儿子生意急需资金在走投无路之际突发奇想，竟然假冒母亲签名过户房产，直至抵押贷款无法偿还而东窗事发。女儿谎称开棋牌室，暂借母亲的房产证、土地证和身份证用，不曾想女儿将房子过户给他人，并做了一套假房产以为能瞒天过海。如梦方醒的两位母亲分别将黑心儿子、女儿告上法庭，要求确认房屋买卖无效。南京两法院均一审判决合同无效。
新闻背景
六旬老妇王某(化名)在南京市鼓楼区买了一套商品房，房主登记为王某本人，此后，她一直居住于此。2008年4月，王某收到法院执行通知时，王某丈二和尚摸不着头脑。经查询才得知，早在五年前自己的房产已登记在儿子小刘名下，并被其办理了抵押贷款。2003年7月16日，王某的儿子小刘因做生意急需向银行贷款，但又苦于无财产抵押，情急之中动起了母亲房产的念头。他悄悄瞒着母亲，假冒母亲签名虚构了一份房产合同，并偷拿了张老太的身份证，将房屋的产权过户到自己名下。随后，小刘以该房产为抵押，向银行借款20万元，并办理了公证手续。但小刘因做生意亏本而未及时向银行还款，银行遂起诉小刘，要求其履行还款义务。法院判决小刘还款，小刘在无钱还款的情况下，法院要强制执行抵押的房产。因此母亲状告儿子，要求确认买卖合同无效，并确认房屋的所有权，南京鼓楼区法院一审判决房地产买卖合同无效，并协助将产权恢复登记至母亲名下。无独有偶，家住南京白下区市民张老太，最近这1年总为房子的事闹心。早在2005年，女儿王霞说要开个棋牌室，暂借她的房产证、土地证和身份证用以登记。谁知，过了2年多也没见棋牌室的影子，老人家不放心了，去房产局一查，女儿还回来的房产证、土地证竟然统统是假的。张老太年近8旬，老伴去世，名下有一套房改房。老人家和女儿王霞同住。王霞没有固定的工作，收入也不稳定，老人家多少有些担心。2005年6月，王霞突然告诉母亲想借母亲的房产证、土地证和身份证去登记一下。张老太想，开棋牌室也是正当的生意，以后女儿的饭碗稳了，她的心也能放下了。老人家把三份证件全部交到了女儿的手中。 时间过去了2个月，张老太有些纳闷：棋牌室怎么还没开张啊？她要女儿给个说法。结果，王霞总是支支吾吾，到后来干脆告诉母亲：“外面的事很麻烦，你就别管了。”张老太说自己管不了，但三份证件总应该还回来吧。王霞被催得紧，为防止母亲生疑，很快交还三证。到了2007年10月，张老太又听说女儿在外面欠债，不得不操心地询问起来：“你那个棋牌室到底怎么样啊？”“怎么又欠钱了呀？”王霞仍然闪烁其辞。老人家满腹疑窦，随后去南京市房产局查询，结果令她大吃一惊：早在2005年6月，她名下的这套房改房已被过户给一个叫黄飞的男子，女儿还回来的房产证、土地证全部是假的！在母亲的逼问王霞道出实情：在外面欠了不少钱，骗走母亲的房屋证件，将房子过户给黄飞，办到10万元贷款，做了二套假证，糊弄年迈的老母亲。 张老太没办法，只能通过起诉女儿和黄飞来要回房子。近日，白下区法院表示，张老太并无出售房屋的意思表示，其女王霞与他人恶意串通擅自出售张老太的房子，损害了张老太的合法权益，故判决买卖合同无效。
陈启辉根据相关报道
解析一 两份合同均属无效
陈启辉（郑州市中级人民法院法官）：所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，无效合同虽是已经成立的合同，但是欠缺生效要件的合同，是不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。无效合同一般具有以下特征：一是无效合同具有违法性。一般来说无效合同都具违法性，它们大都违反了法律和行政法规的强制性规定和损害了国家利益、社会公共利益，例如，合同当事人非法买卖毒品、枪支等。无效合同的违法性表明此类合同不符合国家的意志和立法的目的，所以，对此类合同国家规定使其不发生效力，而不管当事人是否主张合同的效力。二是无效合同自始、当然、确定、永久无效。自始无效，即自合同订立时起就无效，无效合同不因当事人的实际履行而转为有效；当然无效，指不论是否经过法院或仲裁厅确认，都是无效；确定无效，如对违法事实没争议，无效的状态就是明确的、肯定的；永久无效，不能因为时间的经过而使无效转为有效，合同也无法作为履行的依据。无效合同从本质上违反了法律规定，因此，国家不承认此类合同的效力。既不保护无效合同当事人的权益，也不强制当事人履行无效劳动合同规定的义务。根据《中华人民共和国合同法》规定无效合同有1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。