一房数卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。包括两种情况，一种是出卖人将房屋所有权转移给前买受人之前又将该房屋出卖；另一种是出卖人已将房屋交付并将所有权转移给前买受人之后又签订买卖合同出卖该房屋。对一房数卖的行为，重点问题在于数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属问题，以及先行订立买卖合同的买受人作为特定物债权的债权人能否行使撤销权，以保全自己的债权等。

    一、数个买卖合同的效力问题

    根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。依此规定，动产买卖标的物所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权移转以登记为准。这从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式。因此，在此模式下，当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续，标的物所有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付与前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物的所有权，成为所有权人。出卖人在将标的物交付或者办理登记手续后，又出卖该标的物与他人的行为，则属于无权处分行为，根据我国合同法的五十一条规定，无权处分行为为效力待定合同。

    二、一房数卖合同标的物所有权的归属

    在我国债权形式主义的物权变动模式下，因一物数卖的数个买卖合同多为有效，所以，先取得标的物占有或者先办理登记手续的买受人得取得标的物的所有权，但出卖人与取得标的物所有权的买受人恶意串通的除外，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任。在出卖人尚未对所有买受人交付标的物或者办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院诉讼的，人民法院的判决应尊重出卖人的真实意思表示。

    三、特定物债权人的撤销权问题

    先行与出卖人订立买卖合同的买受人，在后买受人取得标的物所有权的情况下，能否行使债权人的撤销权，撤销出卖人与后买受人之间的买卖合同，以保证自己的债权。对此，我国合同法的七十四条明文规定债权人撤销权制度，该条虽未明确规定特定物债权的债权人不得单纯为保全自己的债权行使撤销权，但通说一致认为，债权人行使撤销权恢复责任财产，是保全全体债权人的利益。且撤销权的效力在于直接变更债务人意思表示的效果，对第三人利益影响较大。在债务人尚有足够资力履行债务，并未对债权秩序造成根本性威胁的情况下，仅因个别债权问题，而无限制地允许特定物给付行为的撤销，显然逾越撤销权制度的原有机能，不利于交易安全的维系。故惟有当特定物债权转换为损害赔偿债权后，债务人的总资力不足以清偿时，始有撤销权的发生。

    责编/小黄