现实生活中围绕“停车难”及小区业主、开发商与物业管理公司之间因停车问题产生的大量纠纷。而这些纠纷产生的根本原因在于我国城市居民私家车的拥有量及增长量远远超过小区停车位的供应量和增长量。一方面，随着中国汽车工业的蓬勃发展与城市居民收入的增长，城市居民拥有私家车的数量急剧增长，尤其是加入世贸组织后，中国汽车销售进入快速增长期，汽车大国地位已经确定，私人轿车增长更快。另一方面，小区居民在享受高速出行方便的同时，正日益面临一个问题，即“停车难”的问题。造成小区居民“停车难”的原因主要有两个：一是城市居民小区停车位从整体上无法满足居民的停车需要。以郑州市为例，郑州市汽车年增长率为20%，但车位增长率每年不足4%；二是有些小区的居民虽然有停车位，但需向开发商或物业管理公司支付高额的停车费。小区停车越来越难（贵）导致业主、开发商、物业公司之间的纠纷越演越烈。这些纠纷主要集中于小区停车位（库）属于业主共有还是开发商所有、物业管理公司是否有权收取停车费等问题，其实还是小区停车位（库）的归属和利用问题。
一、小区停车位（库）的类别及相关理论学说
（一）小区停车位（库）的类别
本文所指车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的小区停车位（库）主要有 以下几种：
1．独立车库。独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书中，实践中争议也不大。
2．地面车位。这里的“地面车位”，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的小区停车位（库）。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。对此，我国《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有。和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。
3．利用人防工程进行改造而成的小区停车位（库）。《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。由此可见，就人防工程的所有权，《人民防空法》未置明文。一般认为，单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政府，所以，它的所有权主体是国家。但结建人防工程的所有权比较难以认定。我国法律要求，城市新建民用建筑，必须修建人防工程，同时，减免人防工程的土地使用费和其他税费。但是，现行法律并没有明确结建人防工程的所有权，以至于理论和实务上认识分歧较大。概括而言，有国家所有、开发商所有、业主共有等三种不同的观点。笔者认为，住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，所以，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。
（二）小区停车位（库）权利的相关理论学说
停车位（库）所有权是指所有人对特定的建筑物或区域享有的法律赋予的专有所有权，又称为“专有权”或“特别所有权”。其涵义指所有权人对建筑物中的专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利；专有所有权的性质，通说认为是一种空间所有权。
住宅小区停车空间权利立法是健全物权制度的一个重要内容。不可否认，空间权是一种现实的权利，它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权利的利用必须附属于地表，是土地所有权的应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得空间所有权；当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以“空间所有权”称之，而只能得以"空间利用权"称之。
从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议，并形成了“否定说”和“肯定说”两种见解。
二、小区停车位（库）的性质
（一）车位（库）是否构成建筑物区分所有权的专有部分
讨论小区停车位（库）的权利归属首先应当回答小区停车位（库）的性质，即小区停车位（库）是否可以独立作为所有权的客体。小区停车位（库）设置于建筑区划内，因此建筑物区分所有权的规定可以适用。依我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。小区停车位（库）如欲独立成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立交易的标的，就应视其是否构成建筑物专有部分而定，如能作为建筑物专有部分，就可以独立地进行交易，由业主或开发商享有专有权，如不能作为专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有。对此，有一种观点认为小区停车位（库）不属于建筑物区分所有权的专有部分,并不是独立的物权客体。“从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位（库）的所有权为全体区分所有权人所共有。”建筑物的专有部分应限于独立物。所谓独立物，是按照一般社会观念，在建筑物区分所有的财产关系中，建筑物按其设计在构造上各自独立使用的单元。它必须具备三项构成要件：一是构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，在实务上一般以有无固定墙壁间隔作为判断依据。二是使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，其判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。三是法律上的独立性，通常是指可以通过登记而公示。依此判断，与建筑物相通的小区停车位（库）不属于建筑物的专有部分，因为其不具有构造上的独立性和法律上的独立性。就构造上的独立性而言，各国均呈缓和趋势，应摆脱严格的外观上有形的隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变。只要小区停车位（库）之间有明确的界线，就可以成为专有部分。就使用上的独立性而言，小区停车位（库）的固有用途是车辆停放，而非通常的居住或营业，用途单一且具有排他性。车辆的出入有其共同车道和出口，无须借助他人的专有部分，具有使用上的独立性。就法律上的独立性而言，我国目前尚无全国统一的小区停车位（库）登记制度。由此可见，小区停车位（库）可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。
