案情

    原告逯某。

    被告杨某。

    被告韦某。

    第三人河南A不动产咨询有限公司。

    2009年8月7日，被告杨某、韦某与原告逯某、第三人河南A不动产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要约定，原告逯某自愿购买被告杨某、韦某共有的位于中原区中原路的房产，原、被告经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为45万元；自本合同签订时，原告逯某向被告杨某、韦某支付定金2万元；被告杨某、韦某同意该定金在办理完房产过户手续前由第三人河南A不动产咨询有限公司代为保管；被告杨某、韦某上述房屋所有（共有）权证交由第三人河南A不动产咨询有限公司保管，作为对房屋的真实性提供担保。付款方式：原、被告同意使用按揭贷款；原、被告签订合同后，共同到银行办理相关按揭贷款手续。原告逯某按所申请贷款的比例，在立契时向被告杨某、韦某支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向被告杨某、韦某支付。合同第六条约定立契过户时间为：“原、被告双方应在合同签订之日起25个工作日内，提供真实有效的证件共同到房管局立契并办理房产过户手续”。第十二条约定：“经原、被告协商，由原告逯某负责解押”。原、被告、第三人协商一致可以变更以上条款。原告逯某、被告杨某、韦某均在该合同上签字和捺印，第三人河南A不动产咨询有限公司在该合同上加盖公司印章。另查，被告杨某、韦某系夫妻关系，其上述共有房屋属按揭房，权利种类为抵押，权利人为某银行郑州分行文化路支行，房产尚处于抵押中。

    上述合同签订当日，原告依约向被告支付购房定金2万元，该定金依约交由第三人代为保管。被告杨某、韦某上述房屋的产权证及土地证均已交由第三人保管，作为对房屋真实性的担保。2009年8月10日，被告杨某为上述按揭房屋提前还贷到某银行郑州分行文化路支行进行预约，并按该银行要求填写了《个人贷款提前还款申请书》，同时在该银行《个人贷款提前还款签名确认表》上签名确认，因该银行抵押品上系统，其为被告杨某指定预约还款时间为2009年10月20日。当日，被告杨某将银行指定的预约还款时间告知了第三人河南A不动产咨询有限公司，第三人河南A不动产咨询有限公司随将该预约时间通知了原告逯某。但就2009年10月20日是否去银行办理解押及如何办理等问题，当事人双方未达成一致意见。2009年9月24日，原告逯某以被告杨某、韦某不依约办理房屋过户手续，其行为违反合同约定为由向本院提起诉讼，要求被告杨某、韦某双倍返还其定金4万元，并赔偿其损失1万元。

审判

    法院经审理认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。经庭审查证，该合同作为原、被告约定为将来订立商品房买卖而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。由于本案当事人在订立该预约合同第六条条款时，对原、被告在签订合同之日起25个工作日内双方持有效证件到房地产部门办理立契、过户手续与约定办理解押的时间没有作详细的约定，未考虑到不可抗力因素。当被告杨某到某银行郑州分行文化路支行为涉案按揭房屋申请提前还款时，因该银行抵押品上系统，出现了本案当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，致使合同无法正常履行。之后，当事人又未对办理解押等手续的时间达成一致意见，故不认定被告杨某、韦某违约。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第122条之规定，因不可抗力致使主合同不能履行的，不适用定金罚则，但收取定金的当事人一方应将定金返还对方当事人。经庭审释明，原告逯某不同意变更其诉讼请求，故对原告逯某要求被告杨某、韦某双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。判决如下：

驳回原告逯某的诉讼请求。

    案件受理费1050元，由原告逯某负担。

评析

    本案审理的焦点问题是原、被告双方到底谁违约？合同不能继续履行的后果到底由谁承担？

    一、分析双方是否存在违约情形

    所谓违约责任，即《合同法》第一百零七条所规定的：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。履行义务的原则是按照约定全面履行，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本案中，被告欲出卖房屋通过中介与原告签订《房屋买卖合同》，合同在定金、房款、付款方式、变更登记、违约责任及其他方面进行了约定，双方已经按约履行了交付定金、将房产证交中介保管等义务，但双方在履行“合同签订之日起25个工作日内，提供真实有效的证件共同到房管局立契并办理房产过户手续”义务时出现障碍，到房管局立契、办理过户手续是履行“原告按所申请贷款的比例，在立契时向被告支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向被告支付”义务的前提，而到房管局立契并办理房产过户手续的前提是房屋必须处于解除按揭（解押）状态，但此时房屋正处于按揭状态，权利种类为抵押，权利人为某银行郑州分行文化路支行，要想继续履行合同义务，首先应该将房屋解押，且起码应该在合同签订后25日内完成。

    但是，双方关于解押的约定比较笼统，即“经原、被告协商，由原告逯某负责解押”，但根据惯例，到银行解押时需要提供房产证及相关材料，所以本案房屋的解押仍需被告杨某进行配合，根据查明的事实可知，2009年8月10日，被告杨某为上述按揭房屋提前还贷到某银行郑州分行文化路支行进行预约，并按该银行要求填写了《个人贷款提前还款申请书》，同时在该银行《个人贷款提前还款签名确认表》上签名确认，被告履行了解押的配合义务，但出乎意料的是，该银行抵押品上系统，解押要事先预约，银行为被告杨某指定预约还款时间为2009年10月20日，但这个时间远远超出了签订合同后20日办理过户的约定期限，当日被告杨某将该情况通过中介告知了原告逯某，但就2009年10月20日是否去银行办理解押及如何办理等问题，当事人双方未达成一致意见。纠纷由此产生，原告因以被告杨某、韦某不依约办理房屋过户手续，其行为违反合同约定为由向法院提起诉讼，要求被告杨某、韦某双倍返还其定金4万元，并赔偿其损失1万元。

经过分析可以得知，争议的中心问题是双方未在签订合同后的25日内共同到房管局进行立契和办理过户手续，单从约定上看，没有履行该共同义务双方都应该承担违约责任，但由于该义务的履行需要以解除房屋按揭状态为前提，故对违约责任应该重新考虑。

    二、不可抗力因素成合同履行不能原因

    本案关于房屋解押的约定是由原告负责，事实查明是由原告负责垫钱，办理事宜时仍需被告加以配合，但在被告到银行洽谈解押事宜时得知要在银行指定的时间办理，超出了合同约定的期限，合议庭认为造成涉案买卖合同不能继续履行是原、被告及第三人在房屋买卖合同中对房产解押的期限等问题没有明确约定，事后未达成一致意见所致，并非被告违约，且银行办理解押的惯例属于不能预见的客观情况，属于不可抗力因素。

    《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。法院在审理过程中，释明原告可以变更其诉讼请求，主张解除合同，但原告表示坚持其诉讼请求，不予变更。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第122条之规定，因不可抗力致使主合同不能履行的，不适用定金罚则，但收取定金的当事人一方应将定金返还对方当事人。法院作出了驳回原告诉讼请求的判决。

    综上，房屋买卖属于标的较大的交易行为，特别是二手房买卖，往往通过中介机构达成买卖协议，参与方多、不可预见的事由也较多，建议买方一定要在查明房屋所有权状态、是否存在权利瑕疵、是否有抵押等情况后签订合同，并认真考虑程序上的细节问题，做到有问题有约定，无约定要补充，确保买卖行为的顺利进行。