近年来房地产市场空前繁荣，商品房预售行为大量发生，商品房预售已成为越来越普遍的房屋买卖形式，越来越多的消费者开始通过这一交易方式获得住房，但随之而来的却是商品房预售纠纷的激增。从目前我国现行法律中的买卖合同制度来看尚不足以充分保护预购人的利益，尤其是不能解决预购人与其它第三人之间的权利对抗问题。本文对赋予预购人权利物权效力问题进行了粗浅的研究，希望抛砖引玉，引起学界的重视，进而对我国的《物权法》预告登记制度的实施和完善有所帮助。

    一、预购人权利保护的必要性分析

　 （一）商品房预售交易方式的特殊性

所谓商品房预售，就是指房地产开发商将正在建设而尚未竣工或已竣工而尚未办理房产证的房屋预先出售给预购人，预购人支付全部或部分购房款，并在未来确定的日期将预售房交付并过户给预购人的行为。在目前我国房地产交易实务中，以预售方式转让的并不仅限于未竣工的房产。事实上，有大量的已竣工但未领取产权证书的房产（实务多将之称为现房）通过预售方式进行交易。上海市房屋土地管理局《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开（1997）第935号文）第二条就明确规定，房地产开发企业在商品房未经初始登记领取房地产权证前，销售商品房的行为均系商品房预售行为。

依据这一界定，商品房预售具有如下特点：

1、预购人的权利对象为远期交付的房产。商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。可见，从交付的期限角度看，商品房预售合同是一种远期交货合同。商品房预售所交易的房产为正在建造之中或已建成但未办理初始登记的房产。由于商品房从开发到竣工验收，再到落实产权登记手续，往往要经历较长的时间，预购人在预售合同签定之日后的一年到两年，甚至更长的时间才能受领所购房产，并获得完整意义的产权。在如此之长的期间内，自然会令预售合同的履行可能受到各种不确定因素的干扰，从而令预购人可能面临预购房交付不能的风险。

2、预购人在控制权利对象前向卖方支付购房款。商品房预售制度大大地加快了楼宇的销售,加快了资金的回笼过程,使发展商较快获得急需的建设资金,减轻了借贷压力。即通过预购人先期向开发商支付一定比例的购房款，从而令其在所售房屋尚未建成之时从预购人处先获得一定的建设资金。这样一来，一方面预购人只有在将来约定的时间才能获得所购房产，另一方面他还得先期向开发商支付部分甚至全部购房款，这就使得预购人在开发商违约或其它因素干扰导致预购房交付不能的情形下还可能面临其预付的购房款无法收回的风险。

3、交易期间可能涉及多种法律关系。纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：⑴房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；如在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在郑州发生的“德亿时代城”事件，土地转让、假按揭、欠款、业主的房屋产权、小区物业管理等问题到现在还没有处理完毕；⑵房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；如被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元；⑶房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工，进而引发资金链断裂，企业破产；⑷房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；⑸房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；⑹房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。

以上问题中会涉及预购人与较多第三人的关系：涉及开发商与建筑工程承包商的关系，涉及开发商与抵押银行的关系，涉及开发商与其他预购人关系，涉及开发商与众多破产债权人的关系，如此等等。在如此错综复杂的关系中，必然会产生预购人与在建工程建筑商、在建工程抵押权人、其他预购人及破产债权人之间的权利对抗问题。

4、其交易能否顺利完成直接关系着社会的稳定。由于商品房预售的买方即预购人多为消费者，其所购预售房多为其赖以安居的住房。倘若开发商因各种原因不能按期交付预购房或预购人因其权利对抗不能无法获得预购房，则可令预购人陷入无家可归的悲惨境地，这一不幸后果极可能酿发社会不稳定因素。商品房作为一项商品，其价值也是预购人一生中最大的购买标的之一，如此重大的商品购买如果权利得不到相应的保障，无疑是法律的缺陷，更会造成预购人的购买信心不足问题，最终势必影响商品房预售制度的实现，抑制房地产行业的发展。

