一、抵押当事人能否自行约定抵押期限
我国现行《担保法》在保证制度中，规定了保证人承担责任的期限，但是在抵押制度中并没有规定期限问题，《担保法》第39条中规定了"当事人认为需要约定的其他事项。"对此是否可以认为《担保法》允许当事人约定抵押期限，学理上有不同的观点。笔者认为，完全禁止当事人设定抵押期限，认为当事人自由约定的抵押期限条款完全无效的观点并不十分妥当。主要理由在于：
其一，我国《担保法》中不仅没有明文禁止当事人约定抵押期限，而且该法第39条规定的抵押合同的内容允许当事人可以约定"当事人认为需要约定的其他事项"。这种立法表述实际上是允许当事人约定抵押期限，只要当事人认为这种期限的约定符合其利益并予以约定，那么只要这种约定没有损害社会和他人的利益，法律就应当予以认可。
其二，尽管抵押权是一种物权，必须要法定化，但是抵押权必须通过当事人的约定才能产生，抵押权只有通过当事人的约定，并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权作为一种物权，本身就具有期限限制，内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押期限，并且在登记中做出了记载，实际上是限定抵押权的存续期限的一种方式，这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。
其三，还需要明确的是，虽然抵押合同是附属于主合同的从合同，抵押权在本质上是从属于主债权的他物权，但是无论主合同还是从合同都是当事人合意的结果，当事人完全有权利在合同中约定从合同所设定的权利的存续期间。抵押权在债务没有清偿前就消灭，并没有否认抵押权的从属性，因为抵押权的从属性强调的是抵押权不能与主债权分离而独立存在，并不意味着抵押权不可以在主债权得到清偿以前发生消灭。事实上，在主债权没有被清偿以前，也可以因为抵押权人抛弃抵押权等原因而导致抵押权消灭，但抵押权消灭并不影响主债权的存在。
最后，当事人在抵押合同中约定的抵押期限并不属于免责条款的内容，因为免责条款是指当事人在合同中事先约定一定的条件，用以限制和免除债务人未来的责任，而抵押期限的约定只是对抵押权存续期限的规定，并不意味着减轻或免除了债务人的责任。
一般来说，当事人设定抵押期限可以在合同中予以约定，并且应当明确记载于抵押权登记文件。在实践中，抵押期限的设定主要表现为以下三种情况：一是抵押人和抵押权人仅仅在抵押合同中约定了抵押期限。当然当事人在合同中约定抵押期限的方式可以有多种多样，这并不影响约定的效力。二是当事人仅仅在抵押登记的文件中记载了抵押权的存续期限，如在登记中载明抵押权自登记之日起一年内有效。三是当事人不仅在合同中约定了抵押期限，而且在登记文件中予以载明。我认为，当事人在合同中对抵押期限的约定和在登记文件中对抵押期限的记载，两种行为的性质是有区别的，具有不同的法律后果。当事人在合同中约定抵押期限，这种期限的约定是否能够直接限制抵押权的存续期限，这种对抵押权期限的限制是能否对第三人产生法律效力，是一个值得研究的问题。我认为，当事人关于抵押期限的约定必须要通过登记对外公示，使第三人所知道抵押物负担的情况，才能够对第三人产生法律效力。如果没有进行登记，则当事人关于抵押权期限的约定不能对第三人产生法律效力。因为对抵押权的期限限制与设立抵押权在本质上是一样的，都属于物权的变动范畴，都需要以法定的方式对第三人进行公示才能产生对抗第三人的法律效力，这也是维护交易秩序，保护善意第三人的必要法律措施。所以当事人仅仅通过协议设立抵押期限，而没有履行登记手续，关于期限的约定不能对抗第三人。这与大陆法系国家一贯坚持的物权公示原则是一致的。