本文要探讨的“婚前按揭房产”，是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，而在婚后取得产权证并由夫妻双方共同偿还贷款的房屋。由于我国《婚姻法》及相关司法解释对离婚时“婚前按揭财产”如何分割没有作出明确规定，导致法律实践中莫衷一是。随着按揭购房的兴起，离婚案件的增多，这类案件如何处理应当进行深入探讨，以期尽快达成共识，并最终被立法者和法律解释者接纳。
“婚前按揭房产”的分割涉及三个问题：第一，按揭房产的归属；第二，房产增值部分的分配；第三，离婚时按揭贷款的处理，这个问题又包含两个方面，其一，还款额中个人财产和夫妻共同财产的识别；其二，按揭贷款中未偿还部分的处理。下面将予以详细分析。
一、按揭房产的归属
按揭房产的归属是按揭房产分割的核心问题，是处理其它两个问题的前提和基础。
（一）法律实践中两种不同的处理意见
在法律实践中，关于按揭房产的归属有两种不同的处理意见。
1.夫妻共同所有
该种处理意见以江苏省高级人民法院为代表。2005年5月12日到13日，江苏省高级人民法院民一庭在徐州召开了苏北片婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会，发表了“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”，其“五、关于夫妻共同财产，（三）关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷，婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理”规定，一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷，如果婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。
该种意见的依据在于依照我国《婚姻法》规定，夫妻双方或者一方在婚姻关系存续期间取得的财产，除非夫妻双方有特别约定，均应为夫妻共同财产。由于我国实行不动产登记生效主义，只有记载于不动产登记薄，不动产物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。因此，房屋所有权的取得时间，应当是界定该房屋为夫妻共同财产还是一方个人财产的根本依据，只要是婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，无论是登记于一人名下还是双方名下，原则上均为夫妻共同财产。
2.归婚前按揭贷款者所有
该种处理意见以上海市高级人民法院为代表。上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》中若干问题的解答第六条规定，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。
该种意见的依据在于依照我国《婚姻法》规定，一方婚前财产在结婚后仍为个人财产，不因婚姻关系的存续期间而发生变化。虽然产权证书是在婚后取得，但是该产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化，并不能改变所有权归个人所有的属性。正如最高人民法院副院长黄松有在《最高人民法院婚姻法司法解释（二）的理解与适用》中所讲：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其踪，故应当认定为一方的个人财产。”
（二）归婚前按揭贷款者所有的意见较为妥当
1.债务承担不能对抗物权
尽管江苏省高级人民法院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”的“五、关于夫妻共同财产，（三）关于一方婚前以个人名义支付首期付款、办理房贷，婚后以夫妻共同财产支付房贷的房屋性质的认定及处理”规定，一方婚前以个人名义支付首期房款并办理房贷，如果婚后取得房屋所有权，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。但“五、关于夫妻共同财产，（二）关于房屋权属性质的认定”却规定，如果一方当事人能够举出足够的证据，证明房屋系其以婚前个人财产购买，且所有权登记于个人名下，只是婚后方领取权属证书的，该房屋应视为一方个人财产在形态上的转化，仍应认定为一方个人财产。两者的区别仅仅在于前者是婚前个人按揭购买，后者是婚前没有使用按揭贷款，这样江苏省高级人民法院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述”便对房屋所有权作了不同归属的规定，显然是不合理的。