在商品房预售中，由于交易标的有许多不确定因素，因此预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。基于对弱势群体的特别保护和维护社会秩序，我国在预售制度发展之初就十分注意，出台了一系列较为完善的措施来约束开发商的行为，保护预购人的利益。如：1、 规定房地产开发公司的成立条件、资质等级；2、 制定严格的房屋预售条件；3、 对预售合同实行备案登记制度；4、 加强房屋质量监督管理；5、 加强对房屋预售广告、宣传的管理；6、 加强对预售资金的管理。但是以上制度的设立多是以行政控制的手段未解决问题的思路，没有在民事法律上赋予预购人权利的对抗效力。

（二）法律赋予预购人权利物权效力的必要性

鉴于商品房预购的上述交易特点，商品房预购人在交易中可能面临较大的法律风险，在遭遇与其他第三人权利对抗问题时，而其权利的实现与否又直接影响千家万户的安居乐业，影响着社会的稳定，故法律有必要对商品房预购人给予特别保护，赋予其权利以适当的物权效力。“现代民法是建立在市场经济的基础之上，市场经济的其中一个重要原则是公平公正。要实现这个原则，必须对社会成员中处于劣势的人和特殊利益进行特殊的照顾和保护”。这一必要性目前已为国内学理界的多数学者所认同。

房地产开发经营是一种资金密集型经营，加之房地产开发经营企业在与预购人关系中的优势地位，在商品房预售实践中，作为消费者的预购人往往在取得权属证书之前甚至房屋竣工之前已经支付了绝大部分乃至全部房价款。但是，预购人的权利有时却因法律规定上的不足，受到了严重侵害却难以得到切实有效的保障和救济。比如，为了筹集资金，房地产开发经营企业在向金融机构借款时，往往以土地使用权或者在建工程作为抵押物。已经设定土地使用权抵押的土地上开发的商品房或者设定在建工程抵押的未完工商品房是否可以预售？如果可以，如何解决抵押权人和预购人之间的权利冲突？

关于在建工程，《城市房地产抵押管理办法》规定在建工程可以用作抵押物，其第３条第５款规定，“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”针对预售，并没有关于禁止房地产开发经营企业对已经办理在建工程抵押手续的在建工程申请办理商品房预售许可证的规定。在实践中，房地产管理部门在这种情况下也都为房地产开发经营企业办理了商品房预售许可证。在预购人与房地产开发经营企业签订预售商品房买卖合同并支付了绝大部分乃至全部房价款之后，但取得房屋所有权证和土地使用权证之前，如果因房地产开发经营企业没有及时履行借款合同中的还款义务，债权人行使抵押权，则预购人享有的取得预售商品房所有权和土地使用权的期待权，也就不复存在。如果房地产开发经营企业的经营状况已经发展到这种地步，预购人要收回已经支付的房价款，实际上已基本没有可能。为了防止因商品房预售后交房时间过长、不确定因素多而大量发生的预购人风险大、权利受侵害情况多的问题，保障预购人的消费者权益，有些省市已经将房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可证的条件提高。但是，这并不能有效或者比较根本地解决问题。纵上所述，必须对预购人的权利效力由法律赋予其物权效力，从而达到在权利冲突中保护预购人的权利的目的。

（三）建立预告登记制度以加强预购人的权利保护

为保障预购人利益，我国法律应建立商品房预售合同的预告登记制度，凡商品房预售合同一旦登记公示，就存在对抗一切与预购人请求权相矛盾之权利的效力。也就是说，在预告登记下，预购人请求权可以对抗预售商品房上存在的一般债权人之债权、建筑承包商的工程款优先权、顺序在后的国有土地使用权抵押权及顺序在后的在建工程抵押权等。

    二、预购人与第三人权利冲突的法律问题

（一）预购人权利与一般债权的效力对抗关系

办理了预告登记的预购人权利应具有物权效力，依据物权效力优先于债权之原则，此时预购人权利应优先于一般债权人，即预购人可以优先于开发商的一般债权人优先获得预购房。在开发商破产清算时，已经预售的房屋应该排除在破产财产之外。

（二）预购人权利与在建工程承包商优先受偿权之间的效力对抗关系

在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业违反其与建设工程承包人之间的合同，没有按约定支付工程价款，这就会产生预购人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。在关于这两种权利冲突问题的解决上，有两种观点。

