自从有了物业公司，它们和业主便仿佛成了天敌，双方的矛盾屡见报端。6月13日，郑州市中原区人民法院对一起物业与业主的纠纷案件作出一审判决，有意思的是，这次物业公司赢了，而败诉的业主不是别人，而是小区的开发商。

    开发商变业主，长期拖欠物业费

    顺达公司（化名）是一家专门从事物业管理的有限公司，2008年，顺达公司受郑州市卫生路某小区业主委员会的聘请，为该小区提供物业服务，双方签订了物业服务合同。2009年和2010年，顺达公司与小区业主委员会再次签订物业服务合同。

    顺达公司进驻该小区后，按合同约定提供了相关物业服务，小区业主也均按时交纳了物业服务费，唯有一家业主，虽在该小区拥有多套房产，三年来却始终不交纳物业费，该业主不是别人，正是小区的开发商大元公司（化名）。

    “他们是开发商，每次去收物业费，连理都不理我们。”物业公司负责人一肚子苦水，“小区3号楼的1-3层，还有两层门面房都是他们的，面积能有4、5千平米。到2011年8月31日，已经拖欠物业费120409元。”

    虽经多次催要，但大元公司始终不予回应，无奈，顺达公司只得将大元公司诉至中原区人民法院。期间，顺达公司重新合算了房屋面积并增加诉讼请求，最终，要求大元公司支付含滞纳金在内的物业费226996.38元。

    闲置的车库应不应该收取物业费？

    “他们告我们，笑话，因为他们服务不好我们还损失了50多万，我们还要告他们呢！”收到起诉书，大元公司负责人非常不满。

    大元公司辩称，首先，他们对业主委员会与物业公司签订的合同真实性有异议。其次，该小区3号楼的1-3层是地上车库，而非住房，对于车库的管理和住宅应该不一样，这3层车库，物业公司既未与大元公司签订过物业服务合同，也没有提供过任何物业管理服务，不应收取物业费用。对于门面房的物业费标准，大元公司认为远高于物价局的收费指导价，十分不合理，故不予交纳。

    “他们来了以后，根本没尽到合同义务，小区环境卫生极差，车辆停放混乱，因为他们违约，导致我们的车库长期闲置无法使用，临街门面房无人愿意购买或租赁，给我们造成了56万元的损失，我们要求赔偿。”大元公司向法院提出了针对物业公司的反诉。

    针对反诉，物业公司提出不同意见，他们认为小区车库的闲置，恰恰是因为大元公司不让小区业主们使用，并将大门焊死造成的。近年来，车辆不断增加，物业公司尽了最大努力确保小区道路畅通，卫生环境维持整洁，已履行了合同义务，法院应驳回大元公司的反诉。

    法律有规定，法院判决开发商补交物业费

    结合双方提交的证据，法院经审理认为，小区建成后，业主自发成立了业主委员会，并已向房管部门登记备案，合法有效。业主委员会聘请顺达物业公司，并分三次与其签订物业服务合同，是双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应依照合同约定履行相应的义务。

    根据国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第二款的规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。大元公司作为小区尚未售出、租出的空置物业的所有权人，亦应依照合同约定履行相应的义务。时间应自2008年10月1日起至2011年9月30日止，收费标准每月每平方米壹圆，建筑面积共4850.35平方米，故大元公司应交纳物业费174612.6元。

    顺达公司在提供物业服务时，未能严格依照合同约定履行车辆管理的义务，系违约行为，对物业费的迟延交纳存在相应的责任，故对其主张的滞纳金法院不予支持。

    大元公司作为车库和房屋的所有权人，对其是否出租或者出售享有处分权，物业公司存在小区内车辆管理服务不到位的情形，但并不必然导致大元公司所有权的行使或处分，故对大元公司的反诉法院不予支持。

    最终，中原区人民法院一审判决，大元公司于判决生效十日内向物业公司交纳物业费174612.6元；驳回物业公司其他诉讼请求；驳回大元公司的反诉请求。

    判决作出后，大元公司表示不服，已提出上诉。

    法官说法：

    这是一起典型的物业公司与业主间的合同纠纷案件，但特殊之处在于业主是小区开发商。针对开发商提出车库不应收取物业费的说法，审理该案的韩战杰法官告诉记者，该小区的车库虽然长期闲置，但原因出自开发商本身，因为车库包含有小区的公摊面积，按照《物业管理条例》，车库仍属于已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，理应由建设单位按合同交纳物业费。