在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业违反其与建设工程承包人之间的合同，没有按约定支付工程价款，这就会产生预购人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。在关于这两种权利冲突问题的解决上，有两种观点。

    第一种观点认为，承包人的优先受偿权的效力优先于发包人的其他债权人（包括预售商品房预购人在内）的权利，即使该债权人是基于担保物权而产生的优先受偿权。“承包人所享有的工程价款债权的优先权，在所有的基于该建设工程而产生的担保物权中，居于最为优先的地位。” 另有学者也赞同这一种观点，认为承包人工程价款的受偿权利应当得到优先的保护，预购人的权利不能对抗承包人的优先受偿权，具体理由如下：

    1、从产生的顺序上对两者之间的关系上进行分析。房地产开发经营企业进行商品房预售，其前提和基础都是基于承包人的施工行为而已经建设到一定程度的部分或者全部完工工程。也就是说，没有因承包人的施工行为而已经建设到一定程度的部分或者全部完工工程，商品房预售行为就不可能合法的实施。同样有学者认为，应根据“时间在先，权利在先”的原则，以在建工程承包商优先受偿权、预购人权利成立的先后顺序来确定其间的效力顺序关系 。

    2、从权利得以实现的保障上对两者之间的关系进行探讨。承包人的施工行为将使工程项目最终竣工，而竣工的工程项目才具有最大的经济价值。因此，承包人的施工行为是预售商品房预购人权利能够实现的有力保障。如果不赋予建设工程承包人优先受偿权更为优先的位序地位，在发包人没有按照约定支付工程价款的情况下，就会起到鼓励承包人在建设工程竣工之前终止合同并行使优先受偿权的作用，从而出现半拉子工程、烂尾楼，造成社会财富的闲置和浪费，预售商品房预购人的权利更得不到保障。

    3、从比较法律所保护利益的轻重，进而对冲突的权利进行价值的比较衡量。《合同法》之所以赋予建设工程承包人的优先受偿权，除了为保障承包人工程价款这一债权的实现外，更重要的是为了保护建筑工人的工资收入。因为建设工程中凝结着工人的劳动价值，工程价款中包含着工人的劳动力价格，它的取得是承包人能够支付工人工资的先决条件，故而应对工人的工资、雇工的报酬加以特殊保护。相对而言，预购人权利所体现的债权为一般性质的债权，其重要性要小于工资债权。

    4、从法律的性质上进行考察。承包人优先受偿权是法定的优先受偿权，预售商品房预购人的权利是基于其与房地产开发经营企业之间的约定而产生。依法定优先受偿权更优先于约定优先权的原则，承包人优先受偿权具有优于预购人优先权的位序。

    5、承包人也是善意人，大量建筑工人在得不到劳动报酬时也会发生影响社会安定的情况。

总之，其认为，在承包人将竣工的建设工程交付给发包人之前，承包人优先受偿权应处于优先位序；如承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃 。

第二种观点则认为，预购人的权利应当优先，“在以后的立法或司法解释中有必要明确：只要发包人（房地产开发经营企业）预售或实际出售房屋符合法律规定，手续齐全，承包人对已卖出的房屋不能再行使优先受偿权。”该学者的主要理由是，“商品住宅楼，它往往涉及到许多购买者的利益，如果不对承包人的优先受偿权加以限制，势必侵害大量善意购买者的利益，影响社会的安定。”

笔者赞同第二种观点，理由为：

    1、赋予预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权的效力符合预购人权利物权效力制度的目的。前文已经指出，预购人多为个人消费者，预购房的交付与否对其个人或家庭的安定与否影响重大，赋予预购人权利以物权效力就是要保护其弱势地位。

    2、相对于预购人来说，在建工程承包商具有较强的抗风险能力。与预购人不同，在建工程承包商均为具有一定实力的公司，其抗风险能力显然会大于预购人个人。若预购人个人就预购房不能优先获取，则令其个人或家庭居无定所，流落街头。故此有必要赋予预购人权利优先于在建工程承包商优先受偿权的效力，以利于维护社会的稳定。对于工人工资的支付风险不能转嫁到预购人的权利之上。

    3、在建工程承包商可通过预售登记查询以及对应付购房款主张优先受偿等途径适当防范其优先受偿权对抗不能的风险。预购人权利只有经预售登记后才具有物权效力。故预购人权利优先于在建工程承包商的优先受偿权是以预售登记的办理为前提的。鉴于预售合同已办理登记，在建工程承包商可通过查询及时获知在建工程的售卖情况，掌握购房款的支付状况，从而考虑通过适当途径对在建工程预售房产的已支付部分转让价款及时主张权利，以防范其工程款不能收回的风险。若在建工程承包商行使其优先受偿权时，预购人尚未支付完毕购房款，在建工程承包商可在保障预购人优先获得预购房实物的前提下，就预购人应付购房款主张优先受偿权。

    4、以权利成立的先后来确定在建工程承包商优先权与预购人权利之间的效力顺序，目前在法律上尚难以操作。我国合同法第286条规定了在建工程承包商的优先受偿权，但未规定其登记制度。故在建工程承包商的优先受偿权成立时间应以何时开始计算，法理上不无争议 。既然在建工程承包商优先受偿权的成立时间不好确定，依时间先后来确定其与预购人权利之间的效力顺序也就无法操作。

    5、如果确认在建工程承包商优先受偿权优于预购人权利，可能对商品房预售制度的功能产生消极影响。因在建工程承包商为争揽工程，多存在垫资承建的现象。这就必然令预购人可能面临其权利对抗不能的风险，使得预购人对在建工程预售望而却步，影响在建工程的预售前景，进而影响商品房预售这种对买卖双方两便的交易制度优势功能的发挥。

    综上所述，为了保护商品房预购人的权利，预购人的权利应优于在建工程承包商的优先权。