否则，如果允许当事人关于抵押期限的约定直接对第三人产生效力，实际上意味着当事人可以不经过登记而自由地设立抵押权，至少是可以不经过登记就可以变更抵押权，这与我国的现行立法也是不符合的。尤其需要指出的是，如果允许抵押当事人约定的抵押期限，不经过登记便可以发生对抗第三人的法律效力，那么抵押当事人有可能会恶意串通损害债务人的其他债权人的利益，因为如果当事人需要设定抵押权，便可以不提出期限问题，如果当事人不需要抵押权，便可以以期限已经设定为由，否定抵押权的存在。这样一来会使抵押权的登记毫无意义，抵押权的公示作用也大大降低。当然，我们说当事人约定的抵押期限非经登记不能对抗第三人，并不意味着当事人不可以约定期限，更不是说当事人所约定的期限没有任何约束力。即使当事人关于抵押期限的约定没有进行登记，仍然可以在当事人之间发生法律效力，只是不能够对抗第三人而已。如果没有涉及到第三人的利益，抵押当事人不能以抵押期限的约定没有登记为借口，否抵押期限的约束力。所以，我认为，仅仅在抵押合同中约定了抵押期限的，只对当事人具有约束力，不能对抗第三人；只在登记中记载抵押期限的，不仅在抵押当事人之间发生法律效力，而且具有公示作用，同时能够对抗第三人。值得注意的是，如果登记文件上记载的抵押期限与抵押合同所记载的抵押期限不符合应当如何认定？我们认为，应当以登记记载的期限为准，只要当事人在登记中明确记载了抵押期限，那么该期限就应当认为是抵押权的存续期限。考虑到登记记载的公示效力，为了保护善意的第三人，即使有证据证明登记文件记载的内容错误，该登记也不能对抗第三人，但是在不损害第三人利益的情况下，可以考虑对抵押当事人本身的约束力可以以实际约定的为准。
二、抵押物的价值是否必须超过被担保债权的数额
我国《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过其余额部分”。 该规定第一次从法律上确认当事人可以在同一物之上设定数个抵押，无疑是正确的，但是它同时要求当事人在设定抵押时，抵押人提供抵押的财产必须大于或者等于其担保的债权的数额，则在法律上引起了不少争议。一种极端的理解甚至认为，该规定是一种强行性的规定，如果当事人在设定抵押时，抵押物的价值低于债权的数额，将有可能导致抵押合同的无效，不能成立抵押权 。从审判实践来看，确实存在着因为抵押物的价值低于担保债权的价值而被宣告无效的情况。我认为，这种理解和做法是不妥当的，《担保法》第35条的规定仅仅是一种提示和建议性的，而并不是一种强行性的规范，不能认为不符合该规定就导致抵押合同无效。要求抵押物的价值必须高于或者等于被担保债权的数额，在理论上的依据是，只有抵押物的价值等于或者超过被担保债权数额的情况下，被担保的债权才有可能得到足够的清偿，如果低于被担保债权的数额，债权就不能够得到完全的实现，所以要求抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值，实质上是为了保障债权。诚然，抵押物的价值大于被担保债权的数额固然有利于保障债权，但是如果在抵押权设定时，抵押物的价值小于被担保的债权，是否必然不能保障债权呢？我认为，显然不完全是这样，理由在于：
其一，在设定抵押以后，以抵押物价值清偿债权只是一种可能性，如果债务到期以后，债务人已经履行了债务，抵押权人就没有必要实行其抵押权，抵押物的价值也就没有必要用来清偿债务。可见在设立抵押时，如果抵押物的价值小于被担保的债权价值，在债务人主动清偿债务的情况下，不一定会影响债权人债权的实现。更何况如果债务到期以后，债务人履行了部分债务，则抵押权人只能针对未履行的部分就抵押物的价值受偿，所以抵押物的价值也不必用来清偿全部债务。所以在这种情况下，即使抵押物的价值小于被担保债权，也能够保障债权。
