【法官介绍】

    王俊丽 郑州二七区人民法院民二庭审判员

    【案情】

    一套是郑州市二七区37平方米的房子，一套是新乡市42平方米的房子，外加4000元差价。

10年前，刘女士与陈先生完成了这笔交易，并签订了换房协议。

如今，刘女士的丈夫不买这笔账，将妻子和陈先生起诉到法院，要求确认换房协议无效，“妻子是背着我换的房。”

10年前，两家互换房子

25年前，刘女士从新乡嫁到郑州，跟随丈夫马先生一起生活。

1999年7月，刘女士购买了单位一套37平方米的公有住房。有次闲聊，刘女士得知朋友陈先生想卖掉新乡的房子，在郑州买房。一打听，陈先生在新乡的房子为42平方米，想到父母在新乡没有房子，刘女士决定与陈先生互换房子。

刘女士的父亲与陈先生的父亲是好朋友，她本人和陈先生也很熟悉。

1999年年底，刘女士与陈先生达成口头换房协议。

2000年6月，两人签订协议，约定房屋调换后，任何一方都不能以任何理由反悔；如有一方需要将房屋出售，对方可协助提供有关手续和证明。

签订协议前，陈先生一次性付给刘女士房屋差价4000元，以及房屋装修垃圾费、房屋装修结构保护费等，共计4600元。之后，俩人互换房产证。

10年后，丈夫不买妻子换房的账

签订协议10年后，马先生起诉到法院，状告妻子刘女士以及陈先生。

“我是房屋共有人，当初换房时我不知情。”马先生要求法院：确认10年前妻子所签订换房协议无效，令陈先生腾出房子。

庭审中，刘女士也表示，这些年来，她和丈夫住在另外一套房屋里，她一直隐瞒换房事实，直到今年才告诉丈夫实情。

不过，陈先生则说，当初他找老马办房产证，老马还要他补钱，他也同意了，但老马后来又拖着不给办，“这套房子面临拆迁，将来涉及拆迁补偿，老马肯定是想多弄点儿钱。”

本案主审法官介绍，也是在今年，马先生起诉之前，陈先生就已将马先生起诉了，要求对方配合办理房产证。没多久，马先生又将陈先生起诉了。

法院：10年不知妻子换房，有悖常理不诚实

郑州市二七区法院驳回了马先生的诉讼请求。本案主审法官王俊丽说，陈先生和刘女士签订的换房协议，从合同的内容及目的上看，实际上是房屋买卖合同。

在共有关系存续期间，一方共有人擅自处分共有财产，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应维护第三人的合法权益，对其他共有人的赔偿，由擅自处分共有财产的人赔偿。

本案中，刘女士与陈先生互换房屋，且都保存有对方的房屋产权证，所以双方均是善意、有偿地取得了房屋。

马先生与刘女士的婚姻关系在存续之中，竟称10年之久不知道换房的协议，有悖常理，违背了诚实信用的原则，也违背了市场经济条件下，交易主体应遵循和认同的交易规则。

最终，法院认定，刘女士与陈先生所签换房协议，合法有效。而马先生的诉求，无事实和法律依据，不予支持。

     【问题】

    一、换房协议的性质？

    二、换房协议的效力？

    【评析】

    一、换房协议的性质？

    被告王某与被告陈某所签订的换房协议载明：“调换后双方任何一方都不准以任何理由提出将原房换回，如双方其中一方需要房屋上市，对方可协助提供有关手续和证明。王某在换房签字前付给陈某一次性房屋差价款4000元、房屋装修垃圾费300元、电表押金100元、房屋装修结构保护费200元，共计4600元。王某不得以任何理由任何时间向陈某索要这笔款项。”该换房协议从合同的内容及目的上看，双方实际上签订的是房屋买卖合同。

    二、换房协议的效力？

    关于该换房协议是否违反法律的强制性规定问题，《合同法》第五十二条虽说规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但根据《合同法解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，本案中，原告辩论中所依据的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易办法暂行办法》及《郑州市市区已购公有住房和经济适用住房上市交易办法暂行办法》不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项虽规定了“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，但该规定是行政管理部门对不符合规定的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对合同效力的强制性规定，是属于管理性的强制性规定，依据《合同法解释（二）》第十四条的规定，该规定不能作为认定本案合同效力的依据。因此，原告赵某以换房协议违反法律的强制性规定而无效的诉称于法无据，本院不予支持。

    关于被告王某占有被告陈某的房屋是否属于善意取得及被告陈某的行为是否属于无权处分问题，本院认为，被告陈某在与其单位所签订的“出售公有住房协议书”中明确约定：陈某享有该房的全部产权，属于以成本价购买的住房，产权归个人所有。虽说该房系原告赵某与被告陈某的夫妻共同财产，但依据《物权法》第九十五条的规定，被告陈某与原告赵某对涉诉房屋共同享有所有权，被告陈某将该房与被告王某互换，不属于无权处分。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，被告王某与被告陈某进行了房屋互换，并且向陈某支付了房屋差价款，且双方相互保存着对方的房屋产权证。且双方于1999年年底换房后，一直在所换的房屋内居住至今。因此，被告王某与被告陈某均是善意、有偿的取得了对方的房屋。原告赵某与被告陈某的婚姻关系一直在存续之中，虽说原告赵某未在换房协议上签字，但在长达10年之久的换房中，陈某在收取了王某所交的房屋差价款等费用，又保存着被告王某的房屋产权证的情况下，原告赵某称其不知道换房之事，被告陈某也称原告赵某不知道双方的换房协议，该行为有悖常理，不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。

    综上，被告陈与被告王某所签订的换房协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方虽未对房屋产权证的权属进行登记变更，但并不影响合同的效力。因此，原告赵某以被告陈某与被告王某换房属无权处分，王某占有该房不属于善意取得为由，要求确认换房协议无效，并要求被告王某腾出房屋的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告陈某称原告不知道换房协议，要求确认该换房协议无效的辩称本院亦不予采纳。故本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，作出了驳回原告赵某的诉讼请求的判决。