（二）小区停车位（库）是否属于建筑物的从物
有观点认为，小区停车位（库）属于与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，它是整体建筑物的一个组成部分，或者虽未与主建筑物相连，但其为对主建筑物具有辅助效用的房屋之从物。它属于房屋的附属设施或辅助建筑物，无论房屋的主人是否实际需要使用小区停车位（库），该小区停车位（库）的建造目的、用途，是为了辅助房屋。小区停车位（库）对房屋起辅助作用，并且始终起辅助作用。在开发商销售房屋之前，房屋连同小区停车位（库）归开发商所有。房屋销售后，房屋的主要结构连同附属结构一并转移。作为从物的小区停车位（库）随作为主物的房屋一并移转，主物、从物共命运。这一观点忽略了小区停车位（库）使用和构造上的独立性。从物是辅助主物的使用而依附于主物的,必须和主物在一起才能发挥使用价值。小区停车位（库）不仅具有使用面积和建筑面积，并且还可离开房屋等建筑物而独立存在，具有作为所有权客体的物所必备的特性；从实物形态上看，小区停车位（库）可以通过划线与其他停车位相隔离,在空间上能够个别地、单独地存在，具有构造上的独立性,还可以与房屋相分离而单独使用,具有使用上的独立性。小区停车位（库）对建筑物的依赖表现在它的使用群体是特定的,即主要是居住在建筑物中的业主,而在物与物的关系上并不能体现主物和从物的关系。因此,小区停车位（库）与房屋之间不具有主从关系,小区停车位（库）不是房屋的从物,房屋的所有权转移并不意味着小区停车位（库）的所有权、使用权也一并转移。应当注意的是，认定小区停车位（库）是配套设施,并不必然导出小区停车位（库）属于业主共有的结论。业主“共有”小区停车位（库）的前提是业主“所有”车库。在没有论证开发商对小区停车位（库）的初始所有权是如何转移给业主之前,很难得出业主共有小区停车位（库）的结论。首先,在我国现行立法中并没有规定配套设施就是共有。其次,车库作为配套设施,仅仅是从功能规划角度而言,本身并不能决定小区停车位（库）的权属。因为配套设施是为全体或部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其上的所有权状态存在两种可能:一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施也可以单独为特定人所有。因此,不能简单地从小区停车位（库）是小区的配套设施这一前提推论出应归业主共有。
（三）小区停车位（库）是否构成建筑物或土地使用权的添附物
有观点认为，依据我国现行制度，业主一旦购买了地上建筑物便分摊了建设用地使用权。因而，小区停车位（库）只能成为建设用地使用权的添附物而与之共命运。我国实行“房随地走”、“地随房走”的模式，小区停车位（库）建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和建设用地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的小区停车位（库）就应该属于房屋买受人所有。否则，房屋所有权和建设用地使用权已经归属房屋买受人所有，而小区的停车位（库）却还归属开发商，这势必造成业主与开发商的矛盾。因此，从建设用地使用权与房屋所有权关系角度，可以看出小区停车位（库）应该属于房屋买受人所有。首先，添附不能适用于小区停车位（库）的情形，一则添附是否适用于不动产和不动产之间仍有争论。多数学者认为添附是动产所有权取得、丧失的原因,添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形,但就小区停车位（库）而言,在修建小区停车位（库）前,开发商早已于审批阶段获得建设用地使用权,因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。因此，依据添附理论来解决小区停车位（库）的权利归属没有充分的说服力。其次，强调小区停车位（库）和其地上建筑物之间功能上、物理上的不可分离性，并由“房地一体”推论出“小区停车位（库）随房走”并不合理。这一推论是对我国采取的房地合一模式的迁就，该模式的前提是建设用地使用权人和建筑物所有权人是重合的，追求行政管理的简单化，而忽视现实交易的复杂性。尤其是现今土地利用的立体化、高效化趋势，房地分离更能充分发挥二者的各自价值。第三，我国《物权法》已承认了地表、地下、地上建设用地使用权，就小区停车位（库）的建造，可以取得地下建设用地使用权。小区停车位（库）再也不能解释为依附于地表建设用地使用权，此时，即使坚持房地合一模式，也仅能说明小区停车位（库）依附于地下建设用地使用权，而这一建设用地使用权并不一定与小区业主所共享的建设用地使用权合一。由此可见，小区停车位（库）不属于小区建设用地使用权或建筑物的添附物，不能依添附理论决定其权利归属。
三、小区停车位（库）的权利归属
（一）依车位（库）的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断车位（库）的权利归属