其二，即使在债务人资信状况欠佳的情况下，债权人自愿接受债务人以较低价值的抵押物作为担保，尽管可能会使债权人的债权不能充分实现，那也未必完全不符合债权人利益。因为一般来说，有抵押担保的债权总比没有抵押担保的债权有保障，尽管该抵押不能保障全部的债权。
其三，因为债权本身是债权人可以自由处分的财产，债权人自愿放弃将来可以获得的某些利益，或者说自愿承担债权不能清偿的风险，属于债权人处分权的范畴，法律没有必要进行干涉。不要说债权人可以自愿接受债务人以较低价值的抵押物作为担保，债权人甚至完全可以放弃提供担保的要求，或者在设定了抵押以后放弃优先受偿权，不以抵押物的价值优先受偿，此种处分只要不损害社会、国家和第三人的利益，法律就没有必要进行干涉。所以，认为抵押物的价值必须大于被担保债权数额，抵押才能合法有效的观点是不能成立的。
如果对抵押的条件规定得过于苛刻，甚至不管抵押当事人是否愿意都必须符合法定的苛刻的条件，才能设定抵押，那么许多抵押根本就不可能设立，这样债权将因为没有担保而缺乏保障。相反，如果放宽抵押设立的条件，只要当事人愿意，无论抵押物的价值有多大都可以用于抵押，将可以促成更多抵押的成立。由于有抵押所保障的债权显然要比没有抵押所保障的债权要安全，因此只有鼓励担保，而不是限制担保，才更有利于保障债权。从我国现实情况来看，由于我国目前信用基础较差，交易秩序尚未真正形成，银行等信用机构都要求债务人在借贷时提供必要的担保。债务人寻找担保人本身就比较困难。《担保法》第35条的规定则使抵押人提供抵押物变得更为困难，降低了利用抵押物融资效果，不利于市场经济下对融资的需要。由于我国法律普及水平等因素的制约，我国的立法更多地为当事人设计了各种行为方案，这种方案本来应当作为选择性法律条款，供当事人参考，但是许多法条的表述和司法机关的理解大多将这种选择性条款当作强制性规定。这种做法的误区就在于忽视了司法的当事人自治性，没有把当事人当作合理的经纪人来看待。债权人和抵押人订立抵押合同时，如果债权人愿意以低于债权数额的担保物来保障自己的债权，这完全是债权人的权利。债权人都是合理的经纪人，他会从他认为最有利的角度从事民事行为追求自己利益的最大化。债权人在与抵押人设立抵押权的过程中，都会充分考虑自己的利益，抵押权人愿意接受价值较低的抵押物作为其债权的担保，是从自身利益考虑做出的决定，这完全是一种正当的行使权利和自由的表现。法律应当尊重债权人的选择，没有必予以干预。如果认为《担保法》第35条的规定是一种强行性的规范、违反该规定将导致抵押无效，显然干预了债权人所享有的必要的自由，是对抵押人和抵押权人在订立抵押合同中，所应当享有的合同自由的限制。如果抵押物价值必须高于担保的债权债务，从表面上看，是充分考虑债权人的利益，实质上是不合理地限制了债权人的利益。因为债权人做出此种决定，可能基于多方面的考虑。 另外还要看到，就抵押物的价值来说，也存在着债权人的主观评判问题。即使抵押物的价值明显较低，但债权人认为可以有效担保其债权，也未尝不可。更何况，抵押物的价值还是不断变化的，抵押设定时抵押物的价值不一定等同于抵押权实现时的价值。尤其值得注意的是，要求抵押物的价值必须高于或者等于被担保债权的价值，在实际操作中也存在一定的问题。一方面，要求抵押物的价值必须高于被担保债权的数额，实际上是要求在设定任何抵押时都必须对抵押物进行评估，显然，这在目前是很难做到的，尤其是在民间的借贷中，一方当事人向另一方当事人提供抵押时，请专门的评估机构或人员进行评估，当然需要支付相当数额的评估费用，结果往往是当事人不得不承担评估费用，增加了交易成本，降低了交易效率；或者几乎没有当事人进行抵押物评估，导致立法脱离实际。