近年来，城市房地产价格居高不下，不少城镇居民为了买房个出奇招。家住郑州市区的张东民（化名）到附近的须水镇购买了价位较低的农村村民宅基地上的房屋，并签订了住宅房屋使用权转让协议书，甚至将城市户口迁至农村，但后来卖方反悔，将张东民告上了法庭，请求判定双方所签的住宅房屋使用权转让协议书无效。近日郑州市中级人民法院审结了这一起案件。

    2001年3月，张世平（化名）与张东民签订住宅房屋使用权转让协议书一份，约定张世平转让给张东民土地0.25亩、房屋8间；张东民一次性付给张世平永久性使用费37000元；付款后双方永远不得反悔。有两名证明人在该协议书签名按手印。2004年，张世平所在村委会同意了双方签订的住宅房屋使用权转让协议书，并在协议书上加盖了公章。2008年7月，张东民将其户籍从郑州市区迁入须水镇入户。后张世平的母亲胡玉梅（化名）以自己不知道儿子将房屋卖给张东民为由提起诉讼。

    一审法院经审理认为，胡玉梅一直与其子张世平共同生活，张世平出卖的住房和宅基地属家庭共同使用，且在张世平与张东民协商转让房屋和宅基地使用权时在场，协议书是胡玉梅的女婿书写，宅基地使用权证原件又交给了张东民，张东民接受转让后即对该宅基地占有使用，占有使用已近八年，张世平出卖住房和宅基地的行为应视为胡玉梅认可和同意，胡玉梅称对此不明知的主张不予采信。但我国法律规定农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村的住宅不得向城市居民出售，农村村民转让农村房屋和宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。胡玉梅与其丈夫生前一直与儿子张世平共同居住生活，在其丈夫拥有一处宅基地的情况下，张世平又取得另外一处宅基地使用权，不符合一户只能拥有一处宅基地的原则，在此种情况下张世平又与张东民签订住宅房屋使用权转让协议书，出卖住房和宅基地使用权获取利益，且在出卖宅基地使用权时出卖给尚不具有本村村民身份的张东民，违反了国家法律的规定，是无效的民事行为。虽然张东民在签订住宅房屋使用权转让协议书后取得村委会同意认可，但在此之前张东民和其妻均不是该村村民，张东民在诉讼中才将其户籍迁入郑州市中原区须水镇，且张东民及其妻的户籍记载均不显示二人已经变更身份成为该村村民，张东民也没有证据证明其符合在该村分配宅基地使用权的条件，因此，张东民仅户籍迁入该村也并不能阻却双方协议无效的性质。一审法院遂判决张世平与张东民于签订的住宅房屋使用权转让协议书无效。

    张东民不服一审判决，上诉至郑州市中级人民法院称双方签订的协议合法有效。

    郑州市中级人民法院审理后认为，张世平与张东民于2001年签订的住宅房屋转让协议，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效协议。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，每户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定，均反映出不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。张世平与张东民在签订住宅房屋使用权转让协议书时，张东民与其妻均不是涉案宅基地所在地的村民，张东民也没有证据证明其符合在该村拥有宅基地使用权的条件。张东民的上诉主张不能成立，不予支持。遂作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

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