小区管理到位，业主才能安居乐业

    花每一分钱都公开透明、多余的垃圾清运费退还业主、物业费每平方米0.26元、六一给小区的孩子们发红包、业主委员会成员全部没有工资……在郑州，一位72岁的老太太，几乎以一己之力，将一个共有264户近千人的小区治理得有声有色。

    这个被称为业主自治的管理模式，是否实现了小区管理的另一种可能，抑或和谐局面下不得已的妥协之策？从法律界定到政策支持，从市场需求到情感距离，这位老太太带领下的业主自治模式，为小区的物业管理提供了一个现实样本。

    现实问题

    业主委员会不具备法人资格，受雇人员出现工伤等情况，谁来负责？小区出现火、电之类的事故，损失由谁承担？

    破解方法

    业主委员会可以聘用具有资质的物业管理师管理物业，但须出台具体政策。

    法律界定

    《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托其他管理人管理。

    官方态度

    “业主自管”郑州还处在初级阶段，我们也在作调研，现在不反对，也不支持！

    自治之路

    在郑州市华山路与中原路交叉口附近，有个叫做天天馨苑的小区，四栋多层建筑。

    72岁的该小区业主委员会主任王淑兰神采奕奕。她曾做过大夫，并在医药公司管理过十几个营业员，至今的爱好便是看报纸、看新闻，了解国内国外大事。

    王淑兰说：“我们院里共有264户近千人，有不少是外地来做生意的，还有一些退休工人、领导干部等。”王淑兰介绍，2003年到2005年，该小区由开发商先后找来两个物业管理人员管理小区，结果和业主的关系弄得很不好，被一些业主“武力”赶跑了。

    自此的一段时间内，没有物业公司敢接手这个小区，直到小区选出了第一届业主委员会。

    这个业主委员会运行了3年，自己雇保洁、保安。但管理似乎没受到十分认可，不交纳物业费的业主越来越多，到2008年已经有80多户不再交纳物业费。

    2008年6月30日，该届业主委员会贴出告示宣告解散。小区的物业随即陷入了无人过问的境地。

    王淑兰说：“那一段时间，垃圾四处扔，臭气熏人。由于无人看护，一个月内两户人家被盗，小偷进小区跟逛大街一样容易。”王淑兰见此，便站出来与社区合作，以每户每月5元钱的费用，交由社区雇用垃圾清运工人解决卫生问题。

    这种情形坚持了半年，直到小区再次选出业主委员会。

    选举的过程很简单，业主中愿意操心的几个人，在2008年11月底的一个晚上，将业主们叫进院内，先为每个楼推选出楼长，再从楼长中选出一个7人的业主委员会。王淑兰在这场小区的民主选举中，被一致公选为业主委员会主任，另外为其配了两个副主任。

    这届业主委员会在社区取得公章后，在当年的12月正式上岗开工。

    小区又有了业主委员会，社区领导高兴之余，将业主剩余的垃圾清运费退给王淑兰。而王淑兰的第一个工作，就是站在小区大门前给每户退掉7元钱。

    随后，王淑兰仔细研究了物业管理的相关条例，将小区的物业费定在了每平方米0.26元。这远远低于郑州市大多数小区的价格。

    按照这个标准，小区每个月能收取6000多元的物业费。这些钱被用来雇用保洁、保安和作为垃圾清运费用。加上其他不定开支，小区物业费每月在5000元左右，还剩余约1000元。为了方便和安全，保洁和保安都是从院内找来的老同志。

    自治之乐

    “以前在院里停车，一个月得交15元钱。我考虑虽然院子里有停车位，但我们院里有110辆车，而停车位不到一半。我们干脆就不收停车费，谁找到车位谁停，门卫可以帮助倒车进车，但不负责车辆刮蹭碰撞什么的，我们赔不起，就不收费，不再负这个责任。”除了小区基本服务，王淑兰还不断四处查看，寻找院子的问题以给大家解决，从给业主装暖气到调解邻里纠纷，从启动维修基金到向社区申请免费乒乓球桌，事无大小总有她在。

    小区装暖气，为了不让业主多掏钱，王淑兰一趟又一趟地往热力所跑。

    小区的一些基础设施、藤架上的葡萄、路上的瓷砖、过道旁的鲜花，则是王淑兰用花不完的物业费弄的。

    积攒下来的物业费，王淑兰还作了另一安排：给小区的孩子发红包。今年六一儿童节前，王淑兰为小区164个儿童每人发了10元钱的红包。为此，王淑兰和业主委员会的成员花了两天时间换零钱、包钱、写名字。

    领到红包的孩子欢呼雀跃，家长也笑容满面。“虽然只有10元钱，但给孩子留下了美好回忆。”小区的徐女士说，她的孙子惦记红包，6点就起床了。

    “心地善良、一心为公，不要报酬、不偏不倚……”提起王淑兰，小区业主交口称赞。

    如今的天天馨苑小区，业主省心省钱，环境干净整洁，生活安全祥和。

    附近的小区没有物业的就有几个，甚至有单位的住宅小区也陷入无法管理的困境，于是有小区业主来请王淑兰，请她帮助管理，均被王淑兰拒绝了，“操自己院子的心还操不过来，怎么能操他们的心”。