如果承认婚前以个人财产购买，婚后领取权属证书的房屋，是个人婚前财产，也应当承认婚前个人通过银行按揭购买，婚后共同偿还按揭贷款，领取权属证书在婚后的房屋，也是个人婚前财产。因为婚前通过按揭贷款购买房屋，与婚前全额付款的区别仅在于前者是通过借款的方式购买房屋。而购房人与开发商签订的是房屋买买合同，由于购房人购房款的不足，便与银行签订借款合同和房屋抵押合同，以获得银行的贷款，在银行把购房人所借贷款支付给开发商之后，购房人对开发商给付购房款的义务已完成，剩下的是开发商如期交房和购房人按期向银行还款。婚前按揭购房人与银行之间的借款行为产生的是债权债务，婚后夫妻共同还款行为是民法上的债务承担，并不能对抗由于先前购买房屋而产生的物权即房屋所有权。
2.物权登记应尊重物权的真实状态
主张“婚前按揭房产”应属夫妻共同财产的法律依据是《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；《物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；《婚姻法》第十七条之规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，认定“婚前按揭房产”权属的关键是按揭房产的权属状态记载于不动产登记簿的行为是否属于婚后取得财产的行为。
根据一般民法原理分析，不同形态财产之间互相转化并不能改变所有权的归属，如一方在婚前以个人财产购买动产，在婚后才将该动产交付给买受人，该动产所有权转移的时间虽然是在婚后，但依然是一方婚前个人财产。我国《物权法》对不动产所有权的转移也采用的是尊重物权的真实状态。根据我国《物权法》的规定，所有人对房屋所有权的取得是由两个行为构成的，其一是购买房屋的合同行为，其二是权利状态记载于不动产登记簿的登记行为，其中，合同行为是登记行为的前提和基础，登记是为了保障合同内容的实现和善意第三人的利益。在签订购房合同之后，购房人还可以进行预告登记以保障物权的实现，申请更正登记以保障不动产登记簿记载的内容反应物权的真实状态。因此，我国的不动产登记制度主要是保护真实的物权，其公示公信作用主要是对善意第三人而言的。就“婚前按揭房产”而言，由于按揭购房人是在婚前签订购房合同，婚前通过银行按揭方式给付购房款，其对所购房屋所有权的取得也是可预期的，尽管按揭房产的权属状态记载于不动产登记簿的时间是在婚后，取得房屋所有权的时间也是在婚后，但毫无疑问婚前按揭购房人应是房屋的所有人，同时依据我国现行的不动产登记制度，不动产登记簿和权属证书上也只能记载婚前按揭购房人为房屋所有人。
通过上面的分析可以看出，实践中，夫妻关系存续期间取得的房产在不动产登记簿上仅登记夫妻一人为所有权人的做法实际上是违反我国不动产登记制度的，正是人们过于关注《婚姻法》中夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有的规定，才降低了《物权法》中不动产登记的公示公信作用。“婚前按揭房产”中，不动产登记簿和权属证书上仅记载按揭购房人为房屋所有人真实反映了该按揭房产的权属状态。建议我国制定《不动产登记法》时明确规定，即便是在婚姻关系存续期间取得的不动产，也应当将夫妻二人均登记为不动产所有人，否则，不能对抗善意第三人。同时，建议最高人民法院尽快出台司法解释，对“婚前按揭房产”的权属予以明确。
二、房产增值部分的分配
通过上面的分析我们知道，婚前按揭房产的所有权应属于婚前按揭购房人，婚后使用夫妻共同财产偿还按揭贷款属于民法上的债务承担行为。一般而言，所有物价值增加部分也应属于所有人的财产，但按揭房产的价值增加不同于一般所有物的价值增加。按揭房产的增值部分不仅是按揭购房人在婚前以个人财产支付房款部分的增值，还包括婚后以夫妻共同财产付款部分的增值和离婚时按揭购房人所欠贷款的增值，如果按揭购房人独享整个房产的增值，而对以夫妻共同财产付款部分中本属于另一方财产的增值不予考虑，仅将以夫妻共同财产付款部分中本属于另一方的财产返还给另一方，无疑与民法公平原则相背离。
建议最高人民法院另外出台有关《婚姻法》的司法解释时明确规定，离婚时，按揭贷款人应当对婚后以夫妻共同财产偿还按揭贷款的另一方给予适当补偿，补偿数额应当与以夫妻共同财产付款部分中本属于另一方的财产产生的增值额在离婚时整个房产的增值额所占比例相当。离婚时，如果房产出现贬值情形，不易让另一方承担损失，因为另一方在同按揭购房人结婚后，已经承担了丧失购置房产机会的损失。
三、离婚时按揭贷款的处理
（一）还款额中个人财产和夫妻共同财产的识别
对于结婚后离婚前已经偿还的贷款额，应当依据《婚姻法》的规定，一般应当认定为夫妻共同所有，除非有证据证明夫妻双方有人是以其个人婚前财产还款或者夫妻双方有明确的财产约定。
（二）离婚时按揭贷款中未偿还部分的处理
既然按揭贷款人是按揭贷款合同的借款人，双方结婚后另一方偿还贷款的行为是依据《婚姻法》有关夫妻共同财产的规定而产生的债务承担，那么，依据合同的相对性原理和《婚姻法》一方婚前债务应属个人债务的规定，按揭贷款人应是离婚时按揭贷款中未偿还债务的还款人，另一方不应当承担还款责任。
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