2008年前三季度，我国房地产市场呈现出低迷态势，各地方政府纷纷出台救市新政，中央政府以及相关组织对此表示肯定，国家将为房地产宏观调控政策松绑的消息甚嚣尘上，引起各方强烈反响。

    一、政府的房地产救市政策

   （一）地方政府与中央政府的救市政策

针对今年以来全国房地产成交量低迷的现状，近一个时期，一些地方政府高调推出刺激楼市回暖的优惠政策：9月4日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，规定对2008年9月4日至2009年12月31日期间购买商品房的购房户给予按购房款总额0.5%至1.5%的政府补贴。今年下半年以来，厦门、长沙、南京、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。值得关注的是，西安市是首个出手救市的地方政府，然而截止到10月15日，该文件细则仍未发布，这就意味着西安救市政策仍未落实，而西安市“细则”还没出台，房屋成交量就缩水3成，原来日均成交200套左右的市场，缩水到日均成交150套。

    国家发改委副主任杜鹰10月16日表示，今年下半年以来中国经济出现的下行趋势，已经引起国务院高度关注，正在研究并准备出台一系列的措施。杜鹰还对当前多省市提出的救楼市举措给予积极肯定，他说，部分城市采取的新措施是个利好消息。10月18日，住房与城乡建设部副部长仇保兴在中国市长论坛上表示“应该给各城市政府一定的自由度，各地方政府应该说有能力，也有责任，做出一些政策上的选择。”这是高层首次对各地刺激楼市政策正式表态。此后不久，中央政府推出救市措施，由08年11月起，楼宇买卖免收印花税和土地增值税，买楼首期降低至两成；另外，居民首次购买90平方米及以下楼宇，契税税率下调到1%。财政部又容许银行的抵押贷款利率的下限，扩大至贷款基准利率的0.7倍；同时，下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。

    （二）各方对政府救市政策的反应

    从表象上看，今年我国房地产交易量持续走低、商品住宅销售面积和销售额下降市政府出台救市政策的直接原因。支持地方政府并呼吁中央政府救市的人主张：房地产的兴衰关系到整个宏观经济的走向，不救市将令中国经济陷入严重困难。国家统计局10月21日公布，9月份国房景气指数为101.15，比8月份回落0.63点，国房景气指数已连续十个月环比回落；房价低迷会造成个人住房贷款违约增加；不救市会导致企业生存不继，失业率上升；房地产衰退会造成负财富效应，对未来经济增长不利；房企资金趋紧造成开发贷款不良率上升；美国政府救市带给中国救市的启示。反对政府救市的理由是：房地产开发投资并未减少，在中房协通过住房和城乡建设部向国务院递交有关政策建议后，国家发改委等部门曾与房地产行业专家座谈。国家发改委代表指出，2008年1-8月份房地产投资规模没有下降，反而上升了约29%；自筹资金现成为房企主要资金来源，紧缩信贷影响不大；当前下降的是房地产交易量而不是房价，房价并未调整到位，房屋销售量下降，但销售总额并未大幅减少；房企中报显示60%多的公司利润持续增长；救市只会带来迟延的金融风暴；政府救市会直接扰乱市场秩序，维护暴利，会进一步加剧社会贫富分化。对于各地出台房地产救市政策以及国家将为房地产宏观调控政策松绑的消息甚嚣尘上，引起各方强烈反响，一著名门户网站的最新调查显示，八成多的网友反对房地产救市。

    从双方的理由可以看出，支持者论据的核心在于房地产业对国家经济增长的贡献，而反对者强调房地产调控应保障居民基本住房需求。双方分歧的实质在于房地产宏观调控的目标是以经济增长优先还是以社会保障优先。

    二、房地产市场宏观调控的目标

   （一）宏观调控的目标

    现代市场经济社会中，政府对经济社会发展进行宏观调控是不同体制国家的共同选择，而宏观调控目标即通过宏观调控手段所要实现的目的的确定，则是政府宏观调控的核心。从新中国成立以来的实践看，国民经济和社会发展的宏观调控目标体系并不是一成不变的，而是适应经济社会发展水平和经济体制的变化，经历了探索、形成以及规范三个发展阶段。探索阶段从实行改革开放政策开始，至1989年。1979年五届全国人大第二次会议的《计划报告》首次集中列出了我国主要宏观调控目标，1989年七届全国人大第二次会议的《计划报告》第一次明确提出了“宏观调控目标”的概念，将目标体系便成为主要包括经济增长、投资、财政、金融和物价方面的指标。此后的形成阶段中，宏观调控目标进一步调整并逐渐明确：1997年宏观调控目标几经调整，形成了以经济增长率、固定资产投资、价格、财政收支差额、货币发行量、外贸进出口总额、人口自然增长率、城镇登记失业率为内容的“国民经济和社会发展的主要预期目标”。2002年11月，党的十六大报告确定了宏观调控的主要目标是：“促进经济增长、增加就业、稳定物价、保持国际收支平衡”。这意味着我国宏观调控目标的定位向着与现代市场经济统一目标的规范阶段转变。 其中，经济增长是衡量经济全面发展的主要指标，是一个宽泛、综合的概念，投资和消费需求的增减最终会体现到经济增长的变化。增加就业是体现力求充分利用劳动力要素，而且能促进城乡居民收入增长，这既是经济健康发展的标志，也是社会公平和稳定的体现。稳定物价是经济健康、平衡发展的保证，财政政策和货币政策的变化一般都会引发物价的变动。国际收支是在一定时期内一个国家或地区与其他国家或地区之间进行的全部经济交易的系统纪录。随着开放型经济迅速发展，保持国际收支平衡，实现外部平衡可为内部平衡创造良好的条件。 宏观经济调控就在于恰当处理这四方面的关系，以寻求一个最佳均衡点。因此，西方经济学家把它们称为“神秘的四角”，当它们呈现异常变化或严重不协调，则是经济波动的前兆。