第一种观点认为，承包人的优先受偿权的效力优先于发包人的其他债权人（包括预售商品房预购人在内）的权利，即使该债权人是基于担保物权而产生的优先受偿权。“承包人所享有的工程价款债权的优先权，在所有的基于该建设工程而产生的担保物权中，居于最为优先的地位。”另有学者也赞同这一种观点，认为承包人工程价款的受偿权利应当得到优先的保护，预购人的权利不能对抗承包人的优先受偿权，具体理由如下：

1、从产生的顺序上对两者之间的关系上进行分析。房地产开发经营企业进行商品房预售，其前提和基础都是基于承包人的施工行为而已经建设到一定程度的部分或者全部完工工程。也就是说，没有因承包人的施工行为而已经建设到一定程度的部分或者全部完工工程，商品房预售行为就不可能合法的实施。同样有学者认为，应根据“时间在先，权利在先”的原则，以在建工程承包商优先受偿权、预购人权利成立的先后顺序来确定其间的效力顺序关系。

2、从权利得以实现的保障上对两者之间的关系进行探讨。承包人的施工行为将使工程项目最终竣工，而竣工的工程项目才具有最大的经济价值。因此，承包人的施工行为是预售商品房预购人权利能够实现的有力保障。如果不赋予建设工程承包人优先受偿权更为优先的位序地位，在发包人没有按照约定支付工程价款的情况下，就会起到鼓励承包人在建设工程竣工之前终止合同并行使优先受偿权的作用，从而出现半拉子工程、烂尾楼，造成社会财富的闲置和浪费，预售商品房预购人的权利更得不到保障。

3、从比较法律所保护利益的轻重，进而对冲突的权利进行价值的比较衡量。《合同法》之所以赋予建设工程承包人的优先受偿权，除了为保障承包人工程价款这一债权的实现外，更重要的是为了保护建筑工人的工资收入。因为建设工程中凝结着工人的劳动价值，工程价款中包含着工人的劳动力价格，它的取得是承包人能够支付工人工资的先决条件，故而应对工人的工资、雇工的报酬加以特殊保护。相对而言，预购人权利所体现的债权为一般性质的债权，其重要性要小于工资债权。

4、从法律的性质上进行考察。承包人优先受偿权是法定的优先受偿权，预售商品房预购人的权利是基于其与房地产开发经营企业之间的约定而产生。依法定优先受偿权更优先于约定优先权的原则，承包人优先受偿权具有优于预购人优先权的位序。

5、承包人也是善意人，大量建筑工人在得不到劳动报酬时也会发生影响社会安定的情况。

总之，其认为，在承包人将竣工的建设工程交付给发包人之前，承包人优先受偿权应处于优先位序；如承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。　　第二种观点则认为，预购人的权利应当优先，“在以后的立法或司法解释中有必要明确：只要发包人（房地产开发经营企业）预售或实际出售房屋符合法律规定，手续齐全，承包人对已卖出的房屋不能再行使优先受偿权。”该学者的主要理由是，“商品住宅楼，它往往涉及到许多购买者的利益，如果不对承包人的优先受偿权加以限制，势必侵害大量善意购买者的利益，影响社会的安定。”

笔者赞同第二种观点，理由为：

1、赋予预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权的效力符合预购人权利物权效力制度的目的。前文已经指出，预购人多为个人消费者，预购房的交付与否对其个人或家庭的安定与否影响重大，赋予预购人权利以物权效力就是要保护其弱势地位。

2、相对于预购人来说，在建工程承包商具有较强的抗风险能力。与预购人不同，在建工程承包商均为具有一定实力的公司，其抗风险能力显然会大于预购人个人。若预购人个人就预购房不能优先获取，则令其个人或家庭居无定所，流落街头。故此有必要赋予预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权的效力，以利于维护社会的稳定。对于工人工资的支付风险不能转嫁到预购人的权利之上。

