案情

    刘某与孙某原系夫妻关系，双方于2001年2月经法院调解离婚。

    1999年孙某与某公司签订集资建房协议，约定某公司在其单位国有土地上建住宅楼一栋，孙某购买其中房产一套,该房面积为116.4平方米。2000年10月孙某交纳购房款80000元。在2001年2月刘某与孙某离婚的民事调解书中，没有提及本案所涉房产，在第五条中约定：孙某于2001年10月底前给刘某20000元人民币，其他财产无争议。因该公司将本案涉案房产一房二卖，孙某起诉该公司和李某，2004年法院认定孙某为涉案房产的所有权人。2006年5月孙某与王某口头约定了房屋转让。王某提供《房屋转让协议》一份，所署日期为2006年5月8日，内容包含：“一、孙某愿意将法院判决书裁决所得的116.4平方米的房屋的所有权转让给王某所有，转让价60000元，孙某实收55000元，因房屋漏雨，余款5000元作为王某修缮费用，房款已一次付清。二、房屋因属某公司集资建房，无房产证，转让协议生效后，王某拥有该房屋的所有权。”合同签字栏内仅有乙方王某的签字，孙某没有签字，但孙某对《房屋转让协议》的真实性无异议。孙某于2009年5月17日向法院起诉，请求判令王某腾空并交付涉案房产， 2009年10月9日自愿申请撤回起诉。同日，孙某的妻子刘某以侵犯共有权的单方处分行为无效且孙某、王某之间的转让行为明显存在恶意为由，起诉请求确认孙某与王某之间的买卖合同无效。

    分歧

    本案审理过程中，关于王某是否构成善意取得产生两种不同意见：第一种意见认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案诉争房产系刘某与孙某在夫妻关系存续期间取得的财产，是双方的共同财产，孙某的处分行为是无权处分，且孙某将上述房产转让给王某时，转让价格明显低于成本价格，非善意行为。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案诉争的房产是某公司在本单位国有土地上的集资建房，未依法登记领取权属证书。综上，刘某要求确认孙某、王某之间的房屋买卖无效的诉讼请求应予以支持。

    第二种意见认为，刘某、孙某于2001年2月经法院调解离婚，本案诉争房产虽在孙某与刘某婚姻关系存续期间购得，但因与李某和建房公司存在纠纷，孙某于2004年12月才经法院生效文书得到该房产，王某于2006年5月购买该房时，刘某与孙某已离婚多年，孙某向王某出示了上述法院生效文书，王某有理由相信孙某有处分权；孙某虽没有在《房屋转让协议》上签字，但对《房屋转让协议》的真实性无异议，双方约定的购买价格虽低于孙某交纳的集资房款数额，但双方在协议中对此原因做了明确说明，故本院认定《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示；鉴于本案房产没有房产证，没有办理过户登记，但孙某已将涉案房产交付给了王某占有多年。综上，本院认为王某取得本案房产是善意取得。

    评析：

    最终法院采纳了第二种意见，即王某基于善意取得获得诉争房产的所有权。近年来，由于房地产市场空前繁荣，在急剧飙升的房价的影响下，房屋买卖纠纷的数量也随之急剧增长。纠纷的发生原因多数是卖方违约，其中最主要的诉由或辩由不外乎是未经过房屋共有人同意侵犯共有权或房屋系房改房应限制转让等等。本案纠纷就是典型的出卖方的妻子以侵犯夫妻财产共有权为由要求确认买卖无效的案件。此类纠纷涉及两个法律问题，一是夫妻婚姻关系中的共有财产保护与不动产的善意取得两项制度的衔接适用问题，二是没有经过依法登记的房产是否可以转让问题。

    《婚姻法》第四十七条规定：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。”在夫妻离婚时如果一方与他人串通或故意低价处分财产的，婚姻法规定此类行为无效，同时受让人因不符合善意取得的构成要件中的善意和支付合理对价的条件，不适用善意取得。本案中处分不动产的行为发生在2006年，夫妻关系解除的时间是2001年，故只有孙某故意在离婚时隐瞒此房产，刘某才能在知道共有权被侵犯时主张权利，若刘某离婚分割财产时对于该财产的存在是明知的，刘某的共有权消灭，孙某作为完全所有人，处分行为就是有效行为，那么孙某就无权要求认定处分行为无效。双方离婚时的调解书中写明了关于财产的分割办法，而该房产的初建时间是1999年，交款时间是2000年，应认定共有人在离婚时是明知该财产的存在的。依上述分析，刘某对于诉争房屋的共有权已消灭，孙某享有完全处分权，买卖行为有效，不存在无权处分行为，故无适用善意取得制度的空间和必要。本案中另一特殊点在于，出卖方因与房屋的建设方的纠纷，2005年涉案房屋被法院确权归出卖方所有，基于法院离婚调解书和确权判决的公信力，应认为孙某享有诉至房屋的完全所有权。

    如果不能认定孙某在处分房产时拥有完全所有权，即孙某享有诉争房屋的共有权，此时王某是否构成善意取得就成为案件的争议焦点。依据物权法规定，善意取得的构成要件有四项：一是处分行为为无权处分，二是受让人为善意，三是支付合理对价，四是需要登记的已登记，不需登记的已交付。本案中引发不同理解的另一问题是王某支付的房价低于孙某的购买价，是否认定支付了合理的对价？在此问题的理解上，笔者认为要注意以下几点：一、合理的对价的合理性应基于当事人之间的特定环境考量。依普通人的理解，低于成本价应该不属于合理的对价，但本案房屋的特殊情况在于其没有产权登记并且由于行政机关的问题将长期不能登记，这与房屋初建时当事人的预期是不同的，并且房屋建设的质量也有漏雨等问题。结合这样的考虑，其支付的价格应认为是合理的对价；二、不违背自愿原则的处分行为应予保护。当事人的意思表示行为是真实的意思表示，该行为不侵犯其他人的利益，应依法确认行为的效力，不得随意由其反悔。孙某处分行为如果是真实的意思表示，依据自愿原则，价格是否合理就不是法院审查的范围。

    同时，未登记的房屋可否转让且适用善意取得也是本案争议问题之一。不动产登记是物权公示制度，应当认定没有登记的房屋也是可以处分的，只是不具备物权法规定的公式公信力。在善意取得制度上，可以依据民法通则关于善意取得的规定，不宜以房产未登记为由否认善意受让人的所有权。

    综上所述，本案的诉至房屋应归王某所有。刘某对本案诉争房屋的共有权已于离婚时消灭，刘某不享有确认处分行为无效的诉权。王某基于孙某的处分行为取得房屋的所有权，孙某的低价处分行为是其真实意思表示，依据自愿原则和诚实信用原则，应认定王某获得房屋的所有权。