买卖双方进行二手房交易,卖方没有按照合同履行办理房屋过户手续义务,为此,郑州高新区法院依据双方签订的买卖房屋协议中的违约金条款,判令卖方支付100万元的违约金,后卖房人不服,提起上诉,近日,郑州市中级人民法院做出二审判决,依法驳回上诉,维持原判。
原告程某与被告张某于2008年4月签订了一份房屋买卖协议,后又于2009年5月签订了一份补充协议,对房屋价款、付款期限、定金、违约金等予以约定。双方约定被告张某以180万元的价格将其位于郑东新区商都路的一套面积为183平方米的商业用房卖给原告程某,房款付清前被告需把一切过户手续办理完毕,办理产权过户以前付清150万,办好后,再付30万。程某先付20万元的定金,若程某不能依约支付房款,20万元的定金不予退还,如被告违约不卖给原告,被告赔偿原告100万元。签订该协议当日,原告支付被告定金20万元及房款1万元。协议签订后,原告按约定陆续支付了共计150万元购房款,被告张某却一直未办理房屋过户手续。原告多次找被告调解解决此事,却没有结果,故诉至法院,请求判令被告继续履行房屋买卖合同,办理该房的过户手续;如果被告不能履行房屋买卖合同,请求依法判令被告退还原告已付购房款150万元及利息,并判令被告支付原告赔偿款100万元。
本案中争议的房产存在一名共有人刘某,产权登记档案中未载明共有人之间各自的共有份额,被告张某与刘某系母子关系,刘某被列为本案的第三人,其对房屋买卖合同不予认可。张某称在签订房屋买卖合同时,已经让原告看了房产证,原告在知道该房有共有人的情况下签了此协议,因该房共有人刘某不愿卖房致合同不能履行,责任完全在原告,请求驳回原告的全部诉讼请求,原告程某对上述说法不予认可。
法院经审理后认为,当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯,按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定,被告张某和第三人刘某对该处房产共同享有权利。对于原、被告之间签署的房屋买卖协议,庭审时被告称自己与原告签订买卖合同后,没有通知第三人卖房子的事,第三人称被告确实没有通知自己,原告也没有证据证明当时签署买卖协议时被告张某获得了第三人刘某的授权或者认可,故原、被告签署的房屋买卖合同对于第三人来说属效力待定的合同。现第三人作为争议房屋的共有人对原、被告之间签署的房屋买卖协议不予追认,故该份协议对第三人刘某不发生法律效力,原、被告签订的该房屋买卖合同无法继续履行。
庭审时被告称当时与原告签订买卖协议时自己告知了原告该房存在共有人,并且把房产证也拿给原告看了,原告对被告的该项陈述不予认可,被告对此也未提交足以证明其主张的证据,对被告的该项主张法院不予采纳。
法院询问被告时,其自认双方争议的房产自己在2009年因为做生意需要用钱将其在银行抵押贷款了,又称要是原告还想买这套房子的话,可以按200万元的价格交易。故法院认为合同无法继续履行系被告违约造成的,其依法应当承担相应的违约责任。
另外,本案中,原、被告在协议中关于如被告违约不卖给原告,被告赔偿原告100万元的约定,实际上系违约责任的约定,系双方的真实意思表示,对当事人具有约束力。现争议的房产价格上涨较高,原告丧失获得房屋增值利益的机会,判令被告支付原告违约金100万元,既能弥补原告的损失,也体现了对被告不诚信行为的适当惩罚,故法院判令被告退还原告购房款150万元及利息,并支付原告违约金100万元。