    （二）房地产市场宏观调控的目标

    与上述宏观调控目标相一致，各国政府对房地产市场的调控存在如下目标：经济增长和经济效率导向目标以及福利保障目标。前者是指对房地产市场的宏观调控以保持房地产投资的增长为目标。房地产业关系国计民生，具有极其重要的地位和作用，房地产业的健康发展，将会带动几十个产业同时发展，从而拉动一国经济的快速发展；反之，如果房地产业发生重大波动，对国民经济系统的平稳发展所带来的危害是巨大的，房地产业的萧条也将极大拖累一国的经济。统计资料表明，2001年中国房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，加上间接贡献率可达到1.9至2.5个百分点，相当于占到GDP增长率的26%至34%。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。福利保障目标源于房地产的准公共产品属性。房地产作为一种特殊的商品，不同于只能给私人带来收益的一般商品，其具有社会属性，也就是说对房地产的消费含有正外部性。房地产消费，尤其是住宅房地产消费，对增强居民对国家和所在城市的归属意识有很大促进作用。就不同档次的房地产来说，中低档的普通商品房的公共利益成分所占的比重更大，准公共产品属性更为突出。不难证明，让中低收入居民安居乐业将给社会带来的好处、体现出的外部效益是无与伦比的。然而，房地产的准公共产品属性所体现的外部效益并不能通过市场机制来实现，市场机制不能保证居民充分享受到住房福利的最优均衡。政府为了实现房地产所包含的公共利益或价值，按照公共产品的提供原则，通过有关公共政策参与和调节房地产的供应，为部分居民提供一定的房地产消费福利，由此所引起部分居民房地产消费水平的相对提高，享有基本的住房消费福利，使市场供求均衡得到优化和保障，体现的就是房地产福利保障目标。  这两重目标本身是存在冲突的。

    三、现阶段房地产市场宏观调控目标的次序

   （一）近年来房地产市场宏观调控目标次序

    由于宏观调控的四大目标存在矛盾，在不同国家的不同经济发展阶段，重点考虑的宏观经济目标也是不一样的。比如，德国1967年的“稳定规则”提出，政府的财政政策目标是价格稳定、高就业、外部平衡、适度的经济增长。80年代，西方国家的政策目标优先次序发生了重要转变，控制通货膨胀率代替了失业率成为宏观调控的首要目标，实际经济增长率的地位也下降了。西方各工业国宏观调控目标的优先次序变化的实践给我们的重要启示是，尽管我国把促进经济增长、就业、物价稳定和国际收支平衡作为宏观调控的目标，但必须根据中国国情和发展阶段的不同情况确立不同的目标次序。 对于房地产市场宏观调控目标的次序也应当依据现实的国情，在诸多房地产市场宏观调控的目标当中，确定何者优先。