    天天馨苑的社区主任说，因为有了王淑兰，这个小区才能被管理起来。

    自治之困

    也不是一切都那么完美。

    王淑兰自从当上主任后，虽然业主不断要求她“多少拿点，我们心里也舒服点儿”，但她一直就没要过工资。她要求业主委员会的其他6人同样如此。

    王淑兰说：“他们年轻人虽然操心没我多，但毕竟也做了不少贡献，为了给业主省钱一直没有工资，我觉得挺对不住他们的。”在小区管理过程中，王淑兰也遇到过意外。一楼的一名业主反映，有两棵小树挡了他家的阳光，王淑兰找人将两棵树砍掉，并花钱买了鲜花种上。这引起了其他业主的不满，他们甚至在院内贴上标语：“宁要十年树木，不要一时花草。”王淑兰反省，好心没有办成好事。

    在管理期间，王淑兰也考虑将小区管理转交物业公司，她找到一家认为靠谱的公司，结果这家公司干了几个月后，发现利润微薄，不辞而别，卷款走人。为了那被卷走的几千元钱，王淑兰整整要了一年。

    如此尽心地工作，物业费如此低廉，王淑兰还是遇到了4户拒交物业费。

    一户称自己是贫苦户，没钱。但王淑兰说：“他们没钱还天天开车接孩子上下学？”一户不满门卫不精神、不穿制服。

    王淑兰说：“要求太年轻，没人来干这个。门卫穿不惯制服，我们也不想让小区多花那个钱。”一户称业主自治不合法，收费也不合法。王淑兰四处寻找相关依据予以反驳。

    一户称自家墙壁裂缝。王淑兰找到房管局申请了房屋维修基金，却迟迟不见对方维修。

    对这些“钉子户”，王淑兰有充分的准备：“我已经咨询过律师，他们不交费的理由如果不成立的话，我也提前告知了他们，那就法庭上见！”

    自治之问

    据郑州市房管局物业处统计，郑州市区共有4000左右个小区，其中仅有1/4的小区是由正规的物业公司管理。另外有一定数量的单位自管小区，再有就是破产单位的无主楼盘、老院、极小规模楼院等，由于各种原因，管理十分不规范的小区数量不在少数。

    物业公司管理模式下，曾出现很多业主与物业公司的激烈冲突，时至今日，仍有不少业主和小区的物业公司有着这样那样的意见。

    记者调查了解到，小区自治的形式在郑州几个小区内已经形成了自己的“套路”。那么，业主自治，是不是解决小区管理的又一条康庄大道呢？“那不是真正意义上的业主自治，那只能叫‘业主自管’。”郑州市房管局物业处处长程建颖说，“业主召开业主大会，选出业主委员会，虽然从形式上来看这已经是业主自治了。但从专业的物业管理来看，他们对小区物业是单纯的自我管理，所以他们这种做法只能叫‘业主自管’！”“我们讲的物业服务，其实是包括小区设施设备维护、服务业主和部分社会管理3方面功能。我国物业管理发展时间还很短，业主对物业管理概念不太理解。”程建颖举例说，“就像一辆汽车需要定期去专业店保养一样，比汽车价值更高的房子也需要投入足够的保养费用。物业就是让房屋保值增值的服务。”程建颖说：“一个小区的外部环境，用水、用电，消防、电梯、房屋外立面、房顶、地下室等的维护，其实是需要一个专业的队伍来进行维护的。物业管理中，很多环节都是需要专业的技术工人持证上岗才可以进行的，比如电工、消防人员、电梯维护人员，以及水泵的控制、机房的控制等，他们的工作很多都关系人身、财产的安全。郑州有个自管小区，由于没有专业的水工检查控制，后来发现白白漏掉的水费就达千元。而上海的一起重大火灾，就是和小区电工检查不到位有直接的关系。”“此外，物业公司是一个法人单位，他们的经营必须符合国家的各项要求，其人员的工资、三金、保险、税务、福利待遇等问题都要顾及，而且专业技术人员的工资不低，因此成本必然会高。自管小区很难会给雇用人员交三金、保险什么的，不少人的工资也不符合当地政府的标准要求，估计签订合同的也不多。”“‘业主自管’其实也可以通过雇用专业技术人员定期维护，但维护的效果不好保证。更重要的是，业主委员会不具备法人资格，由此出现一个法律问题，如果受雇人员出现工伤等情况，谁来负责？如果由于管理不善或疏忽，小区出现火、电之类的事故，损失由谁承担？”

    自治之路

    “‘业主自管’适合比较小的小区，但也需要有规范的做法才好达到预期的效果。”程建颖认为，“小区的物业公司化管理还是目前的方向。但目前‘业主自管’出现了另外一种对接的可能—— — 物业管理师。这个由国家承认的技术认证，经过去年的考试，郑州有200多人通过考试。业主委员会可以通过聘用这些具有专业物业管理水平的个人管理物业。但这个模式的实现，需要国家出台更具体的政策，首先让物业管理师走上岗位才行。”在我国《物权法》中，程建颖找到第八十一条，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。

    “这是个模糊的概念，说明‘业主自管’其实是个没被承认，也没被禁止的现象。北京曾听说有业主委员会获取法人资格，不知是否实现；上海出台规定支持‘业主自管’，但提出了极为细致的要求，特别对人身财产安全的维护要求明确。”程建颖说，“这些大城市的尝试也是为了弥补‘业主自管’的天然缺陷。目前，郑州对‘业主自管’还处在初级阶段，我们也在作一些调研，但基于以上所述的原因，现在我们对于‘业主自管’的态度是：不反对，不支持