“你的服务质量那么差，我没有享受到应有的环境条件，凭什么给你物业费！……”被告张志刚在法庭辩论阶段激动地说道。2014年9月23日上午，郑州市惠济区人民法院审结了这起物业服务合同纠纷案。

    几年前，张志刚在郑州市一花园小区买了一栋复式别墅用来居住。

    2012年3月1日，该花园小区的业主协调委员会与亚喜物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定：物业公司自2012年3月1日起至2015年10月30日止为小区住宅区提供物业管理及服务，部分业主协调委员会的成员进行了签字，并加盖了小区所在社区的公章。

    服务内容包括：物业共用部位、物业共用设施设备的运行维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；车辆停放管理；公共秩序维护，安全防范等多项的协助管理等等；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，并制订了具体的收费标准。

    但是，业主张志刚从2012年3月1日起一直没有缴纳过物业费，物业公司工作人员多次找到他沟通后，张志刚还是坚持不缴纳。

    无奈之下，亚喜物业公司一直诉状将业主张志刚诉至法院，请求依法判令：被告支付自2012年3月1日至2014年1月22日的物业服务管理费及违约金共计7千余元。

    “他们物业公司是非法进驻我们这里的，他们签合同程序就不合法，剥夺了我们对物业的选择权利，再说了他们服务质量也不好”庭审中，被告张志刚显得很激动，他认为当初签订的《物业服务合同》应该是无效的，并且因为物业服务质量差拒交费用也是理所应当的。

    法院经审理认为，亚喜物业依据与小区业主协调委员会签订的物业服务合同进驻小区，自其进驻以来，事实上确实为小区广大业主及被告提供了相应的物业管理服务，且该物业服务合同已经实际履行了两年左右，大部分业主均按照合同约定交纳了物业服务费，被告以合同无效为由拒交物业服务费不利于维护合同的稳定性，也不利于小区物业服务环境的进一步改善。

    物业管理服务具有公共性，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持，公共设施设备的维护，正常生活秩序的运行所必需的费用，如果个别人不交纳物业服务费，将损害大多数业主的利益，故不能免除被告交纳物业服务费的义务。原告与盈家水岸业主协调委员会签订的物业服务合同中关于收费标准的约定符合有关收费政策，且与其提供的物业服务质量相适应，原告要求被告按该标准交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。因原告提供的物业服务在小区绿化、路灯照明、监控设施等方面仍存在一些问题，需要进一步完善，故其要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。

    遂依据相关法律法规判决，被告张志刚十日内支付原告亚喜物业管理有限公司物业服务费6千余元。

    法官提醒：

    近年来，惠济人民法院受理物业服务合同纠纷案件明显增多，其实物业服务在如今早已融入了人们的生活，该系列案件法律关系单一，但涉案人数众多，物业公司作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师或法律顾问来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。而业主对履约瑕疵难以识别或业主举证难、导致对物业公司的违约行为认证难度大，所以，为了使纠纷得到妥善的解决，法院需要花费大量人力、物力深入小区及相关部门调查取证，掌握案件事实情况。而法院如果一味强行判决，往往只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主因对裁判不满而拒不执行并且继续欠费，最终结果只能是使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大，所以法院要反复、大量的作调解、释法工作，以使根本上化解双方的矛盾。

    “不少业主与物业服务企业之间的纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的。”主审法官说到，作为业主，要对物业服务有理性的期待。业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的纠纷比较常见，而在起诉到法院的案例中，业主败诉的居多。

    国务院《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。由此可见，业主按时交纳物业服务费是一项法定义务，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。业主不交物业服务费，物业服务企业只得通过诉讼来追讨，有的物业服务企业还通过减少安保、清洁人员等方法降低服务品质。服务一跟不上，不交费的业主就更多了。

    如果业主对物业服务不满，可以与物业公司友好协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉，采取拒付物业费的方式对抗是不恰当的。