在没有委托授权的情况下，媳妇通过房屋中介与他人签下房屋买卖合同，擅自卖了婆婆的房子。买方张华（化名）准备装修新房的时候，竟发现房门钥匙被换掉，并被告知房子不卖了。张华多次找到房主媳妇刘丽（化名）协商，均无果，遂将刘丽、其婆婆宋梅（化名）以及房屋中介公司告上法庭。近日，该案件有了结果。

    张华诉称，2010年7月，她通过房屋中介购买了一套100多平方米住宅，总房款51.5万元，中介佣金1万元。按约定，她先支付中介公司5000元，剩余5000元佣金待办完房屋过户手续再结清，以按揭贷款方式付款。为了尽快促成这笔房产交易，中介公司在明知房主宋梅没有书面授权同意卖房的情况下，声称宋梅的儿媳刘丽提供了商品房合同及发票，原告以为房屋就是刘丽的，向其支付首付款15万元，刘丽全权负责签订合同并收下首付款，将房屋钥匙交给原告。2011年6月，原告开始装修时，发现房门钥匙被换掉，被告刘丽称房子不卖了，并表示退回15万元，原告拒绝。被告的行为使原告丧失了获得房屋增值利益的机会，因此，张华要求法院判令被告退还首付款15万元及利息，赔偿房屋增值差价16万余元以及精神损失费1元；房屋中介退还已交付的5000元佣金。

    审理过程中，原告向本院提出房产评估申请，要求对本案争议房屋的市场价进行评估。估价结果显示估价对象于估价时点的房地产市场价值为68万余元。

    2011年6月，被告刘丽表示将15万元首付款退还原告，原告拒绝接受。开庭后被告刘丽返还原告15万元首付款。

    法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则行为给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。当事人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。

    本案争议房屋系被告宋梅所有，被告刘丽在未取得宋梅授权的情况下将宋梅所有的房屋卖给原告张华，后宋梅对此未进行追认，故双方签订的合同对宋梅不发生效力，原告要求被告宋梅承担民事责任缺乏法律依据。

    被告刘丽明知该房屋系宋梅所有，且在未取得房主同意的情况下与原告张华签订房屋买卖合同，明显有违诚实信用原则，存在一定的缔约过失，使原告丧失了购得该房后所应当享受房屋增值的机会，故对于原告的相应损失应依过失比例赔偿。

    被告房屋中介作为专业从事二手房买卖的公司，应当知道相应的房产交易政策，仍然促使原、被告签订合同，收取原告佣金，明显有违诚实信用原则，故对于原告造成的相应损失房屋中介公司存在较大过失，应当承担主要赔偿责任，并退还佣金。

    原告张华在购买房屋时，没有对被告刘丽是否具有代理权进行审查，也存在一定的过失，也应承担一定的责任。

    对于原告请求赔偿房屋前后增值的差价16万余元，综合本案案情及各方当事人的具体情况，法院判决由被告房屋中介公司承担60%的赔偿责任，对于剩余40%的赔偿责任，鉴于被告刘丽与原告张华均有过失，法院判决双方各承担20%。另外，判决中介公司退还佣金5000元。

    对于原告请求的精神损失费1元，法院认为无事实及法律依据，不予支持。

    法官提醒购房者，在购买房屋时，一定要对卖方的卖房资格进行谨慎的审查，遇到房主委托他人卖房的情况，购房者一定要注意审查卖房者是否具有房主出具的授权委托书，以免造成不必要的麻烦。