另一方面，抵押权的不可分性也决定了设定抵押不必要求抵押人提供的财产价值与其担保的债权的数额相当。因为抵押物的价值并不是固定不变的，抵押物的价值在抵押设立时与拍卖变卖时常常是不一样的。根据抵押权的不可分性，抵押权设定后，抵押物价格的升降，原则上不产生抵押人增减抵押物价值的权利义务，即价格上涨时，抵押人没有权利处分抵押物的逾价价值；价格下降时，抵押人也没有义务补充其不足价值。这样当市场行情变化，抵押物的价值不断下降时，抵押物设立时的价值即使高于债权的数额，但是在抵押物拍卖时，也可能会低于被担保债权数额，在这种情况下又不可能要求债务人提供其他的抵押物，是否意味着该抵押就无效了呢，结果当然不是；同时当抵押物的价值不断上升时，抵押物设立时的价值即使低于债权的数额，但是在抵押物拍卖时，也可能会高于被担保债权数额，在这种情况下是否意味着本来无效的抵押有效了呢，结果当然也不是。这就从反面说明强行规定抵押物价值和担保债权数额关系是不合理的。
总之，我认为，债权人是否接受抵押人的抵押担保，并不完全取决于抵押人提供的财产价值是否与其担保的债权数额相当，即使债权人优先考虑抵押物的价值是否与其担保的债权数额相当，也属于债权人主观判断的问题，法律没有预先规定之必要。所以，为了担保一定数额的债权，我国担保法应当允许抵押人可以以任何价值的财产设定抵押。
三、关于同一财产上设立数个抵押权的效力
各国法律都不禁止在同一财产之上设立多重抵押。所谓多重抵押，是指债务人以同一抵押物分别为数个债权设定抵押，使该抵押物上存在着多个抵押权。多重抵押与一物一权主义是不矛盾的，因为按照一物一权原则，不得在同一物之上设定多个相互冲突的物权，但是在同一物之上，可以设立多个彼此之间并不矛盾的物权，这不仅使抵押物的价值得到充分的利用，也为融资开辟了更为广阔的渠道，也强化了债权的效力。因为多重抵押行为将会使抵押物的价值得到最充分的利用，可以使抵押物的担保价值得到最大程度的发挥。同时由于登记制度可以将多重抵押予以公示，并确定了多重抵押权行使的规则，从而避免了多重抵押所可能发生的冲突和纠纷。从搞活经济以及充分利用抵押物的价值考虑，法律不仅不应禁止多重抵押，而且应当鼓励当事人设立多重抵押，只不过法律不应当允许当事人设立相互冲突和矛盾的重复抵押。
允许多重抵押的原因之一是因为抵押权在本质上是一种价值权，而抵押物的价值本身是可以分割的，谢在全先生指出“投资抵押下之抵押权，系将其所支配之抵押物交换价值，得在金融交易市场上流通，扮演投资者金钱投资之媒介角色。此种抵押权系以价值权为本质，亦即不支配标的物之实体，而系以取得其交换价值为目的之财产权。”所以，权利人所支配的是抵押物的价值，抵押物价值的大小直接影响抵押权的实现。以抵押物的价值设定多重抵押的可行性在于，由于抵押物的价值本身是可以分割的，从而可以在分割的价值之上设立多个抵押权。如果其价值明显大于已担保的债权，则仍可在其上再次设定抵押权，这并不会损害各个债权人的利益。相反，如果债权人认为抵押物价值较大，在已经设定一个抵押权以后，完全有足够剩余的价值为第二个债权提供担保，这完全有利于保障第二个债权，至于一项财产上能够设定几个抵押权，一般来说，每个主债权人往往只能根据其设定抵押权时的抵押物价值总额来确定。事实上，如果抵押物的价值较低或者担保的债权很大，在设定一个抵押权以后，从剩余价值上来看，不能再为第二个债权提供抵押，但是如果第二个债权人自愿接受该抵押也是应当允许的。由于抵押权登记制度的设立使多重抵押能够通过登记制度得以公示，所以后设定的抵押权人可以知道先前的抵押权的存在状态。并且能够从抵押物的价值和先前该抵押物所担保的债权数额来考虑是否接受第二位、甚至第三位的抵押。如果先前抵押权实现以后可能还会有剩余价值，那么他就会同意抵押人以同一抵押物设立多重抵押。如果在先的抵押权实现以后并没有剩余的价值，那么后一顺序的债权人接受该抵押也是他在知情的情况下自由选择的结果，并不会损害其利益。尤其值得注意的是，允许后债权人设定没有剩余价值的抵押，仍然具有其经济价值，债权人在没有剩余价值的抵押物上再设定抵押并非没有意义，而是有其利益取舍的考虑。