有观点认为，判断车位（库）的权利归属的主要依据是车位（库）的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果车位（库）的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该车位（库）的面积(指分摊面积)，该车位（库）应当属于全体业主共有。反之，如果车位（库）的建筑面积未作为公摊面积，则该车位（库）通常应属于开发商所有。笔者认为法律上并没有强制规定车位（库）应列入需分摊的公用建筑面积，因此车位（库）的权利归属并非必然归全体业主所有，这就为当事人约定车位（库）面积为公用面积留下空间。在当事人约定车位（库）建筑面积为公用面积由业主分摊之后，车位（库）的所有权就应归业主共有。但是，业主分摊车位（库）建筑面积的前提是，车位（库）依法应计算建筑面积，依据建设部规定，如果车库层高小于2.20米则不应当计算建筑面积，建筑面积分摊规则也就不可适用。第二，依据建筑物区分所有原理，共有面积的分摊首先应当确定的是专有部分的面积，而后依据其与所有(一切)专有部分之比确定业主在共有物中所持份额。然而，现实商品房交易中，商品房的面积是套内面积(专有部分面积)与分摊共用面积之和，并以此作为计价依据。这便造成一种假象，业主花钱购买的就是这两部分面积的房屋，分摊面积中未包含车位（库）的，自然不对车位（库）享有所有权。其实，业主已经支付了车位（库）的房价款，开发商已经将车位（库）的建造成本纳入整个房屋的成本，在房屋销售中收回。第三，以是否分摊建设用地使用权作为判断车位（库）归属的标准也是不可行的。依文义解释，“房屋占用范围内的土地”应仅指房屋“占用”范围的土地，房前屋后及楼宇之间的土地均不包括在内，这些土地的使用权仍属于开发商。其二，开发商可以通过车位（库）建筑面积分摊建设用地使用权出让金，以保留对车位（库）的所有权，笔者认为不妥，依据建设部的有关规定，计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米以上，低于2.20米的不计算建筑面积。可见，车位（库）面积是否计入小区总建筑面积，只是一个建筑测量问题，而车位（库）所有权的确认是一个法律问题，二者没有关系。
（二）依车位（库）的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位（库）的权利归属
该观点从成本角度认为，开发商如果将车位（库）成本分摊到建筑成本中去，并由所有业主共同分担此项费用，则车位（库）成为业主建筑物区分所有权的共有部分，开发商对业主共有的财产无处分权。在实践中，很多人认为，车位（库）的归属要看小区车位的建设成本是否计入住房销售价格确定。笔者认为，第一，目前房地产价格是由需求决定的，而不是由成本决定的。此外，某一商品的制造费用是否计入另一商品的成本,从来就不是所有权归属的判断依据。第二，判断车位（库）的成本是否分摊到建筑成本中缺乏可操作性。开发商是否将车位（库）的建造成本分摊到住宅销售价格中去，也只有开发商清楚，业主几乎不可能去核清开发商的开发成本，也没有权力去核定开发商的成本，因为成本是属于企业的核心商业秘密。因此，不能简单地根据车位（库）的建造成本是否计入住房销售价格来确定车位（库）的归属，车位（库）的归属问题是一个基本的物权问题，要遵循物权取得的一般法理，跟建造成本是否计入住房销售价格无关。
（三）依开发商与业主之间的约定来确定车位（库）的权利归属
我国《物权法》采纳了这一观点。其第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位（库）的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车位（库）的归属上实现各方利益的最大化。这有利于鼓励开发商修建车位（库）。多年来,我国城市建设忽略了车位（库）的建设,造成了目前城市车位（库）紧张的状况,停车难的问题非常突出。这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位（库）。
四、解决小区停车位（库）所有权归属的原则
（一）维护业主对房屋的完整利益原则
住宅小区的车位（库）是规划范围内房屋的配套设施，是为增进房屋使用价值而建设。如果将车位（库）视为与其他商品一样独立的物，允许开发商通过市场行为处分车位（库），必然影响业主对住宅小区房屋利益。如果确定开发商对住宅小区车位（库）的所有权，按照所有权的基本含义，开发商有权对车位（库）进行处分。在住宅小区车位（库）总体上稀缺，且个别小区空置的情况下，开发商势必将小区车位（库）向外销售。当非本小区的人购买了小区车位（库），因该车位（库）系本小区的配套设施，所以本小区业主权益必然受害。车位（库）购买者因使用车位（库）必然附带使用其他公共设施。由此可见，住宅小区车位（库）对于本小区住宅的依附性不容质疑。因此，维护业主对房屋的完整的使用利益原则是确定小区车位（库）权利归属的基本原则。
（二）意思自治与国家干预相结合原则
如前所述，私法自治是现代民法的基本原则，因此也应当成为确定住宅小区车位（库）权利归属的基本原则。但是，正是因为业主与开发商在事实上的不平等，住宅小区车位（库）作为物权客体的特殊性，对其权利的归属必须考虑国家的适当干预。也就是说，无论法律确定住宅小区的车位（库）权属归谁，都必须对该权利行使的条件、方式等作出适当的限制。在传统民法中，所有权绝对与意思自治、自己责任并称为三大理念。但是随着社会生活的不断发展，三大原则都受到了不同程度的限制。所谓所有权绝对，即所有权人行使所有权不受任何限制，但是，在现代民法中，行使所有权也受到某些限制。对于小区的车位（库），无论其权利人是谁，其行使权利必然与一般物权不同。从某种意义上说，因车位（库）的依附性和稀缺性，权利人的权利更应当受到限制。
（三）促进效率与维护利益相统一原则
对于住宅小区车位（库）权利归属的确定，既不能单纯站在业主角度，以保护弱者权利为借口剥夺开发商利益，从而影响开发商的积极性；更不能从开发商的立场出发，以所谓的“谁投资谁收益”为依据确认开发商对小区车位（库）享有所有权。而应当在区分小区车位（库）的不同情况，综合平衡开发商和业主的利益基础上，确立小区车位（库）的权利归属。另外，确立小区车位（库）所有权时，还应当考虑如何能够促进小区车位（库）的使用，而不是资源闲置。也就是说，确定小区车位（库）所有权，既要能够维护业主的利益，又要使开发商有动力去进行此种建设，还要使已经存在的车位（库）得到充分利用，避免资源浪费。
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