我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。以上规定，从表面上看似乎对商品房住宅小区的车位、车库的权属作了明确的划分，但实际上存在着明显的缺陷。一是规定过于宽泛，缺乏可操作性。如“应当首先满足业主的需要”这条规定原则性就很强，不好操作。现实生活中，多数业主受经济情况所限，不能同时既买房又买车库，开发商就可能会将车库出租，甚至出卖给非业主，因此，满足业主需求与现实相脱节。而且首先满足业主需要如何定量也是一个难题，是要求每户一库或几库还是几户一库？目前来说，我国法律对这些问题缺乏明确规定。二是通过约定方式不利于业主利益的保护。第二款中虽将小区车位车库归属交给当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题。实践中，这种现象十分普遍，造成了现实操作中的一大难题。三是忽视了开发商与业主地位的不对等性。在房屋买卖过程中买受人虽然是消费者，但与开发商相比仍处于弱势地位。他们的举证能力也不对等，在纠纷产生后业主的举证能力十分有限，而开发商有多种途径证明其对小区车库拥有所有权。四是车库权属登记制度不够完善。我国目前的不动产登记制度不完善，登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，造成房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。

    对于商品房住宅小区来说,车库的所有权归属直接关系到每一位业主的切身利益。因此金水法院建议：

    一、明确“应当首先满足业主需要”的理解与适用

    建议 “业主的需要”应理解为业主现实的需要，而非潜在的需要，因为潜在的需要很难估量。

    二、明确约定不明或没有约定情况下车库的归属

    金水法院认为，从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是通过格式条款来确定车库归属的。如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。

    三、在商品房住宅小区中设置不同权属的车库

    根据商品房住宅小区的不同规模，由法律明确规定其所必须拥有的最低停车位数量。法定停车位必须由商品房住宅小区内的业主使用,不允许开发商擅自转让给第三人。业主想转让车位时,也必须在该商品房住宅小区内的业主之间进行。同时，在满足业主所需法定车位、车库数量的前提下，开发商可以自由建设部分车位、车库，这部分车位、车库可以出租、出卖。另外，奖励开发商设立专用停车位，供消防车、救护车等应急之用。

    四、完善车库所有权登记制度

    尽快出台相关配套法规，对车位、车库进行分类规制，使《物权法》的效用落到实处。