另外，由抵押物所担保的债权未必都需要由抵押物拍卖或者变卖来获得清偿，如果前一债权通过其他方式消灭，如正常清偿等，恰恰会为后一债权提供了抵押价值的空间。正是因为这些原因，我认为《担保法》第35条规定，“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”此处规定“不得超出其余额部分”是没有必要的。针对目前地产开发市场中的混乱现象，在实行多重抵押的过程中应当严格遵守一物一权规则的限制，这就是说，在设立多重抵押时，一个抵押人可以以其抵押物为数个债权提供多个抵押，但是不得在一个抵押物之上设立多重的所有，并由多个“所有人”对同一抵押物设立重复抵押。否则，就会违反一物一权原则，造成经济秩序的混乱。
总之，抵押人可以在对抵押物的价值进行分割或者合理期待的基础上，在一物之上设定多重抵押，但是不得以他人的财产进行抵押，否则该项抵押应当被宣告无效。
四、关于抵押物转让效力的限制
抵押物让与，是指在抵押设定以后，抵押人将抵押物的所有权让与给第三人 ，在抵押权设定以后，抵押人仍然享有对抵押物的所有权，也保留对抵押物的最终处分权，但是在抵押期间，这种最终处分权是否应当受到限制，应当受到何种限制，存在不同的观点。我国《担保法》第49条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。
从上述规定可见，我国《担保法》虽然对抵押人行使处分权有一定的限制，但从根本上说，是允许抵押人在抵押设定以后，将抵押物所有权让与给第三人的。由于在抵押关系设定以后，抵押人仍然享有对抵押物的所有权，相应地抵押人也应当享有对抵押标的物的处分权。但是在设定抵押以后，抵押人对抵押物处分的就不得不要受到抵押关系的限制。法律设定这种限制的目的在于保护抵押权人和抵押物受让人的利益。问题在于，在法律上对抵押人享有的处分抵押标的物的权利，应当做出何种限制？从我国《担保法》第49条来看，法律之所以允许抵押人可以转让抵押物，是基于三个方面的考虑：其一，是要求抵押人在转让抵押物前，通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；其二，是如果转让抵押物的价款明显低于抵押物的价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；其三，是抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
我认为，由于我国《担保法》并未确认抵押权的追及性，未承认抵押权人享有追及权，因此，仅仅从上述三方面对抵押人享有的所有权包括处分权做出限制，显然是不足够的，这些限制仍然局限于以转让抵押物的价款来担保抵押权人的利益，而不注重对抵押权人的追及权的保护，这不能不说是一个缺陷。 笔者建议，在抵押关系中应当肯定抵押人对抵押物的处分权，他有权将抵押物自由转让给他人。同时也要承认抵押权人与其他物权人一样的追及效力，抵押权人应当对抵押物享有追及权，这就意味着在抵押期间，抵押人将抵押物转让给他人，并不会影响抵押权的效力。抵押权不因抵押物的分割、转让而受影响。