3、在建工程承包商可通过预告登记查询以及对应付购房款主张优先受偿等途径适当防范其优先受偿权对抗不能的风险。预购人权利只有经预告登记后才具有物权效力。故预购人权利优先于在建工程承包商的优先受偿权是以预告登记的办理为前提的。鉴于预售合同已办理登记，在建工程承包商可通过查询及时获知在建工程的售卖情况，掌握购房款的支付状况，从而考虑通过适当途径对在建工程预售房产的已支付部分转让价款及时主张权利，以防范其工程款不能收回的风险。若在建工程承包商行使其优先受偿权时，预购人尚未支付完毕购房款，在建工程承包商可在保障预购人优先获得预购房实物的前提下，就预购人应付购房款主张优先受偿权。

4、以权利成立的先后来确定在建工程承包商优先权与预购人权利之间的效力顺序，目前在法律上尚难以操作。我国合同法第286条规定了在建工程承包商的优先受偿权，但未规定其登记制度。故在建工程承包商的优先受偿权成立时间应以何时开始计算，法理上不无争议。既然在建工程承包商优先受偿权的成立时间不好确定，依时间先后来确定其与预购人权利之间的效力顺序也就无法操作。

5、如果确认在建工程承包商优先受偿权优于预购人权利，可能对商品房预售制度的功能产生消极影响。因在建工程承包商为争揽工程，多存在垫资承建的现象。这就必然令预购人可能面临其权利对抗不能的风险，使得预购人对在建工程预售望而却步，影响在建工程的预售前景，进而影响商品房预售这种对买卖双方两便的交易制度优势功能的发挥。

（三）预购人权利与在建工程抵押权之间的效力对抗关系

本处所指在建工程抵押权，是指开发商与银行或其他债权人约定就在建工程设立的抵押权。笔者认为，在预购人权利物权效力以预告登记的办理为生效要件的前提下，预购人权利不可绝对优先于在建工程抵押权，其间的效力对抗关系应因预告登记与抵押登记办理时间的先后顺序不同而不同。

抵押登记在前，预告登记在后。

抵押登记在前，开发商将在建工程中的房产预售并办理预告登记的，属于抵押期间抵押人转让抵押物的情形。我国《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但国内学者对上述规定多有批评，认为这一规定完全否定了抵押权的追及力，有悖于抵押的基本理论。从民法的传统理论来看，抵押权为支配抵押标的物担保价值（交换价值）的权利，对于不妨碍标的物价值的处分及用益行为，没有干涉的必要，从而抵押权设定后，不妨碍再设定次序在后的抵押权或新创标的物的用益关系，甚或将标的物出卖于第三人 。故抵押人的处分行为不应影响抵押权的效力。但是此时如果承认抵押权的追及力，就会出现抵押权与预购人的物权效力的冲突。

笔者认为，我国现有制度虽然未承认抵押物的追及力，但是现有制度并未完全限制抵押人对抵押物的处分权，并且转让款提前清偿或提存的处理制度解决了抵押权人的风险问题。因此在此现有立法下，预购人不会和抵押权人产生权利冲突。但是，该制度在被规避的情况下就会发生抵押权与预购人物权效力的冲突。譬如抵押人将已经抵押给银行的在建工程，未经抵押权人同意的情况下，私自预售给权利人，而并未将预购人交付的房款提前清偿抵押权人的债权或提存，此时就会出现同一标的物上的抵押权与预告登记权利人的对抗问题。我国物权法坚持物权登记生效原则，抵押权必须登记才能产生物权效力。如果改进预告登记备案制度，建立统一的可查询的登记制度，那么预告登记与抵押登记的对抗就是时间顺位问题。如果已经有抵押权登记，预告登记在后的权利人的房款支付足以消灭抵押权，然而在预购人未查询登记情况下，预售人向预购人隐瞒抵押事实，向抵押权人隐瞒出售事实，导致预购人与抵押权人的权利对抗问题。此问题的出现过错在于预售人，预购了已经设立了抵押权的房产，此不利后果应由预购人承担还是由故意隐瞒抵押事实且不履行通知抵押权人义务的预售人承担？

