“小物业”牵动“大民生”，物业服务管理既是群众身边“关键小事”，又是“民生大事”。近年来，许多小区因物业不作为、服务质量差等问题，成为小区居民日常吐槽对象。物业公司对小区公共区域及设施设备具有维护、保养、管理等法定职责，但若当业主发现房屋受损，且无法确定实际侵权人时，物业公司是否承担赔偿责任？

01简要案情

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魏某购买一处房产，在收房装修时发现房屋阳台、墙面被严重损毁, 其认为系物业公司员工错误地将其所购房屋密码告知第三人，导致房屋内部遭受第三人损害。多次沟通未果，故诉至法院，要求物业公司支付房屋损失8000元。

物业公司称因魏某长期未收房，发现有人在户内施工后，曾联系过魏某，魏某告知其未派人施工，也就是魏某明知房屋内部结构系第三人施工单位造成，实际侵权非物业公司。

02法院审理

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本案系基于物业管理服务过程中所产生的侵权责任纠纷。双方的争议焦点在于物业公司是否尽到管理义务。参照《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

本案中，魏某作为房屋的所有人在收房时，发现房屋内部阳台、墙面毁损严重，物业公司作为业主收房前的管理义务人，有义务确保房屋内部的安全，防止因管理不当给业主造成损失。若物业公司未履行上述义务导致业主房屋受损，则应当承担相应的法律责任。判决物业公司向魏某支付支付房屋修复费8000元。判决已生效。

03法官说法

物业公司的管理义务既源于合同约定，又负有法定义务。《物业服务合同》是全体业主与选聘的物业公司签订的，双方约定由物业公司提供专业的管理服务，业主向其支付等价的物业费用。而《民法典》对物业公司在小区履行管理职责时的亦有明确规定。业主也基于信任对物业公司产生合理信赖源，因此，物业公司要在合理的范围内保护业主的生命安全、财产安全免收第三人的不法侵害。

按照收益风险理论，收益的享有情况决定风险的承受程度。物业公司具有营利性，对其管理义务必须在合理适度的范围内履行自己的管理义务，要考虑到预防风险的可行性与难易程度，避免强人所难。一般而言，物业公司必须具有法律所期盼一般人具有的谨慎与理性，在日常工作中应当尽到相应通知、报告、保管、维护等义务。若其尽到上述的义务，当发生第三人侵权时，物业公司就不再承担责任。

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04法条链接

《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条

侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

来源：自贸法院