当然，抵押权人追及权的行使要受到善意取得的限制，追及的效力将被善意取得否定。这就是说，抵押权人能否向第三人追偿取决于第三人受让时，在主观上是否是善意，是否交付合理的对价等。在决大多数情况下，由于抵押权的设立需要登记，受让人与让与人从事交易时，无论转让人是否告知抵押物是否设立抵押，他也应当查阅登记，并从登记中了解转让的抵押物已经抵押的事实。如果第三人在得知抵押物设立抵押以后，仍然受让该财产，则意味着他自愿接受了一种将来可能受到抵押权人追夺的风险，他自愿承受这种风险，法律没有必要进行干涉。但是在某些情况下，受让人在订立转让合同时，可能不知道或者不应当知道转让得抵押物已经设立了抵押，在此情况下受让人主观上是善意的，这些情况包括两种：一是转让的抵押物并没有登记，而转让人又没有告知抵押物已经设立抵押的情况；二是由于登记机关的错误等原因而造成登记的材料中没有对抵押物的情况予以记载，而抵押人又没有向受让人批露抵押物已经抵押的情况。如果受让人在受让财产时主观上出于善意，则抵押权人无权向受让人追及，要求受让人返还财产。在受让人善意取得抵押物的情况下，有一个新问题需要讨论：由于受让人善意取得抵押物，可以对抗抵押权人的追及，抵押权人因而丧失抵押权，对该损失应当如何进行补救？我认为只有在这种情况下，法律才能要求债务人另外提供担保或者以转让所得合理价款提前清偿或提存。由于抵押权本身属于物权，而以转让所得合理价款提前清偿或提存针对的是货币形式，另外要求债务人另外提供担保，需要债权人对债务人提出请求，经过双方合意才可能达成新的抵押合同，这在实质上就把对债权保障的抵押权转变成了仅仅具有债权效力的保障形式，大大降低了对主债权的保障作用。为了弥补上述不足，法律是否可以考虑采取以下措施：其一是强制保证。在抵押物是由第三人提供的情况下，如果债权人要求以所得价款提前清偿、提存或者提供新担保的请求遭到拒绝，该第三人可以成为债权人的法定保证人，与债务人承担连带责任，以其全部责任财产担保该债权。其二是强制抵押。在债务人拒绝以所得价款提前清偿、提存或者提供新的担保的情况下，经债权人提出申请，可以不经过当事人双方合意达成抵押合同，可以在债务人或者抵押人的财产上设定抵押。
五、抵押权的实现
（一）抵押权实现的顺序
同一物之上可以设立多重抵押权,由此必然涉及抵押权实现时的顺序问题。抵押权的顺序也称为抵押权的顺位，其意义在于在同一标的物之上设定有多重抵押，各个抵押权人要行使权利，则存在着先后顺序之分。顺序在先的抵押权人具有优先于顺序在后的抵押权人而受偿的权利，此种权利在学说上也称为“次序权”。
这就有两个问题需要讨论，其一，虽然在同一抵押物上的多个抵押权以设定的先后次序作为实现的先后次序，但是设定在前的抵押权所担保的债权不一定首先到期，如果设定在前的抵押权所担保的债权的清偿期限，后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限，而后一债权又未获合理清偿，应如何就抵押物予以满足。其二，如果次序在先的抵押权消灭以后，次序在后的抵押权是否可依次升位而相应的变更抵押权人的次序权？
就第一个问题而言，由于我们允许在同一个物之上设立若干个抵押权，而且这些抵押权所担保债权的数额总和有可能超过了抵押物的价值。在这种情况下，如果后设定的抵押权所担保的债权先于在前设定的抵押权所担保债权履行期届满，需要以拍卖或者变卖抵押物所得来清偿的话，就存在如何保障在先抵押权的问题。因为如果以拍卖或者变卖抵押物的所得优先清偿了设定在后的抵押权，则可能导致拍卖或者变卖抵押物的所得所剩无几难以满足先设定的抵押权，在事实上否定了设定在先的抵押权人的次序权。就第二个问题而言，各国立法规定并不完全相同，大致存在着两种立法：