2、预告登记在前，抵押登记在后。

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”如果预购人即预告登记权利人同意了开发商的抵押行为这一处分行为，就会产生预购人与抵押权人的权利冲突，在此种情形下，预购人权利应当优先于在建工程抵押权。理由有：

（1）因预告登记设定在前，一方面抵押权可以通过查询获知对其抵押物已存在预售的事实，从而估量其接受这一抵押可能遭遇的风险；另一方面，若抵押权人实现抵押权时，预购人尚未支付完毕购房款，抵押权人可以在保障预购人优先获得预购房的前提下，就该未支付部分购房款主张优先受偿。

（2）预购人权利与在建工程承包商优先受偿权、在建工程抵押权之间效力顺序的一致性。前文已指出，办理了预告登记的预购人权利在效力上优先于在建工程承包商的优先权。而依国外立法惯例及法理上的一般原则，在建工程承包商的优先受偿权是优先于在建工程抵押权的。在预告登记先于抵押登记的前提下，将预购人权利优先效力列于在建工程抵押权之前，显然与上述顺序安排保持了逻辑上的一致性。

有的学者主张在预告登记在先的情形下，开发商对所售房屋所作的任何处分行为都是无效的，显然，这里的处分行为应当包括开发商就在建工程设定抵押的行为。《物权法》草案二审稿中规定“债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机构申请预告登记。预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分，不发生物权效力。” 《物权法》草案三审稿相对二审稿修改了一切处分行为无效的规定，这是有理论支持的，并且最终通过实施的《物权法》认可了三审稿中给予预告权利人审查的权利。笔者认为，限制一切处分行为这种处理固然可以保障预购人优先于在建工程抵押权人获得预购房，但因此而否定抵押权效力似无必要。事实上，在确认抵押权有效，但预购人权利优先于抵押权的前提下，抵押权人仍可能在行使抵押权时就预购人应付购房款主张优先受偿。倘若因预告登记在先而认定抵押无效，抵押权人无法就此而优先受偿了。鉴此，笔者认为，在预告登记在先的情形下，仍确认抵押权有效但赋予预购人权利优先于抵押权的效力，这样一方面可保障预购人优先获得预购房，另一方面还可以相对保护抵押权的利益，符合法律以“权利保护”为本旨的原则。

（四）预购人与建设用地使用权抵押拍卖的购买人的权利对抗关系

根据《物权法》第二百条之规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。” 因此即使预购人没有进行预告登记，其购买的房屋也不属于抵押财产，固预购人的权利无论登记与否都优先于建设用地使用权抵押权人。但此新增建筑物应随建设用地使用权一并处分。

（五）预购人之间的权利对抗关系

在重复销售时会出现预购人之间的权利对抗。所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。

预购人之间的权利对抗关系其具体可分为以下三种类型：

1、两次预售均未办理预告登记。

　  因未办理预告登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。因债权不具有排他性，就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。最高人民法院于1995年12月27日出台的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）第27条前一句式规定应认定后一预售合同无效，则是与债权平等原则相违背的。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。

2、其中一次预售已办理预告登记。

已办理预告登记的预购人权利与未办理预告登记的预购人权利的效力对抗关系。前文已经指出，预告登记的办理为预购人权利物权效力的生效要件，因办理预告登记，买受人的期待权即获得物权的排他性效力，同时该预售合同也取得较未办理预告登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预告登记的买受人可请求出卖人履行合同，能获得产权登记，亦可请求宣告未办理预告登记的买受人取得产权登记的行为无效。故未办理预告登记的预购人权利不具有物权效力，不能对抗已办理预告登记的预购人权利。

3、两次预售均已办理预告登记。

因预售合同已办理预告登记，预购人权利均已获得物权效力，此时应以预告登记时间先后来确定预购房所有权的优先获得方，即预告登记在前的预购人有权优先获得预购房的所有权，预告登记在后的预购人仅能向开发商主张违约赔偿责任。买受人的期待权因办理预告登记而具有物权化特征，故应按“登记在先者受保护的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预告登记在先，其不但可以请求出卖人履行合同，获得产权登记，宣告后办理预告登记的买受人取得产权登记的行为无效，而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预告登记。实践中亦有后买受人办理预告登记在先的情况，此时保护后买受人登记在先的期待权，必须同时具备其为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。这一处理一方面符合法律通过预告登记赋予预购人权利优先效力，保护预购人权利不受侵害的目的；另一方面也体现了法律公平原则，因预告登记在后的预购人完全可以通过查询获知其拟购买的预购房已存在预售的事实，从而预知其可能面对的法律风险。