我国房地产市场的宏观调控当下采取的是一种以经济增长导向优先的目标次序。在这一宏观调控目标的指导下，我国的房地产业虽然不断地创造经济奇迹，但对于不断飚涨的房价政府却控制乏力。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知》是我国房地产业发展的一个重要里程碑。该文件的直接目的是通过房地产业的发展来拉动经济增长，以应付1997年亚洲金融危机带来的经济增长压力。或者更直白地地说，所谓的住房市场化改革已开始就是政府机会主义的产物，并非致力于解决百姓的安居问题。2005年出台的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、2006年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》无一例外的将房地产业定性为“国民经济的支柱产业”。 无独有偶，此次各级政府救楼市的宏观调控政策也是在由美国金融危机引发的经济危机的背景下出台，我们看到了又一轮以“保增长”为目标的政策高潮。因此，房地产业在我国发展的由始至终，增长导向几乎是唯一的调控目标，而社会保障目标以及房地产业的准公共性被淡漠。然而，公众的福利增加和财富增长似乎更应被优先考虑，或者至少应摆在与拉动经济同等重要的位置上。前文中主张政府救市的理由实际上是增长导向目标的延续。此次地方政府的救市潮，以财政补贴给购房者，与其说让购房者得到更多实惠，不如说是地方政府避免房地产业低迷造成GDP增长减速的措施。自1994年实施分税制，财权上移、事权下移导致地方政府事权与财权不对等，地方政府的财政支配权不断弱化，于是地方政府将出卖土地作为弥补财政缺口的最好途径。据国务院发展研究中心资料统计，土地出让占地方财政预算外收入的60%以上，地方政府从房地产业收取的各种税费大约占房地产成本的60%以上，房地产业成为地方投资和税收的重要来源。然而从最早出台新政的西安市的情况看，政府的新政反而使潜在购房者观望情绪更浓，购房者看到政府救市政策反而更加持币待购；开发商获得政府补贴和政策解救后，反而暂时摆脱了资金危机，房价下降趋势停滞，而房价下降是交易量释放的重要前提，以房地产市场带动经济增长的目的并未实现。

    （二）现阶段房地产市场宏观调控应采取的目标次序

    房地产宏观调控目标次序的确定依据应当是我国当前房地产市场的现实国情。由于人们对房地产尤其是住宅需求的层次性和经济发展水平的不同，使房地产市场表现为不同的发展阶段。一般说来，经济起飞国家在解决本国居民住房的过程中，一般都要经历以下三个阶段：第一阶段，是以生存需求为主，改善需求为辅。在这一阶段通常是政府主导型，市场调节较弱，这一阶段的任务最为艰巨，房地产发展速度也较快，持续时间也最长；第二阶段，是生存需求和改善需求并重，市场调节能力增强，政府干预减弱，房地产业发展仍然较快；第三阶段，是改善需求为主，生存需求为辅，一般是市场主导型，政府施以宏观调控，如总量控制，解决少数低收入家庭住房问题等。进入该阶段，就意味着房地产市场已进入常规运行时期，也意味着一国住房问题已经基本解决。 从总体上看，我国目前还处于第一阶段，以生存需求为主，改善需求为辅。

而我国的房价却明显过高。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比在3-6倍之间较为适当，低于3会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。根据联合国《住房指标调研项目》成果，房价收入比我国名列世界第一，比52个国家（地区）总平均数的5.0超出196%。 剔除统计房价时我国与国外采用方法差异造成的影响，我国的房价收入比仍远高于海外市场水平。即便在今年楼市低迷的大前提下，商品房销售价格并未走低。以郑州市为例，从市房管局公布的统计数字来看，今年上半年，郑州市商品住宅累计销售256.11万平方米，同比下降33.8%，下降幅度高于全国平均水平。与成交量下跌形成鲜明对比的是，房屋销售价格保持持续上涨态势，增长幅度超过了去年同期水平，1-6月，郑州商品住宅销售均价3962元/平方米，同比增长19.75%，涨幅较去年同期高出2.16个百分点。这种量跌价涨、有价无市的状况在全国的二、三线城市中，具有较强的代表性。

    对于已经持续繁荣长达十年的中国楼市而言，房地产市场价格长期飙升的背后不乏畸形因素，并且已经明显影响了整体经济发展，由于房地产市场的繁荣抑制了市场其它消费需求的增长，这种不均衡的经济结构不利于产业结构的整体优化，在收入一定的前提下，房地产价格不断被推高的背后，是其他产业发展的隐性萧条。目前房地产市场的僵局，属于市场的自发调节。房价如果因为财政扶持继续上扬，在当前国民经济走势存在进一步下滑风险时，房地产市场如果再度非理性繁荣，将会严重抑制其他方面的消费内需，那么长期积累的市场泡沫必然会加大整体经济运行的风险。

    我国近年来GDP增速超过政府宏观调控预期，CPI增长加速，经济呈现过热趋势，而对低收入群体的生活保障并不尽如人意。近期，受全球经济危机的影响，我国经济增速放缓，国家启动扩大内需政策，而消费信心的缺乏正是由于住房、医疗、教育等方面保障措施的不足。在这样的国情下，政府对房地产市场的宏观调控，最大的职责是保障建设足量的廉租房、经济适用房和限价商品房，应当以福利保障作为我国现阶段房地产宏观调控的优先目标。当房价降到合理程度，市场仍然僵持，政府才应当救市。目前世界各国都没有给居民普惠制的住房福利，但都不同程度的给予中低收入居民提供住房保障。单一注重经济增长的片面的发展观已经由适合我国现阶段国情的强调经济、社会协调发展的科学发展观取代，在科学发展观的指导下，实施住房保障政策，是政府的职责所在，其目标是充分实现房地产的公共产品价值，为中低收入居民提供适当的住房条件，实现住房资源的最优利用。