1、顺序固定主义。此种立法认为抵押权设立以后，抵押权的顺序位置保持不变，顺序在先的抵押权消灭时，顺序在后的抵押权并不递升，而应固定在原来的顺序中，保持不变。此种立法最先起源于罗马法，并为德国和瑞士立法所采纳。如《瑞士民法典》第814条第1款规定：“同一土地设定若干顺序不动产担保权的，如一顺序担保权消灭时，其后的不动产担保债权人无请求升位的权利。”固定主义有两种做法具有代表性。
其一，是空白担保位置制度，此种做法为瑞士民法所采纳，它是指同一不动产之上设定先后次序不同的数个抵押权，在先次序的抵押权消灭以后，后次序的抵押权不能请求升进次序，而必须保留空白的担保位置，不动产的所有人可以利用该空白的担保位置，设定另一个新的抵押权，如《瑞士民法典》第814条第2款规定：“优先的不动产担保权受清偿后，得设定另一不动产担保权。”但是《瑞士民法典》允许当事人就抵押权的升位协商，如该法第814条第3款规定，“不动产担保人就升位所做的合意，以已在不动产登记簿上登记的为限，发生物权的效力”。
其二，是所有人抵押制度。该制度允许所有人在自己的不动产上存在为自己拥有的抵押权，这种抵押权被称为所有人抵押权。该立法模式主要为德国法所采纳，主要因为两种情况产生，一是所有人为了担保未来的债权，而在自己的不动产之上预留了一部分价值，设定了属于自己的抵押权。此种抵押权为所有人自始所有，称为原始的所有人抵押。二是基于法定的原因，而产生的所有人抵押，如因为被担保的债权消灭、抵押权与所有权混同或抵押权绝对抛弃等后发的原因，而产生所有人抵押，也被称为后发的所有人抵押。所有人抵押制度是德国民法上的特有制度，其实质都在于使抵押权可以独立存在，可以发行土地抵押证券或者将土地抵押权作为投资直接纳入流通。德国的这种制度的存在与其物权的无因性和物权行为的独立性是向吻合的。就目前多数国家的立法来看，抵押权是为了担保债权而设立的具有从属于债权的特性，债权消灭抵押权自然没有了存在的基础，抵押权也不能独立地进入流通。所以德国的所有人抵押制度并不具有普遍性和典型性。
依据所有人抵押的特征，如果所有人抵押权为先次序抵押权，则在被担保的债权因为清偿而消灭以后，该抵押权仍然存在，而后次序抵押权不得升进。我国台湾地区民法采取抵押权顺序升进原则，因此仅有因混同所发生的所有人抵押。上述两种作法的主要区别在于，在所有人抵押的情况下，由于先次序的所有人抵押权不因清偿等原因而消灭，所以后次序的抵押权无论因何种原因都不得升进，即使其实现抵押权以后，其债权不能得到清偿，也只能以普通债权人的身份，与其他债权人平均受偿。而在空白担保位置制度之下，如果空白的担保位置，在没有设定新的抵押权之前，后次序的抵押权是有可能升进的，所以在此情况下，如果将抵押物变卖，在先次序的抵押权人受偿以后，后次序的抵押权人因为空白担保位置没有设定新的抵押权，而可以就剩余的价值受偿，所以在这一点上也发生了与顺序升进主义相同的效果。
2、顺序升进主义。此种立法规定在抵押权设定以后，抵押权的顺序并非固定不变，如果因为顺序在先的抵押权发生消灭，则顺序在后的抵押权可以递升，这就是说第一顺序的抵押权消灭时，第二顺序的抵押权升进到第一顺序，第三顺序的抵押权则升进到第二顺序，依此类推。此种立法最早起源于日尔曼法，并为法国和日本等国民法所采纳。我国《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额，可以再次抵押，但不得超过其余额部分。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第115条第2款规定：“债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。”这就是说，如果在同一标的物之上存在着数个抵押权，则已经登记的应当优先于未登记的优先受偿，先登记的优先于后登记的优先受偿，在前一顺序的抵押权受偿以后，如果有剩余的，则应当由第二顺序的抵押权人受偿，依次类推。可见我国立法和司法实践实际上是采纳了顺序升进主义。