    三、预购人权利物权效力的内容

国内学者大多倾向肯定预购人权利的物权效力，但关于其物权效力的内容讨论却很少。《在建工程司法解释》第二条规定：“消费者支付了购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依其第一条规定：“建筑工程的承包商的优先受偿权优先于在建工程抵押权和其它债权。”由此似乎可以得出预购人权利亦优先于在建工程抵押权及一般债权的结论。依据这一司法解释，商品房预购人权利的物权效力内容就是表现为预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权、在建工程抵押权及一般债权的效力关系。这显然将预购人权利的物权效力内容简单化了。通过上文研究，笔者认为，所谓预购人权利物权效力就是指预售合同履行期间预购人权利与其它第三人权利之间的效力对抗关系，这里的第三人不仅包括在建工程承包商、在建工程抵押权人、一般债权人，而且应包括在建工程已完工房产的承租人及其它预购人等。研究预购人权利的物权效力就是弄清这些主体之间权利对抗关系。故笔者认为，预购人权利的物权效力至少应包括如下内容：

1、办理了预告登记的预购人权利优先于一般债权人和破产债权人；

2、办理了预告登记的预购人权利可以对抗在建工程承包商的优先受偿权；

3、若预购人权利预告登记在前，预购房所涉及在建工程抵押权登记在后，则预购人权利可以对抗在建工程抵押，预购人可以优先于在建工程抵押权人获得预购房产；若在建工程抵押登记在前，预告登记在后，则预购人应将预购房屋的价款支付给抵押权人或其指定的提存代管人。

4、均为办理预告登记的预购人以时间顺序确定对抗关系；已办理预告登记的预购人优先于未办理预告登记的预购人；若同一房产被两次预售并办理登记，则预告登记在先的预购人权利优先于预告登记在后的预购人权利。

    四、制度模式及立法建议

笔者认为以上法律冲突均可沿循预告登记制度的设立而解决。开发商的一般债权人的债权、承包人建设工程款优先受偿的法定优先权等均是债权。而预告登记制度规定，一旦预购人经过登记备案，预购人的期待权就成为具有物权效力的债权，即债权的物权化。根据物权优于债权这一原则，这种物权化的债权效力优于上述权利，从而达到了加强对登记权利人的保护的目的。

建立我国的预告登记制度不仅是势在必行而且是迫在眉睫的。从商品房预售合同成立、生效到商品房预售合同履行完毕即预购人占有并取得房屋所有权，有一个较长的时间段，由于市场风险变幻莫测，这一时间段对预购人利益的实现存在极大的风险，如何保障预购人利益应该是保护弱小者立法趋势下我国预售商品房立法的核心所在，这不仅是一个立法问题，也是一个社会政策问题。虽然我国司法实践中赋予了预购人以登记备案方式对抗第三人的效力，但由于商品房预售合同中预购人享有的这种请求权在本质上是一种债权，不具有物权的对世力，其实现与否全取决于预售人的履行与否，故仅依这种合同上的债权是难以保障预购人的这一需求的。所以，法律有必要对这种债权予以特别保护，但是物权的排他性效力是以物权公示为前提的。结合二者，为保障预购人利益，我国法律应建立商品房预售合同的预告登记制度，凡商品房预售合同一旦登记公示，就存在对抗一切与预购人请求权相矛盾之权利的效力。也就是说，在预告登记下，预购人请求权可以对抗预售商品房上存在的任何权利。故此，从维护广大百姓生存，维护弱小购房人的根本利益着眼，应当通过系统的立法明定：商品房预售合同一经登记备案，预购人之预售商品房请求权得对抗一般债权人之债权、建筑承包商的工程款优先权、顺序在后的国有土地使用权抵押权及顺序在后的在建工程抵押权等。