必须是具体确定的。结合我国司法实践，所谓“具体”，是指要约的内容必须具有足以使合同成立的的主要条款，如果不能包含合同的主要条款，承诺人即难以作出承诺，即使作了承诺，也会因为这种合意不具备合同的主要条款而使合同不能成立。当然，必须指出，合同的主要条款，应当根据合同的性质和内容来加以判断。合同的性质不同，它所要求的主要条款是不同的。所谓“确定”，是指要约的内容必须明确，而不能含糊不清，使受要约人不能理解要约人的真实含义，否则无法承诺。
第三，所谓要约邀请，又称为要约引诱，是指当事人向他人作出的希望他方向自己发出要约的意思表示。要约邀请既可以向特定人发出，也可以向不特定的人发出。如果说要约的目的在于订立合同，其作用在于唤起相对人的承诺，那么，要约邀请的目的则在于唤起别人的注意，希望别人能向自己发出要约，其作用在于引出要约而不是引出承诺。正是基于其特有作用与目的，故要约邀请的内容无须具体、明确。在实际生活中，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。但必须指出，商业广告的内容如果符合要约规定的，即内容具体明确、且要约人表示自己受其要约的约束，则被视为要约。
第四，依据我国有关法律、法规的规定，要约自到达受要约人时生效。要约一经生效，要约人即受该要约的约束，在要约的有效期间，要约人不得擅自撤消要约或者对要约的内容加以限制、变更和扩张。而反观要约邀请，从法律性质上讲，要约邀请只是一种事实行为，并不产生任何法律效果，即使对方依该邀请对自己发出了要约，自己也没有承诺的义务。在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担法律责任。因此，要约邀请本身不具有严格的法律意义，
最后，结合本案，作为被告的新明辉公司在其向原告散发的售楼说明书中对有关楼宇一层架空、修建配套设施的约定具体、明确，且对双方房屋买卖合同的订立及房价的确定有重大影响，故依据我国相关法律、法规的规定应将其视为要约而非要约邀请。再进一步讲，根据我国《合同法》对要约的有关规定以及整个立法精神，尽管赵倩等三十一位原告就售楼说明书中的部分内容未附属在双方签订的房屋买卖合同中，但亦应视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。由此我们可以得出结论，本案中被告的行为显然违反了双方签订的房屋买卖合同的有关规定，理应承担败诉的结果。
实习生/王花