上述两种立法例，谁优谁劣，学者众说纷纭。值得注意的是，在我国大多数学者积极主张改变顺序升进主义而采纳顺序固定主义。我认为，在顺序升进的情况下，后次序的抵押权人一般只能就剩余的价值受偿，如果因为先次序的抵押权消灭，而使后次序的抵押权随之升进，而获得完全的或部分的受偿，这很难说是一种不当得利，同时这种做法也不会损害一般债权人的利益。
（二）抵押权实现的方式
如果在债务人不履行主债务时，抵押权人不实行抵押权，而要求法院就债务人的一般财产申请强制执行，此种做法是否妥当，在学理上也存在不同的看法。从各国立法来看，主要有两种观点：一是选择主义，根据这一观点，如果主债务人不履行债务，则抵押权可以在实行抵押权与申请执行债务人的一般财产之间进行选择。他既可以要求拍卖、变卖抵押物，就卖得的价值优先受偿，也可以不实行抵押权，而依法申请法院以债务人的其他财产强制执行；二是先行主义，根据这一观点，抵押权人在债务人不履行债务时，应先实行抵押权，如果仍不能使债权获得全部清偿时，才能依法对债务人的其他财产申请强制执行 。
在我国，有许多学者认为，由于抵押权是抵押权人享有的权利而不是其义务，该项权利可以行使，也可以抛弃，所以抵押权人可以自由抛弃其抵押权，而不应受他人干涉，因此，在主债务人不履行债务的情况下，抵押权人完全可以不实行抵押权，如果抵押权人不行使抵押权，就是放弃了其优先受偿权。他可以以普通债权人的身份的就债务人的其他财产申请法院强制执行，债务人不得提出异议 。我认为，选择主义的观点显然是值得商榷的，尤其是要求首先参与债务人的一般责任财产的分配，同时也不放弃就抵押物优先受偿权利的做法是不合适的。
首先，抵押权人所享有的抵押权尽管主要体现的是抵押权人的利益，但抵押权在行使过程中，也会直接关系到他人的利益。例如，在抵押物是由第三人提供的情况下，债务人不能履行到期债务，抵押权人应当首先就抵押物的变价优先受偿，如果抵押权人直接就债务人的财产优先受偿，就会使债务人的其他债权人遭受不利益。因为这些债权的发生之所以没有设立担保，是因为债权人认为债务人的一般责任财产能够清偿债务，特别是第三人已经为其他债权提供了抵押，消除了其疑虑。如果抵押权人放弃了其对第三人提供的抵押物的抵押权，而就债务人的财产请求执行，尽管债务人不会提出异议，但债务人的一般责任财产就可能会不足以清偿债务，债务人的其他债权人就不能得到足够的清偿，从而损害其他债权人的利益。
其次，如果一般债权人不仅对债务人的一般财产申请强制执行，而且对已经设定抵押的财产申请强制执行，该项请求在法律上是否能够成立？我认为，从法律说债务人是可以对已经设定抵押的财产申请强制执行的，提出该项请求也是可以的，问题在于抵押权人是否明确抛弃了抵押权，如果抵押权人已经抛弃了抵押权，则该抵押财产自然可以作为一般财产参与分配。如果抵押权人并没有明确抛弃抵押权，仅仅只是未及时主张抵押权，不能视为抵押权人已经放弃其抵押权。如果抵押权人没有及时行使抵押权，而该抵押物由抵押人做出了处分，或者由一般债权人受偿，在此情况下，抵押权人有权行使追及权，这正是抵押权物权效力的具体体现。
六、总结
市场经济就是信用经济，而抵押制度作为交易中经常采用的担保方式，对保障债权实现和债务的履行，增强主体的信用，预防和减少不必要的交易风险，都具有十分重要的作用。由于抵押制度本身也是适应市场经济的发展需要而不断发展的，因此，自我国担保法颁布以来，适应我国市场经济的发展需要，担保法所规定的抵押制度也需要进一步完善。
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