合同都签订了卖家突然反悔要涨价、因土地使用权证被抵押房子没买成、买了小产权房却没有后续保障……这些在购房消费中遇到的突发情况，往往都会导致消费者与商家互相扯皮。在3·15国际消费者权益日来临之际，惠济法院精心选择了几起维权实例，与消费者们说说房子那些事，借以提醒广大消费者树立维权意识，依法维护合法权益，同时也提醒商家诚实守信、合法经营, 从而共同筑造一个公平、和谐的消费环境

签订合同后反悔，卖主坚持要求涨价

2010年9月18日，郑州市民顾小光（化名）与陆大山（化名）惠家房地产公司（化名）签订房屋买卖合同，合同约定：陆大山自愿将位于郑州市惠济区的建筑面积为六十余平米的房产以217000元的价格卖给顾小光；顾小光向陆大山和惠家房地产公司支付定金及佣金共10 000元。合同还约定，顾小光若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金，并按照合同约定赔偿陆大山、惠家房地产公司的损失；陆大山若违反本合同的各项约定，应双倍返还顾小光的定金和合同约定的惠家房地产公司的佣金；陆大山应保证本合同约定的房屋权属清楚。

合同签订后，顾小光于当日向惠家房地产公司交纳10 000元，惠家房地产公司则向顾小光出具收据一份并注明该款为：“定金及佣金”。熟料几天后，惠家房地产公司与陆大山进行沟通时，陆大山以房屋涨价为由，要求顾小光加价，协商不成双方遂产生纠纷。

法院审理后查明，该处房产房屋的实际所有权人为杨妮（化名）。法院认为，未经杨妮同意，共同共有人陆大山无权单方处分该房屋。顾小光、惠家房地产公司、陆大山三方签订的房屋买卖合同，虽系三方的真实意思表示，但是在未征得杨妮追认前，该房屋买卖合同系效力待定的合同。杨妮得知陆大山已与顾小光签订房屋买卖合同后，表示其不同意陆大山出售该房屋，因而该合同无效。

法院遂作出判决，陆大山承担相应的违约责任，双倍返还顾小光定金。由于顾小光支付的定金5660元、佣金4340元共计一万元一直在惠家不动产公司处，惠家不动产公司应当退还顾小光交纳的佣金4340元，退还后可向陆大山追偿。

【提醒】

依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，因房屋的产权人不同意卖房，因而该案中房屋买卖合同被判定无效。

因此，消费者在购买房屋时，一定要认真核对卖房人的身份，并核对卖房人的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致，买房改房时，应注意卖方必须夫妻两人同时到场，共同签订房屋买卖合同。买经济适用房时应注意房产是否达到上市条件，约定补缴出让价款的责任方。如果房屋有多个共有人，需要惠体共有人共同签订房屋买卖合同，切莫因疏忽大意而吃了大亏。

土地使用权证被抵押    疏忽大意房子没买成

【案例】

2011年10月22日，郑州市民吴佳（化名）和房主方琪(化名)签订一份房屋买卖合同，约定方琪将其位于惠济区黄河南岸的一栋别墅卖给吴佳。该房屋建筑面积341.84平方米，价款505万元。合同中约定方琪保证房屋无产权纠纷和债权债务纠纷。

合同签订后，吴佳于当日向方琪支付定金25万元。此后方琪只将房屋的所有权证交给了吴佳，而迟迟不向吴佳提供土地使用权证，后吴佳发现，方琪没有该房屋的土地使用权证，且该土地使用权已被抵押。因此吴佳认为方琪存在欺诈行为，请求法院撤销双方签订的房屋买卖合同，方琪双倍返还吴佳定金50万元。

惠济法院审理后认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，但吴佳在订立合同时不知道该房屋所涉及土地的使用权证登记的使用权人不是方琪和该土地已被抵押的情况，方琪也未提供充分证据证明向吴佳提供了有关土地使用权证的相关情况，致使吴佳在存在重大误解的情况下签订了该合同。故对该合同依法撤销。同时，合同撤销后方琪应将依该合同而取得的25万元定金返还吴佳并赔偿吴佳因此而受到的损失。但吴佳要求方琪双倍返还定金50万元的诉讼请求，因证据不足，理由不当，法院不予支持。

最后，根据法律法规及相关司法解释，判决撤销双方签订的合同，方琪于判决生效后五日内返还吴佳定金25万元，并自合同签订日起支付吴佳利息到付款日。

【提醒】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，第三十八条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

因此，消费者在购房过程中一定要谨慎，在查看房屋产权证时，最好到房地产管理部查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整，有没有设立抵押，房改房是否符合上市条件，以及产权单位是否存在限制出售约定等。

图便宜买了小产权房    发生纠纷法律不保障

【案例】

2004年，刚过不惑之年的郑州市民房先生决定买房，以圆一家人多年来期许已久的住房梦。5月15日，房先生和卖方签下合同，双方约定首付2万元定金，房屋建成交钥匙时交13万余，余款2万元等拿到房产证时再付清。6月29日，房先生又交了13万元，拿到了房屋的钥匙。

2011年5月1日，房客打电话给房先生说，房子给一伙人强占，自己进不了门了。急忙赶过去查看究竟的房先生到了才发现原来是当初的卖主把房子给占了。协商无果后，房先生只好起诉到法院，要求对方返还原告购房款15万元，并赔偿自己的损失。卖方在收到法院传票后，也起诉到法院。反诉房先生支付自己房屋占用费10万元，并请求确认双方签订的《房屋出售合同》无效。

法院审理后认为，双方签定的《房屋出售合同》因所涉房屋为小产权房且卖方不是该村村民，违反了有关法律法规的规定，系无效合同，卖方应返还购房款。因房先生占有该房屋时已支付了约定的房款，所以卖主要求支付房屋占用费的请求理由不当，于法无据，法院不予支持。

根据法律规定，判决双方日签定的《房屋出售合同》无效，卖主返还房先生购房款15万元，并自收回房屋的2011年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付房先生利息到付款之日止。

【提醒】

小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证通常不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以也叫乡产权房。

根据我国土地管理法的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房归农村集体所有。

小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续，因而消费者购买小产权房存在较大的法律风险。同时，购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。并且在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径可能会不太畅通。所以在购买此类房屋时，消费者要留个心。