无效合同的处理方式：对于未履行的无效合同不再履行，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿 ；有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适应的份额；当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国有或者返还集体、第三人；但是应当特别注意的是合同中解决争议方法的条款继续有效，合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；两案中儿子小刘将母亲的房产以虚假的合同过户给自己，是以合法形式掩盖非法目的导致合同无效，而女儿王霞将母亲的房产过户给黄飞是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，均属无效合同，应按无效合同处理。
解析二 房屋买卖合同无效，抵押合同也需解除
陈启辉（郑州市中级人民法院法官）：房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。抵押作为债的担保方式的一种，由于能够较好地担保债的履行，在实践中被广泛采用，而房产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。房地产抵押是一种物权担保，因此，它具有物权的排他性和追及性等一般特征，同时由于抵押权的特殊性，使其又有自身的特征，从而也有别于其他担保。 1、从属性，房地产抵押是为担保债务的偿还而设立的，其从属性是明显的。房地产抵押合同从属于主合同，即抵押合同的发生和存在必须以主合同的存在为前提。抵押的从属性主要表现在三个方面：成立上的从属性，消灭上的从属性和处分上的从属性，抵押的成立需要以存在相应的债权为前提，不能摆脱主台同而单独设立不动产抵押合同。被担保的主合同终止，抵押合同电终止。不能将抵押权与主合同分离而使其单独存在或单独转让。既不能离开主合同而单独转让抵押权，也不可只保留抵押权而转让主合同。 2、优先受偿性。有关不动产抵押担保制度的立法，通常也是以此为立足点的，我国也突出了优先受偿性，以满足债权救济要求。3、补充性。只有在债务人不履行合同义务时，才发生要求担保人履行担保责任的问题。如果债务人履行合同义务，则不发生抵押人承担责任的问题。4、特定性。抵押担保的数额一定和抵押标的是特定的。公示登记制度，对抵押物通过公示登记使之进一步特定化。5、不转移占有性。不动产抵押均不转移占有，抵押人对抵押财产仍能继续行使占有、使用、收益和处分的权利。不转移占有，有利于抵押人通过对抵押物的使用、收益而增加清偿债务的能力，成为抵押权人和抵押人都乐意接受的一种担保方式。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。依抵押合同的标的的特定性，小刘和李霞的抵押贷款合同因房屋买卖合同无效其抵押的标的物房产失去所有权，无法实现抵押合同的目的，抵押合同应予解除。银行与小刘、李霞之间按过错承担责任。有人认为小刘的抵押合同经过公证，不应当解除,这种观点是不正确的。单纯的抵押合同公证很少，一般都是与债务合同一起公证，最多的是银行与个人借款抵押合同公证。抵押合同公证的宗旨证明抵押合同的合法性以保障抵押权人的抵押权。公证人员应当做的是：查明合同主体是否合法、标的物是否合法、主合同是否合法。查明合同主体是否合法，公证方的最主要最重要的义务是查明抵押人是否合法，是否有权处分抵押物。由于公证只是起证明作用，只是对法律事实和法律关系的确认，而不是改变，因此对错误的公证，只要有事实能证明，就是公证错误，公证机关应予纠正。
解析三 假冒他人签名是侵犯姓名权的行为
陈启辉（郑州市中级人民法院法官）：姓名权是人格权，是每一个自然人都享有的人格权,具有专属于个人的属性，包括命名权、使用权和改名权。这个权利的性质是标表型的人格权，姓名的作用是用文字标表一个人的人格特征，以区别于他人。《民法通则》第99条也规定，公民享有姓名权，有权决定、使用和依照规定改变自己的姓名，禁止他人干涉、盗用、假冒。姓名权的内容有 1、自我命名权 ，自我命名权就是自然人决定自己姓名的权利，任何人无权干涉。2、姓名使用权，姓名使用权就是自然人对自己的姓名的专有使用权。使用自己的姓名是自然人姓名权的重要内容，自然人在民事活动中，除法律另有规定的，可以使用本名，也可以使用自己的笔名、艺名或化名等。3、改名权,就是自然人按照法律规定改变自己姓名的权利，也称为姓名变更权。其含义为，自然人可以按照自己的意愿依照规定改变自己的姓名，不受其他限制。这种变更姓名的行为，虽然仅依单方意思表示就可以生效，但是不经过公示，不得对抗第三人。登记姓名的变更，也必须经过登记，非依变更登记程序不生效力。侵害姓名权的违法行为一般由作为的方式构成,侵害姓名权的损害事实，以盗用、冒用他人姓名、干涉他人行使姓名权、不使用他人姓名的客观事实为限，不必具备特别的损害事实。