一、案情简介：
2010年2月28日，甲与乙公司签订一份商品房买卖合同，约定：甲购买乙公司商品房一套，乙公司应在2011年12月31日前，将经设计、勘查、施工、监理、建设五大主体单位验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付甲使用。乙公司逾期交付的，按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲有权解除合同。甲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付日止，乙公司按日向甲支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，甲依约支付了购房款。乙公司于2012年1月5日，将双方约定的房屋交付甲。甲认为乙公司强制交房，且交付的房屋存在质量问题将乙公司诉至法院，要求乙公司承担逾期交房的违约责任。
二、审判：
一审法院审理查明：2010年2月28日，甲与乙公司签订一份商品房买卖合同，合同签订后，甲依约给付了购房款，乙公司于2012年1月5日将房屋交付甲。另查明：该工程竣工验收备案表显示的竣工验收时间为2013年3月7日。一审法院认为：双方签订的合同合法有效，应依约履行。合同约定的交房日期应在2011年12月31日前，乙公司在2012年1月5日交付了房屋，当时房屋此时并未验收合格，不符合约定的交房条件，应将2013年3月7日作为符合约定的交房日。甲要求乙公司支付逾期交房违约金损失应予以支持。一审宣判后，甲乙均提起上诉。甲认为：应依据《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，将建设工程验收合格并向有关部门备案的日期作为房屋交付使用的日期，建委出具的《工程竣工验收备案表》显示涉案工程的备案时间为2012年7月26日，乙公司的违约的截至日期为2012年7与26日，一审法院认定事实有误，故提起上诉。乙公司认为：涉案工程竣工验收时间是2011年11月29日，工程在合同约定的时间内验收，不构成违约；2012年3月7日是乙公司提交竣工验收备案时间，不能作为违约依据；乙公司按照约定，在2011年12月31日前履行了交房义务，不构成违约，应驳回甲的诉求。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：建委出具的《工程竣工验收备案表》显示涉案工程的备案时间为2012年7月26日。二审认为：该商品房买卖合同并未将“取得工程验收备案”作为交房条件，应当按照合同约定将经“五大主体验收合格”作为符合约定的交房条件，因此，原审法院认定的事实清楚，适用法律并无不当，判决驳回上诉，维持原判。
三、分析：
二审审理此案面临的问题是：符合合同约定的交房条件是“五大主体验收合格”还是“取得工程验收备案”。在商品房交付过程中，开发商和购房者往往对约定的交房条件理解上存在偏差。开发商认为，商品房经“五大责任主体验收合格”就可以交房，而购房者认为，商品房以“取得工程验收备案”为交房的法定要件。下面我们将重点分析“取得工程验收备案”是否是法律、行政法规规定的商品房交付的法定要件。
2000年以前，建设工程竣工验收的主体是建设行政主管部门，建设行政主管部门为验收合格的建设工程发放《建设工程质量审核等级证书》，购房者可以要求开发商出具《建设工程质量审核等级证书》，如开发商不能出具《建设工程质量审核等级证书》，那么购房者有权拒绝接房。2000年4月建设部颁布了《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，工程竣工验收工作由建设单位负责实施，建设行政主管部门转换为监督主体。在2009年10月19日《住房和城乡建设部关于修改〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法〉的决定》修正）第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
我国竣工验收制度改革使得竣工验收主体发生了重大改变。建筑工程的竣工验收备案是指建设单位自工程竣工验收合格后，在法定期限内依法向建筑工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交建筑工程的竣工验收材料，建设行政主管部门验证文件齐全后，予以收讫，备份在案，以供查考的行为。在竣工验收备案过程中，建设单位在规定的时间内真实完整地报送竣工验收材料，建设行政主管部门在接收到这些材料后，对报送的材料做形式上的审查。建筑工程竣工验收备案是工程质量监督管理的措施要求，属于监督管理范畴。建设行政主管部门不对工程质量进行认定，也不肯定和直接否定包括建设单位在内的勘察、设计、施工、工程监理单位作出的工程质量评定成果，它只对其程序及工程质量评定过程的合法有效性进行监督认定。如果发现验收过程中有违规的情形和行为，则通过对违规行为情节的认定，从而否定其验收结果的有效性，并同时有权责令停止使用，重新组织竣工验收。
我国法律、行政法规规定的交房条件是建设工程竣工经验收合格方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。按照相关法律法规的规定，房屋交付法定标准为：房屋达到约定的交付标准并且开发商向购房人提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。本案中双方并未将“取得工程验收备案”作为约定交房条件，而是将“五大主体验收合格”作为交房的条件，商品房买卖合同属于民事行为，民事行为尊重当事人意思自治，当事人的约定应优先适用。就本案来说，合同约定是以“五大主体验收”作为房屋交付条件，并未约定以“取得验收备案”作为房屋交付条件，因此，要求将验收备案表作为房屋交付条件是没有合同依据的。虽然目前很多地方政府或房产行政管理部门、建设行政管理部门要求将取得房屋验收备案作为房屋交付的条件，但政府部门这些规定，并不属于法律或行政法规的强制性规定。因此，在合同没有特别约定的情况下，不能简单的一概将取得验收备案表作为房屋验收条件。
四、建议：
住宅建设和房地产业的迅猛发展使得房地产交易日趋活跃，近几年，在房地产交易的过程中，商品房的交付是消费者尤其应该审视的重要问题，在签订商品房买卖合同时，开发商和购房者应当对商品房交房条件进行明确的约定。
目前国内大部分城市房地产市场上通行使用的《商品房买卖合同》都是以《商品房买卖合同示范文本》（编号：GF-2000-0171）为指导范本进行操作的，由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合制定并颁行的。所谓示范文本严格说虽然只是一种参照、指导，但在实践中一般都成为了房产交易行为中必要并唯一的应用文本。《商品房买卖合同示范文本》第八条规定：商品房交付期限：出卖人应当在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．＿＿。在签订商品房买卖合同的实践中，开发商和购房者在约定第5种的时候，往往约定“该商品房经五大责任主体验收合格”或“取得工程竣工验收报告”作为交房期限。开发商一般认为应以五大责任主体验收后取得《工程竣工验收报告》作为竣工验收合格的标志，但是在实践中，开发商为了“如期”交房避免承担逾期交房的违约责任，就加班加点地招集勘察、设计、施工、监理单位制作五大责任主体验收的证明文件或者制作工程竣工验收报告，这样导致的结果是建筑工程虽然经五大主体验收合格，但是建筑工程存在着诸多质量问题，引发诸多纠纷。为避免此类纠纷，很多地方政府或房产行政管理部门、建设行政管理部门要求将取得房屋验收备案作为房屋交付的条件，如《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条、《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条都将取得房屋验收备案作为房屋交付的条件。现在新出台的《商品房买卖合同示范文本（现售）》（编号：GF-2012-0172）第十条和《商品房买卖合同示范文本（预售）》（编号：GF-2012-0171）第九条都将商品房的交付条件规定为:该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 2.该商品房已取得房屋测绘报告3. ；4. 。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。对于新出台的《商品房买卖合同示范文本》及地方政府的条例和规定只属于一种参照指引，不属于法律、行政法规的强制性规定，民事法律行为还应当遵从意思自治原则，因此，在购房者签订商品方买卖合同的同时，对交房条件应予以明确约定，将交房条件定为取得建设工程竣工验收备案证明文件更能维护自身的合法权益。
