2011年9月27日，据《中国法院网》报道，2011年2月13日原告凤阳县甲镇村村民黄女士与被告乙县小溪河镇村村民圣先生签订了房屋买卖协议，协议写明：黄女士将1984年建在乙县小溪河镇村的三间瓦房作价21600元卖给圣先生。该协议签订后，黄女士将房屋交给了圣先生，圣先生也实际给付了黄女士21600元，并住进了该房屋。2011年7月11日黄女士以圣先生不是乙县小溪河镇村集体组织成员，不能取得诉争房屋宅基地使用权为由，认为其与圣先生签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策，因此诉讼来院，请求法院判决黄女士与圣先生签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款21600元。（据《中国法院网》）
【分歧】
第一种意见认为此协议属于无效协议。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，黄女士处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的协议属于无效协议。
第二种意见认为此协议属于有效：黄女士与圣先生签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，即黄女士没有对宅基地进行处分。且宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记不影响买卖协议的效力，只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。
【定论】
此房屋买卖协议属于有效协议。
分析一：“地随房走”没有侵犯集体经济组织利益
房屋所有者的农民把房屋出卖给其它集体经济组织成员的行为是否违反法律的强制性规定，是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益？是本案争议的焦点之一。长期以来，农村集体所有制土地上农民所建的房屋买卖都是以“地随房走”这项基本原则办事的。所以，房屋所有者的农民把房屋出卖给其它集体经济组织成员的行为是不违法的。那么，“地随房走”是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益呐？回答是否定的。因为，土地法规定，农村的土地归集体所有。有法律规定，这是原因其一；其二，集体经济组织对其所有的土地一旦作为宅基地划拨给农民使用，这些土地除了建房，种树等有限制的使用外，实际上并不能为其带来更多的利益。所以，房屋所有者出卖了房屋只能获得房屋和树木的一些收益，而不能通过出售房屋从中获得宅基地的好处。第三，如果国家征用这些宅基地，买房者除只能享受这些宅基地上的房屋补偿或其他附着物的补偿外，并未享有这些宅基地的征用款等项利益的权利。所以，是不侵犯集体经济组织对宅基地所有权的经济利益的。
分析二：“地随房走”这项基本原则只适用于农民
按《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定和国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定，“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。这说明，除上述城镇居民依法不能购置农村房屋外，法律没有对农村不同地域的农民相互买卖集体所有制土地上的房屋作强制性规定，只要农民相互买卖农村宅基地上的所建房屋，其房屋所占的宅基地应随房屋无偿转移。应当说明的是，这种无偿转移只是此宅基地的使用权的转移，并非所有权的转移。因为，宅基地的所有权仍属于集体所有。
分析三：本案房屋买卖协议不违背合同法有效要件
农村房屋买卖合同属于债权行为，而宅基地属于物权行为范畴。目前我国土地管理法规对农村宅基地流转的规定属于禁止性规定，而不是强制性效力规范，所以确认农村房屋买卖合同的效力，应当适用《合同法》。因为，债权行为是以发生债权债务关系为内容的法律行为。房屋出卖人和房屋买受人订立房屋买卖合同，即一方具有交付出卖房屋的义务，另一方有支付对价的义务，这就确立了双方债权债务关系。我国《合同法》规定的合同有效要件主要有四点：一是合同各方当事人必须具有民事权利能力和民事行为能力，并具备相应的权限；二是行为意思表示真实，欺诈、胁迫或重大误解而订立的合同为可撤销的合同或者为可变更的合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；四是形式上要符合法律规定的要求或者当事人的约定。既然，本案房屋买卖协议符合合同法的有效要件，所以，此协议属于有效协议。
分析四：法律一贯认可农村房屋买卖效力
只要主体为农民，且按照法律或合同买卖农村宅基地上所建房屋依法应当有效，这是我国法律多年认可的行为。1963年，最高人民法院作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》中规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”1984年最高人民法院在《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》的第60条中还规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”这即证明，《土地管理法》施行前，最高法律解释机关是承认农村房屋买卖效力的。虽然《土地管理法》施行后，国家又对农村房屋和宅基地出台了严格规定，但大多都没超出原有规定内容，最高法律解释机关也无新的解释，因此，应当保护合法的农村房屋买卖当事人的权利。本案黄女士认为其与圣先生签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策，请求法院判决签订的房屋买卖协议无效，并相互返还房屋及购房款是不会被法院支持的。
