近日，中牟县法院再审审结一起伪造房屋来源的买卖合同后将承租的房屋卖予他人，房东发现后申请人民检察院抗诉的房屋买卖合同纠纷案件。

    “卖完房子” 转眼消失

    2010年4月13日，毛某父子与江某签订了房屋买卖协议一份。

   “协议上表明，江某以15万元的价格将该房屋卖给了我们。在协议第一条写明若出现问题与我们和原房东无任何关系，由江某承担一切责任；第二条写明房屋交付使用后受法律保护，江某和原房东购房合同真实有效，如若有假，江某承担诈骗责任。”毛某父子说，害怕江某与原房东有纠纷，特别加上这两条。

不久后 ，毛某父子搬进了这所两室两厅的房子。

   “他把房子卖给我们之后，再联系就联系不上了，”毛某父子觉得很奇怪。

    2011年1月13日，毛某父子为安全起见，向中牟法院提起诉讼，要求确认与江某的买卖合同有效，该院经缺席审理，作出确认合同有效的判决。

    合法变“强占 ”   房屋再起争端

    2011年3月，该房屋的房东林女士要求毛某父子搬出房屋，林女士说，江某多日没有交房租，也见不到人。但是毛某父子并不认识林女士，拒绝搬出。

林女士向中牟县人民检察院提出申诉，并向中牟县公安局报案，并提供自己与锦绣花园售楼部签订的购房合同原件、购房款收据原件、锦绣花园售楼部出具的购房证明、自己与江某签订的租房合同原件。

毛某父子惊呆了。原来2009年3月1日，林女士的侄子代表林女士与江某签订了租房合同。江某租房后，便伪造了一份以14.5万元从林女士侄子手里购买该套房屋的买卖合同。

    这时，毛某父子才明白过来，江某只是租赁这套房屋，合同是伪造的，

    法院公平调解   三方达成协议

    中牟法院遂追加林女士为第三人进行再审。再审期间,江某被中牟县公安局网上追逃抓获。

    经江某的母亲和姐姐积极协调，最终江某与毛某父子及林女士达成协议，毛某父子将房屋退还给林女士，江某退还毛某父子购房款，并赔偿林女士的损失。

    法官析案：

    问题1、作为买主，应当如何看待卖主江某作为权利来源的房屋买卖合同？

    解析：根据法律的规定，物权只有经过公示才能产生法律效力，动产以占有为公示方式，不动产以登记为公示方式，通俗地讲，如房屋等不动产物权要取得产权证书才能表明享有所有权，否则不能证明享有所有权。江某在向毛某父子出售房屋时，仅持有一纸合同，没有房屋所有权证书，不能表明江某对欲出售房屋享有所有权，买主应当预见到可能出现的风险，一旦形成纠纷，可能面临钱财两空的局面。毛某父子其实已经预见到江某欲出售的房屋可能是骗局，否则不会让江某另外赌咒发誓了。

    问题2、江某与毛某父子签订的房屋买卖合同是否有效？

    解析：江某伪造房屋来源的合同，确定是不享有所有权的，因此对涉案房屋没有处分权，依照《合同法》第五十一条的规定，属于无效合同。虽然根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，无处分权人与他人订立的合同为有效合同，但该条的“无处分权”与《合同法》第五十一条的规定不是一个概念，具体是指两种情况，一是充分自己的财产，但是根据法律的相关规定处分权是受限制的；二是指对将来财产的买卖，简单讲就是卖东西时自己并没有，而是先订立出卖合同，再打时间差去采购。可能买主在面对一个买卖时没有能力辨别买主是否有处分权或者无处分权的情形属于合同法第五十一条还是司法解释第三条，但是一旦形成纠纷经法院查明事实，是会作出相应认定和处理的。