《中华人民共和国民法通则》第120条：“公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行) 》第 151条侵害他人的姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权而获利的，侵权人除依法赔偿受害人的损失外，其非法所得应当予以收缴。侵害姓名权的侵权行为分为以下四种： 1 、不使用他人的姓名的行为，指明某人时，应使用其姓名。应当使用他人姓名而不予使用，是为侵权;2 、干涉自然人行使姓名权的行为，如干涉命名权，干涉使用权，干涉改名权等;3 、非法使用他人姓名的行为，包括盗用他人姓名和假冒他人姓名;4 、姓名的故意混同行为，即并非使用姓名权人的姓名，而是使用可能与姓名权人的姓名发生混同的姓名。小刘假冒母亲签名是典型侵犯其母亲姓名权的行为。由于侵权行为引发的签字,法律不予认可。
解析四 我国物权法规定有不动产的善意取得制度，但这两个案件均不适用善意取得
陈启辉（郑州市中级人民法院法官）：善意取得又称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人）时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。适用范围有动产、不动产、其他物权都可以善意取得,适用效力上善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。根据我国物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：1、让与人对让与之不动产无处分权。2、受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为。如果是基于非法律行为取得不动产，则没有适用善意取得的空间。3、受让人须为善意。此处的善意我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。4、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。5、不违反法律的禁止性规定,如被盗、被抢的财物、遗失物不适用善意取得制度。符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。根据我国合同法第五十一条的规定，无权处分是效力待定的合同，无权处分得不到追认，使效力待定合同转化为无效合同，没有适用不动产善意取得制度的空间。两案例中，小刘和黄飞尽管都在房管局进行登记，但由于都没有支付对价，也明业显是恶意，不可能善意取得房屋的所有权。
解析五 两案房屋的最后处理，应当申请更正登记
陈启辉（郑州市中级人民法院法官）：《物权法》第六条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产登记，就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。该条说明登记要件主义是物权变动的一般原则，而“法律另有规定的除外”是指在特殊情况下，不经过登记也可以产生物权设立和变更的效果，即在例外情况下采纳了登记对抗主义。 规定的例外情况有：如船舶和机动车的登记，采取登记对抗主义；土地承包经营权的登记，宅基地的使用权；动产的抵押；担保中的浮动担保制度。除了这几种另有规定之外，关于物权的一切法律行为，都必须在具有双方当事人的意思表示一致的条件之外，而且还必须将该意思表示予以登记，并自登记时起该法律行为方可生效。这有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。因此我国房屋所有权采用登记生效制度,但对登记错误的同时规定了救济措施,《物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正,登记机关在考虑法律后果后主动及时地纠正错误。《物权法》第二十一条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。登记机关拒绝纠错的，权利人、利害关系人可以对登记机关提起行政诉讼，要求法院撤销错误登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。由此可见，在异议登记的情况下没有善意取得制度适用的可能。两案在法院确认合同无效后，应向登记机关申请更正登记，将房产过户到实际权利人名下。
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